拆迁安置的步骤

1.拆迁补偿方式

91版条例规定拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式;01版条例规定拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

2.补偿金额确定方法

91版条例规定作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算;01版条例规定货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

3.产权调换结算方法

91版条例对产权调换形式偿还的非住宅房屋结算方法作了规定，即：偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价;偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照商品房价格结算;偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。以产权调换形式偿还的住宅房屋结算方法则由地方人民政府规定。以苏州市为例，拆除私有住房、单位自有住宅房屋实行产权调换的，按照下列方式结算：(一)偿还建筑面积与被拆除建筑面积相等的，新建住宅按照房屋建筑安装工程费结算，被拆除建筑面积按照重置价格结合成新作价结算;(二)偿还建筑面积超过被拆除建筑面积但在规定安置基准内的，超过部分按照成本价结算;(三)偿还建筑面积超过规定安置基准的，超过部分按照商品房价格结算;(四)偿还建筑面积小于被拆除建筑面积的，不足部分按照房屋重置价格结合成新另增百分之百结算。

01版条例规定，实行房屋产权调换的，不区别住宅与非住宅，均根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

4.拆迁非公益事业房屋的附属物补偿方法

91版条例和01版条例都规定拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人给予适当作价补偿或货币补偿。

5.91版条例与01版条例有关拆迁补偿规定的比较分析

91版条例带有很强的政策色彩，一是在措辞上，比如在涉及补偿金额时，称作价补偿或适当补偿，为补偿金额确定的随意性提供了政策基础;二是在金额确定方式上，采用重置价格结合成新方法或按照重置价格结算结构差价，而重置价格和结构差价等均由当地政府规定或公布的。这样，一方面具有很强的可操作性，非房地产估价专业人员均能承担拆迁估价工作;另一方面造成补偿金额与补偿对象实际价值的严重脱节，被拆迁人对拆迁工作的强烈抵触情绪充分地反映了这一点;第三方面是由于没有统一的重置价格确定标准，造成各地政府以不同的价格内涵测算、公布并实施其重置价格，造成地区间的不平衡;第四方面是拆迁补偿和安置捆绑式落实，房屋被拆迁人的诸多权益因补偿对象和安置对象的分离而流失，造成使用权价格因拆迁安置的高得益而不合理地趋大化。

01版条例具有很强的市场经济特征，在措辞上，在涉及补偿金额时，称货币补偿;在金额确定方式上，采用以房地产市场评估价格方式确定，毫无疑问地，房屋及房屋装饰装修价格评估应当做到客观、公正、科学、合理，为此，要求估价人员必须遵循其价格形成运动的客观规律，作出易于被委托方及其其他相关利益主体所接受的估价结果，保障受房屋拆迁影响的当事人的合法权益;在拆迁补偿和拆迁安置问题上，01版条例除了强调房屋租赁关系对房屋产权人拆迁补偿方式选择的制约和房屋承租人租住权利的保证外，确保了被拆迁人的诸多权益不因补偿对象和安置对象的分离而流失，房屋所有权权益得到充分的尊重。

三、拆迁补偿房地产市场评估价格分析

1.评估价格形成方法

房地产估价的基本方法有比较法、收益法和成本法，不同的评估方法有不同的适用范围、资料搜集要求、价格测算式和估价技术路线，并且众所周知评估价格是对应特定估价目的、对应特定法律依据而存在的，房屋拆迁补偿价格评估的法律依据显然应包括01版条例。

2.评估价格形成的假设前提

估价假设前提基本上有两类，一类是最高最佳使用前提，一类是持续使用前提。显然，待拆除的房屋及装修物不具备实现其最高最佳使用或持续使用可能的几种实现方式之一，比如保持现状、转换用途、装修改造、重新利用等;因此，房屋拆迁补偿估价应是房地产的权利在受到一定约束或有一定缺损情况下的交换价值，其与真正意义上的房地产市场评估价格存在显著的区别。

3.评估价格形成的产权类型

随着住房制度的改革，城镇居民住房逐步由福利性实物分配向货币化分配转变，住房商品化已达相当的程度，并且在住房商品化过程中形成了我国特有的住房产权结构，房改房、经济适用房、商品房等具有不同产权内涵的产权类型并存，同时，房改房入市使房改房融入了市场。从产权构成看，房改房和经济适用房是受到一定约束或有一定缺损的产权形式，其上市交易过程中涉及土地出让金和收益分配问题，其中土地出让金缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房座落位置的标定地价的10%确定，市则把出售公房的土地出让金改为房改成本价的1%。因此，房屋拆迁补偿估价应反映不同产权类型的价格水平。

4.评估价格形成与房地产开发的动态成本过程

房地产开发建设过程是房地产产品实物的形成过程，也是其价值转移和创造的过程，从取得土地使用权、房屋拆迁安置、勘察规划设计、房屋及附属工程开发建设到竣工交付使用，房地产资金在不同的阶段以不同的形式固化到房地产产品实物上。在以房地产市场评估价格确定房屋拆迁补偿价格时，商品房包括按剩余年限计算的土地出让金金额，房改房和经济适用房则包括了土地出让金金额与标定地价的10%或房改成本价的1%的差额，而此时，开发单位，即土地使用者必须按照出让合同约定支付土地使用权出让金，即在土地符合建设条件时，土地使用者既向房屋被拆迁人支付了相当于部分或全部土地使用权出让金金额(包含于房屋拆迁补偿价格中)又向土地部门支付土地使用权出让金金额(按出让合同约定)，其合理性显然值得商榷。

四、拆迁补偿价格评估的原则分析

作为房地产估价业务的构成部分，房屋拆迁补偿价格评估毫无疑问应当做到客观、公正、科学。合理，为此，就必须遵循其价格形成。运动的客观规律，明确房屋拆迁补偿价格评估应当遵守的原则，才能作出易于被利益主体所接受的估价结果。