对征收范围如何确定？

建设项目的立项需要选址，选择地址无疑要对拟征收范围内建筑、居民、环境等社情、民情进行调查摸底，进行比较，进行社会稳定、环境、经济等方面的风险评估，从而选择征收成本最低、对被征收人影响最小和公共利益最大的方案，为制定补偿方案提供依据。

2．进行规划审查和计划的编订

项目在选址后就要进行规划审查，发现确需征收房屋的各项建设活动，不符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的应当喊停。如是规划依法可以调整，应按照法定程序变更规划。

3．建设项目的立项

既然征收单位、个人的房屋是为了用地，所以用地项目依法立项是第一关。

（1）取得建设项目批准文件

任何一个建设项目的开工建设，都必需取得建设用地所在政府计划委员会的立项批准文件，获取建设法律许可。

（2）取得建设用地规划许可证

用地单位持建设项目批准文件到当地政府的规划局或规划办公室办理核发建设用地规划许可证。

（3）取得国有土地使用权批准文件

用地单位在办理好前两项批文后，到当地国土资源局申请办理国有土地使用权批准文件，国有土地资源局通过审查后认为该幅用地符合国家有关政策的规定，将会核发国有土地使用权批准文件。

4．拟定征收补偿方案

市、县级人民政府作出征收决定前需要由房屋征收部门拟定征收补偿方案。征收补偿方案应当包括征收方案和补偿方案两方面，具体内容应当有征收的详细理由、如何补偿、补偿的落实等诸多方面。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布

注意

（一）房屋征收与补偿的主体是政府。

（二）房屋征收与补偿的组织实施主体是房屋征收部门。

（三）政府其他有关部门依照法定职权和职责分工，相互配合，作好工作。

（四）政府、房屋征收部门以及其他有关部门的法定职责分解。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条，房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

注意

（一）“委托”不是必须的。

（二）“委托”的性质和形式：行政法上的委托，书面委托。

（三）房屋征收实施单位的性质：不一定。

（四）房屋征收实施单位不需要有资质。

（五）房屋征收实施单位不得以营利为目的。

（六）房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

5．对征收补偿方案征求公众意见

条例规定对征收补偿方案应当征求公众意见。征求意见前则应当公布征收补偿方案，至于公布的形式应当以保证公众能知晓。征求意见的期限不少于三十日。

6．修改征收补偿方案

对征收补偿方案征求公众意见后，市、县级人民政府结合公众意见对征收补偿方案进行修改。修改完成后，市、县级人民政府应当将征求意见的情况和征收补偿方案的修改情况及时公布。公布的内容应当能全面反映征求意见的内容、意见是否采纳、采纳的理由、修改的原因等方面。

7．举行听证会。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

在旧城区改建中征收房屋中如果多数被征收人认为征收补偿方案不符合条例的规定要举行听证会，那么市、县级人民政府应当根据听证会的情况修改征收补偿方案。

8．社会稳定风险评估

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。

社会稳定风险评估报告应当从项目概况、项目合法性、合理性、风险性、安全性、可行性六个方面对拆迁过程中可能诱发的诸多社会风险做出评估，并提出相应的解决措施，为即将开始的拆迁工作做好了充分的准备。

9．开设征收资金专用账户

作出房屋征收决定前，政府对于征收补偿费用应当有所研究，在讨论决定征收时该费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

10．市、县级人民政府作出房屋征收决定

11．市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告

作出房屋征收决定后，要依法公告和委托实施单位进场开展工作。公告内容包括：征收人名称、实施单位、征收范围、征收期限、搬迁日期等。同时公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

行政复议是60日，行政诉讼是3个月。

但要注意的是不要拖延自己的维权时效：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

12．房屋征收部门组织调查登记

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

这里强调的是：调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

13．房屋征收部门向有关部门出具暂停办理相关手续的书面通知

房屋征收部门应当将前款所列事项（不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为）书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

这里有个时点“房屋征收范围确定后”，如何确定？指的是政府的房屋征收公告发布之日起。

14．签订补偿安置协议

征收公告发出以后，征收方应当在征收期限内与被征收人依据国家和本地法律法规，就补偿、安置问题进行协商，并签订书面协议，协议依法订立后即产生法律效力。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉。