对房屋、土地价值的补偿要合法

对房屋、土地价值的补偿要合法

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条之规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。结合《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，通过科学地运用“市场比较法”等评估方法，对被征收房屋价值的补偿最终要够得上“征一还一”的基础底线，即老百姓通俗理解中的“征你一头牛，补你一头牛”。在此基础上再能多得一些补助、奖励或者增加的安置面积、补偿款，那也是改善居住条件的应有之义，无疑更符合征收改造类项目的出发点。而一旦出现“征你一头牛，补你一只鸡”的入不敷出状况，老百姓就要警惕了，一般而言这很可能是项目的补偿安置方案本身存在不合法之处。此时，在相关环节的救济期限内委托专业征收维权律师依法维权，几乎是老百姓获取合法补偿的不二选择。

相较于城市国有土地上房屋的征收，农村集体土地的征收略复杂，但也能简单地说个大概齐。地这部分，合法与否主要看区片综合地价标准（决定土地补偿费和安置补助费）、地上附着物和青苗的补偿费和对建设用地上房屋的补偿费。

地上附着物和宅基地上房屋不应混同补偿，而应该分开算。根据《土地管理法》修正案征求意见稿的精神，这二者不是一个东西，补偿的计算原则也不一样。各地方都有自己的征地补偿规定，通常已经将这二者区分对待了。

在这三者之中，区片综合地价是由省级政府规定最低标准，再由市、县人民政府具体制定并通过政府门户网站向社会公布的。它所取代的是过去的耕地年产值倍数，相比之下会有一定的先进性，算出来的钱理论上应该比过去要高。简言之，土地这块儿的补偿不是重头。

地上附着物和青苗的补偿就是一个实际价值补偿，后者能移植的可以给移植费，这点比较好理解。

宅基地上房屋无疑是农村征收拆迁补偿的真正重磅。征收宅基地涉及农民房屋的，应当保障被征地农民的居住条件。不能重新安排宅基地或者不符合宅基地取得条件的，主要采取货币或者实物方式给予补偿。征收建设用地涉及依法建设的建筑物、构筑物的，应当依法给予补偿。不能重新安排其他建设用地的，对其建筑物、构筑物按照市场评估价格给予补偿。

故此，对于集体建设用地上的建筑而言，仅给一个重置成新价是不合法的。北京市的规定中强调要计算“区位补偿价”，其中就涵盖了“类似房地产市场价格”的权重。而前述福建省的规定中则直接指明了要按照市场评估价格给予补偿，一般认为对农村房屋的补偿也要参照590号令的规定由评估机构出具评估报告，进而给予补偿。而相关的补偿标准，依照中纪委的文件精神是要参照590号令的精神执行的。

其二，补偿项目要齐全，不能丢项、落项或以各种借口不给

补偿项目的土地上的我们已经基本上说明白了，大头是4部分：土地补偿费（70%以上归农民，村集体能够使用的要经过村民会议讨论并表决）、安置补助费（原则上应支付给被征地农民）、地上附着物和青苗的补偿费（支付给包括改革后土地经营权人在内的所有权人）以及宅基地上房屋的补偿费（支付给房屋的所有权人，以确权后的不动产权属证件为准）。如果缺一块儿，那么补偿标准、评估方法再合理最终数额也合理不了。而如果是集体建设用地上的厂房、企业，则还涉及停产停业损失、机器设备的搬迁重装费用等，有时这部分补偿数额会比房屋本身的价值高得多，也往往成为矛盾纠纷的焦点。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定了城市房屋拆迁时的补偿范围，同样包括4大方面：被征收房屋价值的补偿；搬迁、临时安置的补偿；停产停业损失的补偿；依政策应当给予的补助和奖励。其中最容易被找借口“不给”的，仍然是经营性用房的停产停业损失，广大被征收人对此要特别加以注意。

被征收人的是，补偿究竟何为“合法”，不是一个2000字就能说明白的问题，尤其是需要具体案情具体分析，结合各地方各自的规定、政策和客观经济发展情况。但总体而言，以上所述内容是全国范围内普遍适用的“底线和原则”，被征收人群体需要熟知，征收方更不能揣个明白装糊涂，特别是不能随意以政策、方案取代法律规定，将法治架空。事实上，只要补偿真正合法了，没有多少老百姓是非要当“钉子户”，非要和政府利国利民的工程建设项目对着干的。真有那个别人，也还有法院的强制执行裁定和司法强拆强征等着它。

无疑，一切矛盾纠纷得以控制、化解的关键，还在于征收方。征收千万间，合法占中间；补偿不到位，百姓两行泪！

与法治相向而行，与被征收人真诚沟通，和谐征收拆迁的路上，我们都是追梦人。

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