房屋拆迁程序要合法如何判定？

房屋拆迁程序要合法如何判定？

国有土地上房屋征收要当有市县政府的合法征收决定。房屋征收的主体是否合格，无论是集体土地上还是国有土地上房屋征收的主体都是县、市级人民政府。

其次，房屋拆迁程序要合法。

制定拆迁安置补偿方案进行了社会稳定风险评估；履行了公告、登记、评估等程序，保障了被拆迁者的知情权、参与权等权利。土地上房屋拆迁安置补偿方案的制定，还要集中召开公民代表大会，经2/3代表或者1/2以上与会代表签字同意，并经街道办事处党支部和监委会签字或盖章。

再次，要严格履行“先补偿后拆迁”

国有土地房屋拆迁，都应该在补偿到位的情况下，由行政机关申请人民法院强制执行，在未获得法院的强制执行裁定前，行政机关是没有权利强拆房屋的。按照“先补偿、后拆迁”的原则，被拆迁人没有拿到补偿款之前是可以拒绝搬迁的，市县级人民政府是不能强拆房屋的。

对此，《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知》、《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》等文件都有明文规定。

被拆迁人在法定期限内不申请行政复议，不提起行政诉讼，说明已经默认了拆迁安置方案和补偿金额的合法有效性。被拆迁人在拿到补偿款后，还拒绝在规定期限内向被拆迁方移交房屋，被拆迁人可以依法向人民法院申请强制执行，这是目前唯一合法的强拆方式。

人民法院在执行司法强拆时，还要履行严格的程序，按照规定举行听证会，给双方争辩与解释机会。在执行司法强拆前15日下达强制拆除通知，邀请公证部门对强制拆迁过程进行现场公证。

市、县级人民政府申请司法强拆需要提供大量的证据资料、履行严格的程序规定，耗费较长的时间。如果地方政府没有履行这些程序就进行强拆，那就是违法行为，被拆迁人可以依法采取行政诉讼或者行政复议的方式进行维权。

一、平改项目拆迁主体有问题

1、首先是征地主体不同，征收的主体必须是政府，而且必须是市、县级人民政府，像乡镇府、镇政府不具有发布征收决定的资格，而拆迁的实施主体一般是开发商，土地储备中心等非政府机构。

2、其次，是拆迁的目的不同，拆迁的目的大多数是危改项目、城市基础建设、私自企业发展、拓展项目等；而征收是有明确规定的，必须是为了公共利益，比如修公路、修地铁、建高铁等。

政府征地一般根据《土地管理法实施条例》进行征收。征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告。

被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。

开发商是不可以征地的，只有政府才可以征地。政府征地拆迁是由政府的一级开发单位进行，征地拆迁的费用在审计局进行审计时很容易认可，而且政府地征拆迁符合国家的政策规定，属于合法的。但相对于来说，开发商征地一般可能会被征收者给高于政府征地补偿的数额。

但不管谁征地都应该依照合法、公正、公开的原则制定严格的程序，给予公平补偿。具体的补偿标准主要参照《土地管理法》第四十七条：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

同时，依照相关规定，不管谁征地都需要保障被征收权益，不能低于被征收人原有的生活水平。

对违法强制拆除房屋赔偿金上浮30%。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条的规定，侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成侵害，应当返还的财产灭失的，给付相应的赔偿金。在违法强制拆除房屋的情形下，被征收人获得的行政赔偿数额不应低于被征收房屋的补偿标准。比照被拆迁房屋同期、同幢房屋的评估价格作为赔偿依据，并根据补偿方案中的货币补偿政策上浮30%确定最终赔偿数额，充分保护被拆迁人的合法权益。

二、征收土地手续不合法

开发商在征地前需持经批准的设计任务或初步设计、年度基本建设计划以及地方政府规定需提交的相应材料、证明或图片，向土地所在地的县级以上地方人民政府土地管理部门申请建设用地，同时填写《建设用地申请表》，并附下列材料：

1、建设单位依法设立的有关证明；

2、项目可行性研究报告批复或其他有关批准文件；

3、土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；

4、初步设计或者其他有关材料；

5、建设项目总平面布置图；

6、占有耕地的，提出补充耕地该案；

7、建设项目位于地质灾害地区的，应提供地质灾害危险性评估报告；

8、提供地价评估报告。

实际房屋征收应当先补偿、后搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。评估机构必须具备评估资质。评估机构选定需要由拆迁方和被拆迁人共同选定。

未经批准非法占地，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。

无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。非法占用土地建住未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。侵占、挪用征地补偿费用和其他有关费用侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。土地行政主管部门的工作人员不履行职责土地行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

根据《土地管理法》第六十六条第一款规定：县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。在存在违法征地、占地的情形时，被侵权人有权向县级以上人民政府土地行政主管部门提出查处申请，查处申请应当附上权属证明及违法征地占地的证据等材料。（二）查处部门对查处申请不作为如何维权根据《最高人民法院关于执行；中华人民共和国行政诉讼法；若干问题的解释》第三十九条的规定：“公民、法人或者其他组织申请行政机关履行法定职责，行政机关在接到申请之日起60日内不履行的，公民、法人或者其他组织向人民法院提起诉讼，人民法院应当依法受理。”在法定期限内，查处部门不给申请人查处答复或者答复内容不符合法律规定，申请人有权起诉查处部门至人民法院，诉其行政不作为。

被告对作出的具体行政行为是否合法负有举证责任，应当在收到起诉状副本之日起十日内，提供证据以作出被诉具体行政行为的全部证据和所依据的规范性文件。

三、法律明确规定，房屋拆迁的目的必须是公共利益的需要。

1、什么是公共利益拆迁？

根据咱们国家《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（1）国防和外交的需要；

（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

上述就是我们在什么情况下才是为了公共利益拆迁需要进行的公共利益拆迁。

2、什么是公共利益拆迁，什么是商业拆迁。

(1)、公益拆迁是一种受公法调整的上对下的法律关系，由我们的一些征收主管部门来进行主导；而商业拆迁则是一种由开发商的拆迁户调整的平等主体之间的法律关系，政府不得对这类拆迁行为进行干预。

(2)、面对公益拆迁时，公众只能接受拆迁行为。当然，公益拆迁的进行应当以对公众进行合理补偿安置为必要条件；商业拆迁由于没有政治力量的参与，是一种纯粹的民事法律关系，因为公众有权决定是否同意拆迁行为的实施，而在补偿安置方面也强调公众与开发商之间的自由议价。

(3)、从征收主体和目的来说，可以从两方面判断是否属于公共利益：公益拆迁是由政府组织实施的。而商业拆迁则不是、是否以营利为目的，商业开发显然是以营利为目的的。

拆迁方是被挂羊头卖狗肉，明明就是为了商业拆迁，为了使它看起来合法化，就对外打着公共利益拆迁的名义进行，或将公共利益征收项目与商业开发捆绑。将二者捆绑起来有利于商业拆迁共享公共利益征收项目审批、拆迁成本等方面的优势，如以政府组织的保障性安居工程建设的名义征收，但项目却实质只有小部分安置被征收人，大部分用于建设商品房住宅和经营性用房。遇到这种以公共利益为名进行商业拆迁的项目是可以拒绝的。

法院则应当依法查明，并据此对赔偿决定的合法与否作出判决。

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