怎样判断房屋拆迁是否基于社会公共利益之需要？

怎样判断房屋拆迁是否基于社会公共利益之需要？
一、是否基于社会公共利益之需要？

《物权法》第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依据法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位个人的房屋及其他不动产。”《土地管理法》第二条第四款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”由此可知，征地的前提条件是为了“公共利益的需要”。在审查《建设用地项目呈报说明书》及规划主管部门建设工程规划设计材料时应着重看其“开发用途”，如果是“商住小区”或“城镇住宅及商服业”则表明此次征地并非基于公共利益，违反了法律关于“征地必须基于公共利益的需要”之相关规定。而有关材料被征地农民均可以通过申请政府信息公开或者查询自然资源部门官方网站等渠道获取。

二、征地报批前是否履行过法定的告知程序

国务院于2004年10月发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》（十四）及国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（九）均规定，在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。

广大被征收人应审查省级自然资源厅（国土厅）及市级自然资源局（国土局）是否提交了其已书面告知被征地农村集体经济组织和农户的录音录像材料、照片及征地前的村民会议记录等等。一定要查看原件！如果没有上述材料，至少可以说明，征地报批前未履行过法定告知程序，征地程序违法。而在实践中，若村民从来没有见到过相关的“拟征地公告”或者“征地告知书”，则有理由怀疑涉案项目报批过程中存在弄虚作假。

三、土地在被征收时是否依法进行过土地调查？是否经过农户签字确认？

国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（十四）及国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（十）规定，在征地报批前，当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。

我们在审查时应注意三点：一是广大农户是否已经签字确认，只有村委会的盖章并不能证实所有农户都同意征地行为；二是在土地调查结果确认单上，要审查其项目是否明确，包括权属、地类、面积等均需记载清楚；三是村里的小组、队长不能代表具体农户签字确认，必须经农户和房屋的产权人亲自确认方可有效。实践中，签字、按手印环节存在问题的情形比比皆是，这也是依法维权的一个重要突破点。

四、涉案的土地征收行为是否保障了申请人的听证权？

根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（十四）及国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（十一）规定，在征地依法报批前，广大农户对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利，当地国土资源部门应将此项权利告知广大农户。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。

在涉及征地批复的案件中，行政机关往往以村委会放弃听证申请作为农户放弃听证权利的证明材料。但上述文件明确规定，村委会代表不了广大农户，村委会作出的放弃听证的书面说明不能剥夺广大农户的听证权，没有经过广大农户听证而完成的征地行为即属程序违法！而实践中，对听证记录等书面材料的审查也往往能发现其中的很多漏洞问题。

五、征地报批前，“一书四方案”是否齐全？

一书四方案指建设用地呈报说明书、农用地转用方案、征收土地方案、供地方案、补充耕地方案。

国土资源部《建设用地审查报批管理办法》第七、八、十一、十二条规定，征收集体土地，报批时应提交一书四方案。广大农户审查时首先要注意一书四方案是否齐全，同时要注意每个方案里的具体内容是否完备且符合规划计划、基本农田占用补划等具体情况。对于勘测定界图更要仔细核对自己的土地、房屋是否处于涉案项目的征收范围内。凡是直接看不到的部分，都可通过向当地自然资源部门申请政府信息公开的方式获取，这也往往会构成信息公开复议、诉讼的进行。

掌握征地批复报批前材料的审查着重点，有针对性地通过征地批复的复议程序应对违法征地行为。务求合理、合法、有效维权！
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