拆迁行为主体不具备资质还能拆吗？

拆迁行为主体不具备资质还能拆吗？

一般在拆迁中，拆迁方是补偿协议中的主体一方，如果不是被法律承认的机构，将会导致补偿协议中出現极大的法律漏洞。而且若签署补偿协议以后房子遭受拆除的，这时候将会使补偿协议无法一切正常实行，使拆迁人利益维护难度系数扩大。

二、有签字无公章一般假如是企业或是企业签署的拆迁补偿协议，则必须有负责人签名和公章都同时具有。因此，签定补偿协议时除开要有签名之外，公司章也不可以少。

三、补偿协议的条款模糊不清在都还没宣布签定补偿协议前，务必慎重阅读所要签定的补偿协议中条款有没有包括以下内容：

(1)房屋拆迁补偿的方式，是用贷币方式還是有付款截止期；

(2)安置房子的占地面积尺寸，规范及其详细地址；

(3)对产权年限替换房子存有的价差的补偿方式及付款截止期；

(4)搬出截止期，拆迁过渡形式及其衔接的限期；

(5)搬迁补偿的花费及其临时安置补助费用或是停工暂停营业损害花费支付的规范和方式；

(6)违约所负的责任及其解决矛盾的方式

四、现场签名当被拆迁方与拆迁放在补偿达成一致意见以后，就能够提前准备签定补偿协议。拆迁方一般会以将你签署好的补偿协议拿回去盖章为由，保证盖完章以后就会把协议书归还给拆迁人，等你协议书最终返回拆迁人这里时，其內部的某些內容与以前有某些不同，拆迁方很将会对补偿条规干了某些改动。

因此，拆迁人们留意签名必须要确保彼此都会现场，而且立即储存签名当场的相片音频等原材料。

五、书面确保但沒有书面形式贯彻落实拆迁方以便使拆迁人可以在最少的時间以内签署好房屋拆迁补偿协议，一般会在口头上承诺很多的赔偿金，却几乎沒有真实贯彻落实到书面材料。

这类书面的确保不具备法律法规效力，也不可以做为今后法院上的证据。诸位被拆迁人尽量全方位详细的把各类拆迁账款贯彻落实到书面材料中，只有这么做，才能够在开展维权时，作为有力的直接证据。

??六、回迁安置不明确被拆迁人的挑选产权年限在遭受替换以后，补偿安置协议书的条款必须要明文规定置换后的房子的所在位置，层数，面积，房屋朝向及其室内装修情况。假如拆迁安置房修建都还没进行，一般会有许多不确定性要素，拆迁安置房修建的具体地址，時间，房子情况，总面积及其交付时间等因素也没有方法定出来。

因此，为了不给今后的工作中提升难度系数，律师建议上述事宜最好是落实到合同书中。

七、沒有贯彻落实合同违约责任拆迁方一般会在拆迁补偿安置协议书中对违约状况作出许多保证，但这都是拆迁方为自己留的余地，殊不知提升了拆迁人维权的难度系数。找不到违约的不良影响，也就是说没受法律法规保障。通常补偿额度在于补偿协议中的內容，因此在其中会存在很多圈套。

事实上國家的相关现行政策很好，殊不知操作过程中违纪行为不在少数，常有拆迁人因为法制观念不够而落入拆迁方的陷阱里。拆迁是一场沒有硝烟弥漫的战争，被拆迁人一般会因为自身的懦弱而无法获得直接证据，也就沒有交涉的基础，加上多种多样陷阱让她们应接不暇。因此，不明白的事儿必须要在产生以前就多问，掌握详细信息，把握相关维权方法，尽快制订解决对策，扭转不良影响的态势。?

拆迁征地纠纷案件的处理所涉及法律、行政法规、司法解释等法律规定繁冗复杂，其对法律专业知识的要求非常之高，除此，还应具备处理拆征纠纷案件的丰富经验！遭遇拆征补偿的不合理、不公平对待。

先补后拆是国家规定的！不按照正确的程序走，哪一种都违法

房屋拆迁是必然的事情，但是依据相关法律法规，土地拆迁不只是房屋拆迁的问题，而且还是连土地使用权也一并失去，为了规范拆迁补偿的过程和标准，为了使拆迁双方的利益得到保障，国家出台了《房屋征收与补偿条例》，明令禁止强征强拆，不管哪一种，都有判刑的可能。

国家禁止三种拆迁行为，否则会受到严惩！

1、拆迁方案未公示

拆迁政府必须发布相应的拆迁文件，文件中涵盖拆迁的费用补偿，拆迁事件，以及公民的迁移事件等；《房屋征收与补偿条例》第二章第10条规定：有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见；征求意见期限不得少于30日。拆迁方及有关部门不公示拆迁方案，那么公民是可以直接拒绝拆迁自己的房子的。

2、拆迁未达成一致意见的

很多时候，由于拆迁方和农民之间很多问题没有协商好，产生了意见分歧，根据《条例》第14条、第26条规定可以申请行政复议或提起诉讼；对房屋估价有异议的，根据《条例》第19条规定可以申请符合评估或鉴定。

