买到查封房了，怎么办？

我国以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的主要规则。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。实践中，时常出现商品房购买人买下房屋后，因他人债务导致自己的房屋被查封的情形，此种情况下，房屋实际所有权人有权向法院提出异议，以进一步维护自身权益。

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基本案情

2017年3月H向Z房地产公司购买了预售房屋，签订了《北京市商品房预售合同》，并向Z房地产公司陆续转账支付了房屋全款，收到了Z房地产公司开具的相应金额发票。2019年年初，H与家人入住该房屋，并居住至今。入住期间H多次催促Z房地产公司办理过户登记，却被告知目前无法办理。直至2024年8月得知自己一直居住的房屋已被查封，原因是Z房地产公司拖欠工程公司工程款，工程公司向法院申请强制执行，故查封了仍登记在Z房地产公司名下的房屋。H依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，向法院提交了案外人执行异议。

审理结果：

在本案中，当事人争议的焦点为H是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

根据H提交的证据，房屋预售合同、转账记录、收据及物业费、水电费缴纳记录等，足以证明在法院查封该房屋前H已签订合法有效的书面买卖合同，支付了全部价款，并合法居住至今。H多次催促Z房地产公司办理过户登记，对于未办理过户登记不存在自身过错。故法院裁定中止对其房屋的执行。后双方均未提起执行异议之诉，执行裁定已生效。

法条链接：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

案外人仅有在同时满足上述四种情形时才可享有排除强制执行的权利，如案外人不能提供充分证据证明其同时满足上述规定的四种情形，则其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权利。

随着房地产交易市场的发展，房屋买受人应充分重视房屋物权的变更登记，履行好审慎审查义务，以降低房产交易风险。第一要审查所购房屋是否属于允许交易的房屋，警惕经济适用房、回迁安置房等；第二审查房屋的权属情况，是否存在其他共有权人；第三审查房屋是否存在被司法机关查封、抵押的情况，并且在合同签订后及时办理网签备案以及办理所有权变更登记，避免因未办理过户登记而导致自己的房屋被执行。