关于房地产开发获得五证的法律依据

（一）建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证的性质
依据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《建设工程质量管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律法规规定，建设单位在建筑工程施工前，须在具备法定条件的前提下，向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证，建设行政主管部门应当自收到申请之日起15日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。建设单位应持建设项目的有关批准文件，向土地行政主管部门提出申请，经审核由土地行政主管部门核发建设用地批准书，并经由规划部门核发建设用地规划许可证。建设单位还应向相关城乡规划主管部门申请，对符合规划条件的，由城乡规划主管部门核发建设工程规划许可证。建筑施工单位应当依法取得相应等级的资质证书并在其资质等级许可的范围内承揽工程。房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行开发经营，商品房预售许可证由房地产开发主管部门依据房地产开发企业申请核发。
行政主管部门颁发上述证照，是为了保证房地产工程建设市场有序运作，保障人民生命、健康安全。颁发上述证照的行为，是根据相对人申请并经依法审查，准许其持有人在特定土地上从事特定房地产工程建设活动，符合行政许可法规定的行政许可特征，属于法定行政许可行为。
（二）上述许可证照权利的不可转让性
《中华人民共和国行政许可法》第九条规定：“依法取得的行政许可，除法律、法规规定依照法定条件和程序可以转让的外，不得转让。”许可证照权属的变更不同于房屋所有权和土地使用权权利人的变更。实践中有执行法院采取直接裁定变更房屋产权权利人、土地使用权人的方式，并向相关行政部门发出协助执行通知书，以方便当事人完成过户手续，这种做法和本案有根本的区别。依据法律规定，房屋产权及土地使用权可以依法转让。房屋产权、土地使用权的证照权属人只需具备相应的民事行为能力，转让后当事人直接向行政部门变更登记即可。只要判决中明确办理变更登记为债务人的一项义务，或者可以明确推断是一种附属义务，则法院可以直接向行政机关发出协助执行通知书要求其办理过户手续。
但本案涉及的上述证照权属人作为行政相对人，须经过相关行政主管部门的严格审查，以保障建筑工程、房地产开发市场的安全有序。
许可本质上是政府的市场管制行为，且具有很强的身份性，是一种不可转让的权利。离开特定的主体，这种许可即失效或作废，不能随着地上物的交付而当然地转移给地上物权利人。
（三）执行法院是否有权裁定变更上述许可证照权利人
基于这些证照的性质及其不可转让性，变更上述证照权利人是独立的许可事项，不属于地上物交付的附属义务，执行法院亦无权代替行政机关行使行政许可权，裁定变更上述证照权利人。
执行法院不可参照裁定变更房屋产权权利人、土地使用权人的方式处理本案。实际上，即使判决确定公司承接项目，甚至要求进行有关审批证照的变更，法院在执行中是否有权直接裁定变更及要求行政机关径行据以变更，也存在疑问。该领域的问题尚待进一步研究。由于涉及行政审批事项，当事人拒不自行办理变更申请手续的，法院似乎只能将判决要求当事人变更有关证照的权利人的情况告知行政机关，请行政机关予以审批。是否能够审批，应由行政机关裁量。

申请复议人还提出，申请将工程相关证照变更为第三人图们市旧城改造分公司是其自由处分权利的行为，图们市旧城改造分公司不是案件当事人并不影响其取得相关权利。当事人的自由处分权利，并不必然衍生出要求法院裁定确权的权利。此问题以法院是否有权直接裁定变更许可证照权属为前提。只有在法院有权裁定变更的情况下，才能提出变更给谁的问题。如法院无此权力，则该资格问题只能由行政机关审查确认。

（四）应释明的问题——实现项目权证变更的途径

因上述证照仍登记在公司名下，本案申请复议人面临着无法对执行标的物继续组织施工、对外销售的困境。法院在驳回其复议申请的同时，应履行好释明义务，讲请法律症结并提出解决问题的建议，以达到法律效果与社会效果的统一。本案地上物交付后，公司可依据本案生效判决的执行结果，即地上物交付的事实，向行政主管部门申请撤销原在中富公司名下的相关许可证照。公司认为其具备法定条件的，或其不具备法定条件需与其他房地产开发公司合作建设的，应当自行向行政主管部门申请颁发相关许可证照。