评估报告评估的是被拆迁户房屋的价值

评估报告评估的是被拆迁户房屋的价值

实践中，很多被拆迁人反映，评估的时候拆迁办只给一张纸，上面只印了一个表格，列上了房子的补偿数额，标题写着大大的“评估报告”，就让老百姓签字。

评估是国有土地上房屋征收的必经程序，土地上的房屋法律并明确规定必须评估，只要进行评估就必须合法合理。评估报告必须具有哪些要素才符合法律规定呢？

一、评估机构要合规

1、评估机构的选定

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条、《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定可知：房地产价格评估机构首先要由被征收人在规定时间内协商选定；协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。实践中，拆迁方不让被拆迁人选定，直接“硬塞”评估机构的做法，是明显不合法的。

2、评估公司的资质

在拆迁中对我们房屋进行评估的房地产估价机构，是依法设立并取得房地产估价机构资质，并从事房地产估价活动的中介服务机构。在评估报告里，也应该列明估价人员和估价机构的资格证明。如果这个单位根本没有取得法定的资质，那么他就没有评估的资格，作出的评估报告是不受法律保护的。

二、评估方法应得当

被拆迁房屋的价值是评估来定的，评估对之后的拆迁补偿有重要的影响。评估应该选用哪些方法才能使评估价格公平合理呢?总的来讲，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

在拆迁过程中，大部分评估使用的是市场评估法。根据同地段类似房地产的市场价来衡量一下自己的房屋价值。

三、评估程序需合法

《房地产估价规范》：自接受估价委托至完成估价报告期间，房地产估价应按下列程序进行：1明确估价基本事项；2拟定估价作业方案；3搜集估价所需资料；4实地查勘估价对象；5选定估价方法计算；6确定估价结果；7撰写估价报告；8估价资料归档。

评估是实地考察得出的，不是想象构思出来的。房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

四、评估报告组成需全面

完整的估价报告应包括下列部分:1封面；2目录；3致委托方函；4估价师声明；5估价的假设和限制条件；6估价结果报告；7估价技术报告；8附件。

在实践中，大部分被拆迁人收到的只是写有价格的结果报告，但是法律规定的评估报告，应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论。

五、评估价格应合理

1、评估时点

被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。主要是对房屋的价值、装饰装修以及停产停业损失的评估等。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素；被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，征收当事人协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

2、无产权证或者与实际面积不符

在实践中，存在很多没有房产证或者房产证与实际面积不符的情况，没有证或者超出的部分真的是拆迁方所说的违建，没有补偿么?《国有土地上房屋征收评估办法》规定：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

3、分户评估报告

经过一系列的评估过程，被征收人的房屋评估结果体现为分户评估报告，该分户评估报告应当由房屋征收部门转交。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章，不得以印章代替签字。

如果对评估报告不满意，法律赋予了我们维权的机会，即评估报告下来后的10个工作日申请复核。

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