离婚案件中按揭房屋如何认定和处理？

2017-10-17 陈本秋律师
在离婚案件纠纷中，有关房屋纠纷所占比例很大。特别是“婚前按揭房”的认定和分割是一个综合性的法律问题，涉及婚前及婚内对房产的出资、归属、债务等等问题。而在司法实践中，关于离婚案件中按揭房屋如何认定和处理是离婚案件的难点。《婚姻法解释三对此进一步明确规定，是该问题争议归于统一。该解释第10条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。协议不成的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《婚姻法第39第1款规定的原则，由产权登记一方对一方进行补偿。”对于该条文，应从以下几个方面把握：

1. 对于一方婚前签订购房合同支付首付款并在银行按揭贷款，婚后夫妻共同还贷的房屋，完全认定为夫妻共同财产或者一方个人婚前财产均是不妥的。此类房屋的购置资金由以下两个或三个部分组成：一是购房者于婚前购房时用个人财产交纳的首付款以及婚前偿还的贷款；二是婚姻关系存续期间用夫妻共同财产偿还的贷款；三是离婚时如果贷款尚未还清，离婚后由取得房屋的一方继续用个人财产偿还的贷款。因此，此类房屋是婚前个人财产和婚后共同财产的混合体。人民法院在离婚案件中判决分割此类房产时，既要保护个人婚前财产权益，也要按照照顾子女与女方权益的原则公平地分割双方共同还贷形成的夫妻共有的财产权益。

2. 对于“婚后用夫妻共同财产还贷”，一般只需从还贷的时间上进行判断，只要是处于婚姻关系存续期间，即可认定为用夫妻共同财产还贷，而无须区分还贷的金钱来源于夫妻中哪一方的收入。当然，如果夫妻之间约定实行分别财产制或者对房屋还贷问题另有约定，自当区别对待。

3.由于此不动产中有夫妻共同财产的成分，因此在离婚分割房屋时，应首先由当事人协议解决，协商不成的才能进行判决。

4. 司法解释只是提供给人民法院针对特殊不动产进行分割时的一种方法，因此在表述上采用“可以”字样，该分割方法不是绝对的，不能机械地理解只能采取此一种方法分割房屋，而排除在特定情况下可以将房屋判归非产权登记一方所有的可能性。

例如，双方当事人结婚时间较长，夫妻共同还贷的款项在房款中所占比例远远高出购房者支付的首付款比例，而非购房者一方有能力支付尚未偿还的贷款，则法院仍可根据案件情况将房屋判归婚前购房者的配偶所有，令其向对方支付相应补偿并承担继续还款的义务。再如，婚前购房的一方当事人因某种原因经济状况发生变化，离婚时不具备继续偿还贷款的能力，另一方当事人具备此能力，并愿意承担继续还款义务的，法院仍可将房屋判归另一方当事人所有。

5. 判决取得产权的一方向另一方补偿时需考虑房屋的增值，而不能仅给付夫妻关系存续期间双方共同还贷所支付的款项的一半。具体操作上，当事人可以通过协商对房屋市值达成共识，如协商不成，可以在离婚时首先对房屋的市值进行评估。

对于补偿数额的确定，举例说明如下：假如婚前贷款所购房屋的总价为2,000,000元，首付600,000元，按揭贷款1,400,000元，贷款期限20年（240个月），利息总计为1,215,098.21元。还款总额为2,615,098.21元（1,400,000元+1,215,098.21元）。如果采用等额还款的方式，月均还款10,896.24元。

双方当事人婚后共同还贷5年（60个月）后诉讼离婚，离婚时房屋经评估为4,000,000元。通过计算可知，购房者为购买房屋总计应支付购房款3,215,098.21元（2,000,000元+1,215,098.21元），夫妻共同还贷653,774.4元（10，896.24元×60)，占房价款的20.33%(653,774.4元÷3，215,098.21元×100%)，因此，取得产权的一方应补偿给另一方406,600元（4,000,000元×20.33%÷2)，剩余贷款1,961,323.81元（2,615,098.21元-653,774.4元），由取得产权的一方继续偿还。

6. 在特殊情况下，如果房屋判归支付首付款按揭购房者的配偶所有，如果尚有未归还的贷款，判决时原则上应将还贷义务与房屋所有权同归于配偶一方，因为按揭贷款是以房屋为抵押物的，如果失去房屋所有权的一方事后拒绝还款，银行将会拍卖房屋优先受偿，配偶一方对此无法控制，仍可能失去房屋。
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