房地产开发企业项目资本金的要求

房地产开发企业项目资本金的要求
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项目资本金是指在建设项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对于建设项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资及其相应权益，但不得以任何方式抽回。

房地产开发项目资本金是指在房地产开发项目总投资中，由房地产开发企业按规定专户储存，专项用于该房地产开发项目的自有货币资金。

在投资项目的总投资中，除项目法人（依托现有企业的扩建及技术改造项目，现有企业法人即为项目法人）从银行或资金市场筹措的债务性资金外，还必须拥有一定比例的资本金。投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽回。

根据2015年9月9日国务院颁布的《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》（国发〔2015〕51号）的规定，目前保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为25%。

房地产开发项目实行资本金制度的目的是防止房地产开发企业因开发资金不足而可能对项目投资人、贷款人、购房人等的合法利益造成损害。

作为计算资本金基数的总投资，是指投资项目的固定资产投资与铺底流动资金之和，具体核定时以经批准的动态概算为依据。

投资项目资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。

房地产开发项目资本金实行专款专用，只能用于本项目建设使用，由建设部门主管。房地产开发企业不得以任何方式挪作他用，更不得擅自抽回、调出。房地产开发项目依法转让的，转让方在受让方按照本规定存储相应数额项目资本金后，方可调出存储的项目资本金。

房地产开发企业自行选择项目资本金专户存储银行，并报房地产开发主管部门备案。房地产开发商取得国有土地使用权出让书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，在向建设部门申请建筑工程施工许可证时，需要提供的证明材料应当包括银行出具的项目资本金证明，否则建设部门不予颁发建筑工程施工许可证。对于分期实施的房地产开发项目，其项目资本金可按项目分期实施情况分期存入。房地产开发项目扩大投资规模时，应及时补充项目资本金。

项目资本金的使用需要申请，申请文件应当包括该项目的工程监理单位出具的工程款支付证明和项目建设进度情况的说明，建设主管部门可以根据项目进度分批解冻，并出具房地产开发项目资本金拨付使用通知书，开发商凭房地产开发项目资本金拨付使用通知书向银行申请解冻相应数额的资金。按照当地房地产开发项目资本金监督管理规定，在项目建设过程中，项目资本金最多只能申请使用95%，剩余的5%作为项目建设保证金，在城市规划行政主管部门确认项目已按照规划要求全部建设完成并交付使用后，方可申请提取使用。

相关文件：

国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知

国发〔2015〕51号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

为进一步解决当前重大民生和公共领域投资项目融资难、融资贵问题，增加公共产品和公共服务供给，补短板、增后劲，扩大有效投资需求，促进投资结构调整，保持经济平稳健康发展，国务院决定对固定资产投资项目资本金制度进行调整和完善。现就有关事项通知如下：

一、各行业固定资产投资项目的最低资本金比例按以下规定执行。

房地产开发项目：保障性住房和普通商品住房项目维持20%不变，其他项目由30%调整为25%。

二、城市地下综合管廊、城市停车场项目，以及经国务院批准的核电站等重大建设项目，可以在规定最低资本金比例基础上适当降低。

三、金融机构在提供信贷支持和服务时，要坚持独立审贷，切实防范金融风险。要根据借款主体和项目实际情况，按照国家规定的资本金制度要求，对资本金的真实性、投资收益和贷款风险进行全面审查和评估，坚持风险可控、商业可持续原则，自主决定是否发放贷款以及具体的贷款数量和比例。对于产能严重过剩行业，金融机构要严格执行《国务院关于化解产能严重过剩矛盾的指导意见》（国发〔2013〕41号）有关规定。

四、自本通知印发之日起，凡尚未审批可行性研究报告、核准项目申请报告、办理备案手续的固定资产投资项目，以及金融机构尚未贷款的固定资产投资项目，均按照本通知执行。已经办理相关手续但尚未开工建设的固定资产投资项目，参照本通知执行。已与金融机构签订相关合同的固定资产投资项目，按照原合同执行。

五、国家将根据经济形势发展和宏观调控需要，适时调整固定资产投资项目最低资本金比例。
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