被拆迁方对拆迁相关事宜有不满可以提出，在问题解决期内，房子是不能动工拆迁的。但若是被征收人在法定期限内既不不申请行政复议也不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不按照合约规定及时搬迁的，法院就可判决强制执行了。

3、补偿未到位

简单来说就是还没有给公.民补偿就先让人搬的，对于大部分农民来说，只有这一处房子居住，要是补偿不到位，那么公民无法保证自己的生活，所以必须要提前协商好。按照《条例》第27条相关规定，房屋征收与补偿实施先补偿、后搬迁的原则。

也就是说，只要赔偿款迟迟没有到位，被拆迁方就有理由不搬迁，拆迁方就没有理由动工拆迁，必须先把补偿金如约足额发放。

先补偿后拆迁是国家要求拆迁的基本原则，这一原则是坚决不能让的！

按照《房屋征收与补偿条例》第四章的内容，拆迁补偿相关工作人员违反条例规定、徇私枉法、玩忽职守；或者拆迁方使用暴力、威胁等方式强制拆迁等，要依法承担赔偿责任，构成犯罪的要依法追究刑事责任！

国有土地使用权收回办事全流程

（一）国有土地收回范围

1、土地使用权人申请收购的；

2、实施城市规划或旧城区改造需要调整使用的；

3、土地使用权人无力继续开发且又不具备转让条件的；

4、需要行使优先购买权收购的；

5、其他可以收购的。

（二）受理土地收回申请

申请资料应包括：

1.国有建设用地使用权收回申请书（模板1）

2.国有建设用地使用权收回情况调查表（模板2）

3.权属证明

（1）《国有土地使用权》复印件或土地权属来源证明（验原件）

（2）《房屋所有权证》复印件（验原件）

4.身份证明

（1）法人营业执照副本

（2）法定代表人身份证复印件

（3）涉及国有资产，需国有资产管理部门批准同意的意见

（4）股份有限公司、有限责任公司需提供公司章程复印件（验原件），并提供按公司章程规定要求作出的同意土地收回的文件

5.凡是法定代表人不能出面办理的，须出具法定代表人授权委托书，受委托人身份证复印件（模板3）

6.地形图（1:500）及数据光盘（收回土地拟出让供地的，须提供2000年大地坐标系地形图及数据光盘；收回土地拟划拨供地的，须提供1980年西安坐标系地形图及数据光盘。）

7.企业改制批文或破产裁定等

要求提供以上有效的材料一式三份，所有复印件须加盖单位公章。

征询土地规划阶段（实施单位：相关职能部门）

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向市规划部门征询拟收回土地规划性质、委托编制规划策划方案、申请规划条件，包括用地范围、用地性质、建筑密度、容积率、绿地率等规划指标。部分土地征询规划意见。

摸底调查阶段（实施单位：高新区腾笼换业推进中心；配合单位：土地使用权人及宗地责任园区）

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对拟收购的土地及其地上建（构）筑物的权属、权利等有关情况进行调查和审核

1、现场踏勘。核实土地面积、四至、地上建（构）筑物面积。调查土地、房屋的利用现状（对于房屋情况，承办人员需到房管部门核实房屋登记情况），土地、房产是否存在出租、联营、联建等情况。

2、他项权利调查。对土地使用权人提供的有关部门出具的关于土地和房产抵押、查封等他项权利限制及出租、联营、联建等他项权利的证明材料、解除说明，进行审查核实，确保土地具备收回实施条件。

3、落实申请人情况。调查了解申请人的生产、经营、负债、企业性质（国有、集体、股份）、处置意向等情况。

4、居民用房调查。调查收回范围内征收居民用房的面积、房屋类型、征收意见等。

5、集体土地调查。调查收回土地范围内有无集体土地的情况。

6、调查宗地内管网、人防设施、名胜古迹的分布情况。

7、调查宗地内水、电、气、暖等公用设施的使用现状。

组织土地、房产的测量及评估阶段（配合单位：土地使用权人及宗地责任）

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根据宗地的收回方式，组织土地、房产的测量及评估工作。由区推进中心在测量、评估机构备选库中抽取相应单位进行测量或评估。土地补偿采用备案后的土地评估结果，地上建（构）筑物由收回主体按评估的重置成新价格予以补偿。

该阶段土地使用权人需提供资料：

1、土地登记法人代表身份证明书、土地登记法人代表委托书（模板4）

2、法定代表人身份证复印件

3、受委托人身份证复印件

4、营业执照复印件

5、地籍调查表、指界通知单（第三方服务提供）

要求提供以上有效的材料一式二份，所有复印件须加盖单位公章。

签订收回合同阶段（实施单位：配合单位：土地使用权人及宗地责任园区）

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根据规划用途和测量、评估结果以及与被收回方协商的意见，按照《市国有土地收购储备办法》（市人民政府令第X号）的规定，起草《国有土地使用权收回合同》，经审批程序，可正式签订合同。

土地收回合同应当包括以下内容：

1、被收购土地使用权人名称、地址、法定代表人，土地位置、四至范围、等级、面积、用途，地上建（构）筑物状况及房地产权属情况；

2、土地收回补偿方式和实施办法；

3、交付土地的期限和方式；

4、双方的权利义务；

5、违约责任；

6、纠纷的处理；

7、其他有关事宜。

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