房产销售前后说辞矛盾，存在欺诈营销，该如何维权？

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2019年9月份，我看中一个楼盘，跟销售口头说明想要买3栋1603号房，并交了认筹金11月初，房产销售微信通知我说3栋将于11月25日开盘售房。在11月23日时，房产销售又微信通知我说3栋已经被一家公司整栋买下，不再对外销售。而在11月24日时，我亲自去大售楼部跟销售面谈，跟销售再三确认3栋是否还会对外销售，销售都回答说自己卖掉，不再售出，并告知4号栋现在打折出售。在这种情况下，我选择退而求其次，买了4栋1603号房，11月29日，朋友从房产销售微信中得知，3栋已经开始对外销售。销售的说辞前后矛盾，这样的营销方式，属于欺骗消费者吗？我该如何维权呢？我可以要求索赔吗？

律师精选解答：

A. 你好，如果3栋楼并没有完全售出而售楼员却告知你已售罄，并让你买4栋楼那么确实涉嫌欺诈消费者，但是你需要收集证据包括和销售员之间的通话录音，三栋没有售罄的证据等，可以先和开发商沟通协商退房，如果不予退房，可以到当地市场监督管理局进行投诉开发商，因为销售员的行为代表的是开发商，解决不了再到法院起诉开发商来主张退房并进行赔偿。

B. 你好，根据你陈述整个购房过程，售楼处的工作人员确实存在隐瞒实情欺骗客户的情形，但因为你们之间并没有签订书面的购房合同，也只是交纳了认筹金，虽然对方存在欺诈情况，但不足以解除你们之间后签订的购房合同，但你可以到售楼处要求对方向你道歉并协商处理此事。

C. 你好，如果你有11月23日销售告诉您3号楼已售出的微信和29日3号楼开始对外销售的这个微信记录，就可以证明，房产公司的销售在在给你推销的时候存在着欺诈。您可以因此要求税解除4栋1603号的房屋买卖合同，或者因此来跟对方协商换回3栋1603的房屋，您可以通过两种方式吧，一个是解除合同，另外一种是换房。这都需要您来和房产公司来进行沟通。

D. 先前签订的认购书属于什么情况的合同目前没有看到，不好下定论，正常来讲，之前你签订的认筹书肯定是有效力的，如果这个认筹书真的具成合同效力，那么你可以违约起诉，但是目前看到的只是你的期待利益受损。

E. 您好，您说的这种情况的话，主要看你们双方有没有留下的交谈记录，如果有交谈记录的话，可以让对方给你调换房子，协商解除协商解决，或者说起诉对方，赔偿你相关的损失，如果没有的话，嗯，这个就不太好处理了，关键看你们之间当时是怎么谈的，有没有一个认购的协议书之类的东西，能保障你的权利呢，不过对方总体存在违约或者前后矛盾的行为，嗯，可以先收集证据，然后找律师给你看一下。

F. 您的描述中很多情况无法求证真伪，是否真的有个公司要买后来又取消？您朋友得知的消息是否属实？现在建议您首先整理出这个期间开发商销售前后说辞改变的记录，这样可以跟他们协商调换房子或者减免物业费、赠送车位等解决方案。

G. ①根据我国《民法总则》《合同法》 的相关规定，从您介绍的基本情况来看，销售方的行为违反诚信原则。如果您能够举证证明您已向销售方缴纳了“认筹金”，则可以认定您与销售方已在事实上订立了“预购合同”。销售方隐瞒重大事实，欺骗你方解除预售合同，您有权要求其承担违约责任。 ②对销售方的不诚信行为，您有权向当地消费者协会投诉，亦有权向当地市场监督管理部门投诉。

相关政策法律条文：

销售说辞前后矛盾，这样的营销方式属于欺骗消费者吗？

此种情况，售楼处工作人员确实存在隐瞒实情欺骗客户的情形，但因为你们之间并没有签订书面的购房合同，只是口头协商，且也只是交纳了认筹金，很难让对方承担责任，虽然对方存在欺诈情况，但不足以解除你们之间后签订的购房合同，但你可以到售楼处要求对方向你道歉并协商处理此事。

我可以要求索赔吗？该如何维权呢？

如果3栋的楼房依然是原开发商和销售商进行出售的话，您可以要求房产换置，并对这期间造成的资金占用损失和其他损失要求一并受偿。如果前后两次的销售方不属于同一单位，法人或集体则该栋房屋的交付因所有权转移陷入法律履行不能，您可以向原销售方主张违约责任损失，并要求支付因此造成的同等面积与条件房屋价格上涨损失。以上情况可以通过与房地产商协商和解，面谈的方式来进行解决，也可以向房地产协会、住建局、仲裁委或诉讼等方式申请救济解决。诉讼和仲裁方式，您需要提供的材料有您的身份证原价和复印件三份、对方公司的企业信用信息报告，起诉状以及证据材料三份。

房产中介欺诈消费者如何维权？

1、去当地工商局投诉，或者拨打12315，找消协投诉。

2、找房产局或者住建局、仲裁委投诉。

3、如果是大的连锁中介，可以找他们的总部投诉。

4、也可收集相关材料和证据向法院起诉。

房产销售存在欺诈营销如何要求赔偿？

1、合同订立后——《商品房买卖合同解释》第8条规定，有商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

2、合同订立时——《商品房买卖合同解释》第9条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，有故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。

3、交房阶段——《商品房买卖合同解释》第14条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，合同有约定，按照约定处理。

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