律师揭秘：拆迁补偿协议背后的陷阱有哪些

■拆迁维权不只胜诉；征地补偿要问律师

导读：政府启动大规模的拆迁改造工作，改造之初本应该是为了老百姓共享城市发展带来的硕果，但在具体拆迁中很多被拆迁户的权益却受到了侵害。在拆迁以及维权过程中，房屋拆迁补偿都是众多被拆迁人关注的焦点，今天圣运律师将从专业的角度为大家讲解“拆迁补偿协议的陷阱”，希望能够给大家一些提示和帮助。

采用心理战术逼迫被拆迁人签字

在实际拆迁中，拆迁方常以政策作为挡箭牌，以“少补”或“不补偿”作为威胁，逼迫被拆迁人签字，由于被拆迁人对相关法律规定并不了解，在很多情况下会选择妥协。在这里圣运律师告诫广大被拆迁人，被拆迁方的口头威胁与政策不等于法律，在遇到此类状况时，一定果断选择维权。

根据国有土地上房屋征收与补偿条例及最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定中就土地征收补偿适用问题的规定，“征收集体土地上房屋的补偿不能直接适用国有土地上房屋征收与补偿条例，但可以参照国有土地上房屋征收与补偿条例的补偿标准予以补偿”从中我们可以看出，我国征收补偿必须达到市场价格这一合理标准，地方不能随意偏离。

合同约定不够具体明确

拆迁补偿协议的内容一定要具体明确，空白协议和内容约定不明确的协议都绝不能签。虽然拆迁补偿协议采用空白协议和约定不明确的协议形式都是不合法的，但在实际维权过程种，被拆迁者因举证困难而时常陷入被动。

根据实际维权的经验，拆迁补偿协议的主要内容有主要包括补偿方式、补偿期限和违约责任等方面，被拆迁人在签订补偿协议之前，一定要仔细审阅所签的补偿协议对下列条款是否有明确的规定。

（1）拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限；

（2）安置用房面积、标准和地点；

（3）产权调换房屋的差价支付方式和期限；

（4）搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；

（5）搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式；

（6）违约责任和争议解决的方式；

拆迁方未当场签字盖章合同被篡改

拆迁人经常以需要将被拆迁人签好字的合同带回盖章为由，承诺会在签字盖章后将完整的协议交给被拆迁人，待协议交回被拆迁人手上时，这份经双方签字盖章的合同条款可能跟自己当初签订的有所出入，补偿标准条款已经被拆迁人修改。

实践中拆迁人很难举证这份拆迁补偿安置合同已被拆迁人擅自改动，这也警示我们，当拆迁人提出此类要求时一定要谨慎对待，尽量要求当场签字盖章，然后将自己那份协议妥善保管。双方在协商谈判过程中，被拆迁人也可采取适当手段保留双方口头约定的证据。

房屋评估有猫腻

国有土地上房屋征收评估办法对房屋评估程序进行严格的规定。大体程序分为以下几步：选定评估机构（参照本文“一”）→房屋征收部门委托评估机构→房屋征收部门调查明确评估对象→向评估机构提供征收范围内房屋情况→估价师对被征收房屋进行实地查勘→初步评估结果在征收范围内向被征收人公示→申请复核评估。

在评估过程中，每一个步骤都关系都评估结果，关系到被征收人的切身利益。在进行评估之前，被征收人一定要了解选定的评估机构是否是依法设立的，对要评估的事项是否有评估资质，进行评估的工作人员是否有评估证书。最后还要检阅最终的评估报告单上是否有两名以上评估师的亲笔签名。根据国有土地上房屋征收评估办法规定，不管是整体评估还是分户评估报告，都应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产评估师签字，并加盖房地产评估机构公章。如果没有相关评估师签字或者只有一位评估师签字，那么此次评估报告将无效。

律师建议：在拆迁的战场上，被拆迁人往往因为不懂法律而很难找到政府的违法点，从而失去了谈判的筹码，加之种种陷阱在拆迁谈判中也是防不胜防，被拆迁人明显处于弱势。通过多方面的途径了解相关维权信息，及时向律师咨询，也是扭转不利局面的重要途径。