国有土地拆迁补偿标准有哪些？

政府在旧城改造过程中，为实现公共利益和行政管理目标，以委托国有公司“收购”来代替应当依法进行的“征收”。虽然该项收购协议名义上的签订主体是国有公司，但此种收购本身属于政府征收职能的委托，并服务和服从于旧城改造这一公共利益需要，因而此种收购协议也即具有了行政协议的属性。将该类行为纳入行政诉讼审查范畴，有利于加强对地方政府行为的监督，防止行政机关滥用“收购”代替征收，规避司法审查监督。
建立在平等、自愿基础上的收购协议，因其在一定层面上有利于提高旧城改造效率，并有助于通过提高收购价格来对房屋所有权人给予更加充分的补偿安置，具有现实合理性和可行性，因而不宜完全否定此种“收购”模式的合法性。且不论市、县级人民政府委托国有公司还是政府相关职能部门实施收购并签订收购协议，基于合同相对性原则，因履行协议发生的纠纷，并非都需以地方人民政府为被告;但在此过程中实施的违法强制拆除行为的法律责任则仍应由行政主体承担，且市、县级人民政府或者其委托的国有公司、征收办等部门在实施收购过程中，必须坚持平等、自愿、等价、有偿原则，与房屋所有权人签订相关收购协议，对房屋所有权人进行不低于市场评估价格的公平合理补偿安置。收购主体存在《中华人民共和国合同法》第五十二条等规定的以欺诈、胁迫等手段签订收购协议情形的，人民法院可确认收购协议无效。
在房屋拆迁过程中，经常会遇到这样的情况：行政机关与开发商共同策划对被拆迁人房屋进行强制拆除。
其实被拆迁人的心情能够理解，从他们的角度去看，说一就是一，谁强拆我的房子就应该由谁来承担责任。然后现在某行政机关与某开发商或者党委拆我房子，那么我就可以也把他们作为共同被告。
第一，说是行政机关与开发商共同策划强制拆除行为怎么办？由于此行为中包含其行政机关行使职权的含义表示，开发商作为企业是没有强制拆除的权利的，但是其行为未被认定的话，一律视为是违反刑事法律规定的，应当理解为受行政机关委托与行政机关共同实施强制拆除行为，其行为责任应当由行政机关承担，所以只有行政机关可以作为被告。
第二，行政机关和党委真的共同实施了强制拆除行为怎么办？而这种情况比较常见，尤其是某市委书记或者某副书记亲自在现场指挥实施强制拆除作业。
根据党政的分开原则，党委本不应当与行政机关共同作出任何属于行政管理权限的行政行为，实施强制拆除行为明显超出了他的职权。但是这种超越了法定职权以外的，与行政诉讼法中的超越职权并不完全相同。
行政诉讼法的超越职权针对的主要是行政机关之间的越权行为，行政机关行使了不应该行政职权的权力；下级行政机关行使了上级行政机关的职权；超越区域管辖的行政越权等等。因党委并非行政机关，因而其越权的行为并不属于行政诉讼法的调整范畴，对其行为不服的，可以通过申诉渠道解决。在此行政机关与党委共同作出强拆拆除行为的情况下，仍然应以行政机关为被告。
虽然这些企业或党委无法作为行政诉讼的被告，但是对于当事人的维权基本没有影响，只要能够确定行政机关为被告，被拆迁人的赔偿问题就有着落了。

违法行为
1.发改委有没有立项，2.国土资源局有没有土地储备信息。3.规划部门有没有规划征收征用的登记备案，4.住建部门的登记信息，(建筑，施工)，5.有没有拆迁许可证。6.征收范围以及补偿方案，7.拆迁公告。
申请信息公开，以上这些都没有，或者部分没有，涉及违法违规。

土地征收的，必须依照法定程序批准，根据《土地管理法》第七十八条规定，无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。非法批准征用、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。

