如何区分大、小产权房、宅基地房屋

如何区分大、小产权房、宅基地房屋？法律怎么说？

房源信息流3天前

对“小产权”，有三种主要解释，又可区分为“合法”与“法律属性存在较大争议”。

一、“合法”两类：法律、规定明确，即交足购房款、或转让时补缴土地出让金，即可自由买卖。

1、按“发展商的产权”（因“购房人的产权”，是由“发展商一个产权”分割来的）区分：发展商的产权为大产权，购房人的产权为小产权。

2、按“房屋再转让时，是否需要缴纳土地出让金”区分：不用缴的为大产权（则普通商品房是大产权房）；要补缴的为小产权。

二、“法律属性存在较大争议”一类：法律属性存在较大争议，拿不到真正法律意义上的产权证。对“大、小产权房”的争议，是“土地使用权”，不是“房屋所有权”。

按“产权证的发证机关”区分：国家发产权证的为大产权；国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的为小产权（又称乡产权），其并不构成法律意义上的产权。

律师提示

小产权房（乡产权房），不具备普通商品房的法律性质。房屋无国家发放的“土地使用证、预售许可证”，相关部门不予备案。在购买过程中，若出现合同纠纷，则难以得到等同保护。

其在开发建设过程中，缺少监管，质量问题出现的概率，要高过商品房。

国家规定，农民集体土地的使用权，不得出让和出售。其为乡镇或农村的集体土地上建造，不是普遍意义上的房地产商开发的房子，流程上少了一道程序，即没有给国家缴纳土地出让金。此类房子，购房者拿到的房屋产权证，国家是不承认的。

而因无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户，对房产价值影响很大。若遇国家拆迁，很难得到相应的拆迁补偿。即使有，也比有房产证的房子补偿少。

国家近年来，出台的法规、意见，体的声音是要清理小产权房，正制定一系列小产权房清理方案，一些地区已进行试点。

区分大、小产权房及宅基地房。

小产权房

定义：为农民集体土地上建设的房屋。

土地：所有权归集体；农民只拥有使用权，且有期限限制。

房屋：其产权证，由乡政府或村政府颁发，而非国家房管部门颁发；不能办理房地产权登记；属于没有产权；不受法律保护。

宅基地房屋

定义：为宅基地（农村的农户，用作住宅建设的土地）上建造的房屋。

土地：所有权归集体；农民拥有永久使用权。

房屋：农民有所有权买卖和租赁的权利；房屋出卖或出租后，宅基地的使用权、随之转给受让人或承租人；不允许向集体组织成员以外的人转让。

商品房

定义：为有经营资格的房地产开发公司，通过出让方式，取得土地使用权后经营的住宅，按市场价出售。

土地：居民有70年使用权。

房屋：居民有70年使用权。

律师提示：

一、宅基地的证，与房产证不同。

宅基地的证，是土地使用证，是记录关于该宗土地使用的权利凭证。房产证，是对房产所有权的凭证。两种证，都需向相关部门申报登记，才从法律上说明，对以上物权的法律状态。

二、购买的普通商品房，属于大产权房。其包括三种。

70年产权：为居住用地。

50年产权：为工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或者其他用地。

40年产权：为商业、旅游、娱乐用地。

大产权房，购房者既有了房屋所有权证，也有土地使用权证，且可合法的进行二手房交易。大产权房具有占有、使用、收益和处分四项完整的权能。

房地产商提供的土地证明，若是通过划拨得来，则为小产权，若是通过出让或转让得来，则是大产权。

三、购房前，须知事项：

（一）确定产权年限：

而二手房产权年限：如，1990年开发商，买到该房屋的土地使用权，使用权是70年，则2018年新房主买下该房后，实际使用年限仅是42年。

同时，物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

（二）理清用地性质：

不同的用地性质，有着不同的建筑属性、产权年限。购买新房时，购房者可查看，开发商的土地使用证与商品房销售（预售）许可证。购买二手房时，购房者可查看，房屋产权证上的房屋性质与规划用途。

（三）清晰有房屋≠有产权

“小产权房”，不是法律概念。购房者，应清楚“小产权”的风险，不能进行上市交易，无法办理合法的产权手续。

在买房之前，要弄清楚房屋的产权问题，是大产权房、宅基地房屋、还是小产权房，若是大产权房，是70年、50年，还是40年，并要了解剩余的产权年限。

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