拆迁户该如何报价是一项“技术活”

拆迁户该如何报价是一项“技术活”

“拆迁中”每个环节都至关重要，而拆迁中的谈判工作贯穿整个拆迁环节，您在入户调查中、签订协议前、协议中及无法协商的情况下都会遇到，您可能与拆迁工作人员侃侃而谈却无法撼动“补偿价格”，这其中都存在一些技巧。

工欲善其事、必先利其器！

征收拆迁谈判不是说来了就谈，“机会总是留给有准备的人”。在征收拆迁过程中，我们该准备什么呢？

拆迁谈判就跟商业战谈判一样，您必须了解您的对手，拆迁户的对手无非是几个角色，即政府人员（包括街道工作人员）、村委会人员、拆迁工作（拆迁公司）人员、开发商等，要分清这些对手要从哪些方面突破，譬如：您和拆迁公司人员谈判时，则多听少说，因为拆迁公司人员只不过是个“传话的”，和他聊的再好，他也没有决定权，所以，你要根据每个人的角色去设定不同的谈判方案。

了解过您的对手之后，您则要了解您的项目，为什么要了解项目呢？虽然每个项目的名称都大致相同，但却存在一些差别，正是这些差别，可能对您起到至关重要的作用，譬如：棚户区，它的定义为城市中居住环境较差、居住十分拥挤等，而在征收拆迁中很多并非是棚户区的房屋，因此，也就造成了定义上的错误，而补偿也是以此进行的，所以，拆迁户可从这点入手，慢慢寻找谈判砝码。

了解您的对手、项目之后，则要了解法律法规的规定，法律法规的规定是对方的痛点，也是谈判的重要砝码。譬如：上述情况中很多都是从法律规定中找出相应的砝码，是提高拆迁户补偿的最要依据。譬如：很多征收拆迁项目中，征收项目文件缺失导致征收违法；征收补偿决定时并未按照征收程序履行，征收补偿决定也存在违法……

拆迁户该如何报价？

报价是不可回避的问题，报价也是谈判的核心，如何报价是一项“技术活”，首先，要跳出征收拆迁设置的陷阱中，譬如：拆迁方工作人员大多都会问拆迁户心中的补偿价格，这是探底的工作，通过对各家的情况搜集，将其区分后分配征收拆迁工作；其次，征收拆迁方也通常会几个补偿方案，根据不同的拆迁户可能会给予不同的补偿价格，无论是何种补偿价格，都不是合理的补偿价格之内，所以，会给拆迁户造成提高补偿有望的假象，也会打消拆迁户的维权积极性，达到往下走程序的目的。

上述都是报价中常见的问题，那么，我们该如何报价呢？

首先，要学会找问题。

在征收拆迁方提供补偿方案后，要找到补偿方案中存在的问题，譬如：补偿单价计算方式是否合法；异地房屋产权安置与被拆迁房屋的价值的落差是否很大；评估公司选择程序是否合法等等，千万不要跳出征收拆迁房涉及的补偿各种陷阱中，譬如：计算方式、系数进行计算，毕竟“买的没有卖的精”…

其次，要学会抓住重点。

很多拆迁户都会碰到不同的房屋给予不同的补偿价格，譬如：其中一间房给予的补偿价格是按照合理价格给予的补偿，而其他间房屋给予的补偿价格却十分不合理或者多层建筑中的第一层补偿价格合理，而第二层、第三层等给的补偿价格却十分不合理等等，这些现象中都伴随着高额征收拆迁奖励、略高的搬迁费等，这么定价的目的是让拆迁户放松警惕，忽略房屋补偿，达到补偿总额降低的作用。

“在补偿某些问题上做出了让步，但必须在其他问题上拿到回报”，这是谈判中常用的方法之一，降低房屋的征收拆迁补偿，提供了其他补偿，即正式这种方法，让您在不知不觉“中招”。

最后，要学会将报价工作转移给征收拆迁方。

这么做的好处有两点，其一，通过征收拆迁方的报价，您可以据此了解补偿空间；其二，避免您报价过低，但是只有在征收拆迁方感受到压力时，才会主动报价（此报价并非上述中征收拆迁方制定好的补偿价格），所以，就需要复议、行政诉讼、违法举报等手段制造压力，只有这样才能达到逼迫拆迁方先报价的目的。

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