国有土地拆迁补偿标准
国有土地上有两种补偿方式：
一、产权交换式补偿（产权置换）；
二、货币补偿。
一、产权交换式补偿（产权置换）
1、房屋价值补偿标准
这里的房屋补偿，是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。
这里的市场价格，地级市政府部门都会依据每年住宅房屋市场价格规律。
不清楚自己区域被拆迁房屋的价格的，可以找当地政府建设部门进行咨询或索取材料。对评估确定房屋价值有异议的，可以向复核评估，对复核结果有异议的，可以向评估专家委员会申请再次鉴定。
2、搬迁费和临时安置费(俗称过渡费)
搬迁费和临时安置费用，具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式，详见各地出具的标准。如果拆迁人提供周转房，则无需支付临时安置费。
3、停产停业损失的补偿
该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿，因为属个案，补偿标准不能统一，一般是有征收当事人进行协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定。
4、补助和奖励
补助包括困难补助和公摊补助。
困难补助是针对贫困人员进行的补助，依据当地政府出具的标准确定；公摊补助针对所有被拆迁人的房屋公摊进行的额外补助，也会出具公摊补助标准。
奖励是指各拆迁人鼓励被拆迁人及时拆迁而给付的额外补偿。具体标准，因地各一，但该费用不是强制性，是否给付仍看当地政策。
5、房屋装修补偿及家电设备移机补偿
房屋装修补偿也是先有当事人协商，协商不成由评估机构评估确定，家电设备移机也是参照上述方式实施。不过为统一、方便，各县市会依照市场价格出具具体的补偿标准，具体数额以发布时征收拆迁时出具的补偿标准为准。
二、货币补偿方式
1、房屋价值补偿
补偿标准同产权交换一样，不过增加了一项：即计算补偿金时将公摊补助面积计算在内一同作价。
2、临时安置费和搬迁费
参照以上标准，一般仅支付12个月临时安置费，搬迁费与产权交换式搬迁费标准相同。
3、其他补偿项目
对货币补偿的被拆迁人，只要符合条件，也享受各种困难补助、拆迁奖励、停产停业损失，及房屋专修、家电移机补偿等。
国有土地拆迁补偿计算公式
1、房屋被征收后被征收人能够获得货币补偿的金额
房屋征收货币补偿金额=被征收房屋经由评估机构确定的市场价格（包括房屋装饰装修商定或者评估的补偿金额）+搬迁费用+临时安置费用+营业性房屋的停产停业损失（非营业性房屋无此项)
2、采取房屋置换方式补偿的差价金额
房屋征收调换产权补偿差价金额=被征收房屋的评估价格+房屋装饰装修商定或者评估的补偿金额-获得的调换产权的房屋评估价格
3、搬迁费用
搬迁费用=搬迁发生的实际费用或者双方约定的一定数额的搬迁补偿费
4、临时安置费用
临时安置费用=没有提供周转房情况下的临时安置费+超出过渡期限的临时安置费
5、停产停业损失的计算方法
根据房屋被征收前的效益、停产停业的期限等因素确定，具体计算方法由各省、自治区、直辖市制定。主要方法有以下几种：
（1）根据被征收房屋的总体价值的一定比例计算，预先由双方协商约定；
（2）根据房屋的面积按照单位面积补偿一定金额来计算；
（3）根据营利性房屋的前几年的年平均经营收入和利润等指标，乘以停产停业的期限（年份）来计算；
（4）由评估机构对其进行评估确定；
（5）根据实际损失补偿计算，协商确定。

《城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”本案中，区政府城乡规划局、城管局对拆除的建筑物是必须拆除还是应当采取改正措施未作区分，而是一味地进行拆除，只考虑行政执法目的和目标的实现，而未兼顾行政相对人的利益。如果能够采取改正措施的，应当采取改正措施，尽可能使行政相对人的权益遭受最小的侵害。所以很显然，三机关直接强拆的做法不符合上述法律的规定。
根据《行政强制法》第十八条规定，行政机关采取强制措施应当通知当事人到场；当场告知当事人采取行政强制措施的理由、依据以及当事人依法享有的权利、救济途径；听取当事人的陈述和申辩；制作现场笔录；当事人不到场的，邀请见证人到场。本案中，三机关没有提供证据证明其采取强制措施是按照上述规定进行的，违反法定程序。
根据上述两点，法院判决三机关的强拆行为违法。但是，关于关于恢复原状、赔偿损失的请求，一审法院以没有提供具体损失的证据为由驳回，收到一审判决书后林某等人随即与审判长联系并提出质疑，被告知以后还可以就赔偿问题另行起诉，故没有提起上诉。但当林某等人持生效的判决另行向法院提起赔偿之诉时，法院的承办人却告知赔偿请求已被生效判决予以驳回，再起诉就属于重复诉讼，不得不向最高院提出再审申请。最高院认为虽然没有提供具体损失的证据但其诉讼请求中包含“恢复原状”，且在一审庭审中曾明确表示申请评估鉴定，并愿以法院委托评估的数额为准。在此情况下，一审法院直接以未提供具体损失的证据为由驳回其赔偿请求有失妥当，这也造成其有关赔偿的请求实际上被虚置的后果。