违法建筑，这5个时间节点是关键

按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条的规定：“市、县级人民行政机关及其有关部门应该依照法律加大对建设活动的监管力度，如果发现了违反城乡规划实施建设的行为，应该依照法律进行处理。

市、县级人民行政机关在把房屋征收决定作出之前，应该组织有关部门依照法律对征收范围内没有经过登记的建筑进行调查、认定和处理。

对认定为没有超过批准期限的临时建筑和合法建筑的，应该进行补偿；对认定为超过批准期限的临时建筑和违法建筑的，不会给予补偿。”

通过法律规定，我们能够看出在把征收决定作出之前，甄别和处理违法建筑就是征收决定的前置程序。

行政机关将被征收人的建筑物认定为违法建筑并在没有给予补偿的情况下拆除了建筑，被征收人依照法律能够享有行政诉讼的权利。

有些建筑物会被认定为违法建筑的原因，主要是因为没有得到合法的建设审批手续。只要建筑物取得了合法产权证书，具有合法的建设手续，就不能被认定为违法建筑。

但是，我们是否能够反过来说，只要是没有取得合法产权证书、没有具备合法建设手续的建筑物都属于违法建筑呢？

1、国务院在1982年2月13日颁布实施《村镇建房用地管理条例》之前在农村村镇和村庄建设并使用至今的房屋

我国在1982年之前，并没有建立建设用地的审批制度。国务院在发布《条例》的通知中明确规定：要“把村镇建房审批制度尽快建立起来，做到有人管理、有章可循，杜绝滥用乱占耕地的行为。”

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定：“本条例只适用于集镇和农村村庄，不适用设镇建制的镇和县城。”也就是说，上文中《条例》建立的审批制度，也只适用于“集镇和农村”，并没有涵盖城市的范围。

既然国家在1982年之前，没有出台建房用地的审批制度，当然也就不能要求当事人把建造该房屋时的审批手续提供出来。

2.国务院在1984年4月1日颁布制定的《城市规划条例》实施之前在城市规划区内建设使用的房屋

根据《城市规划条例》第三十一条的规定：“任何个人和组织在城市规划区内进行的各项建设，需要对属于集体所有的土地进行征用或者对属于国家所有的土地进行使用时，都一定要持经国家规定程序批准的设计任务书、建设计划或者其他有关的证明文件，向城市规划主管部门申请建设用地。

提出建设用地申请的个人和组织，需要经城市规划主管部门审查批准其用地面积、用地位置和范围，并对土地进行划拨，在把建设用地许可证拿到手之后，才能够使用土地。”

根据《城乡规划法》第三十二条的规定：“任何个人和组织在城市规划区内需要征用集体所有的土地或者临时使用国家所有的土地，一定要向城市规划主管部门申请临时使用土地，经过审查批准，拿到临时用地许可证之后，才能够对土地进行使用。

通常情况下，临时使用土地的期限不能超过两年。”《城市规划条例》用行政法规的形式对城市规划区内的用地审批制度作出了规定。由于之前没有相关的制度，所以相关用地的建房审批手续也就无从谈起了。

3.1987年1月1日土地管理法实施之前在城市范围建设并使用至今的房屋

根据1987年《土地管理法》第三十八条的规定：“农村居民在修建住宅时，应该使用原有宅基地的村内空闲地。

如果使用耕地，需要在经过乡级人民行政机关审核之后，上报县级人民行政机关批准；如果使用村内空闲地、原有的宅基地和其他土地，需要经过乡级人民行政机关的批准。”“农村居民为了修建住宅所占用的土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”

根据《土地管理法》第四十六条的规定：“城镇非农业户口居民需要把非法占用的土地退还，在把在非法占用的土地上新建的房屋没收或者在规定的时间内拆除”。

“国家工作人员利用职权，采取欺骗手段骗取批准或者在没有经过批准的情况下，非法占用土地来修建住宅的，需要责令退还非法占用的土地，把在非法占用的土地上新建的房屋没收或者限期拆除，并由其上级机关或者所在的单位给予行政处分。”

根据1987年《土地管理法》的有关规定，在我国首次用法律的形式建立起建房审批、城乡用地制度。之前尽管有国务院制定的《城市规划条例》和《村镇建房用的管理条例》分别对城市和农村规划区用地建房审批手续作出了相应的规定。

但是，在现实生活中的执行并没有完全到位。鉴于此，在实施土地管理法之前建设使用至今的房屋，虽然没有获得产权证书、没有审批手续，但是仍然不能够被认定为违法建筑。

4.1987年之后没有取得产权证书、没有建设审批手续的房屋

从法律的角度来看，这类房屋能够被认定为违法建筑。但是，由于各地落实土地管理法的时间具有差异，所以应该用房屋所在地开始发行审批职能、依照法律建立相关审批机构的时间为界。在当地相关审批机构实际履行审批职能之前修建的房屋，不应该被认定为违法建筑。

5.建设行为完成并实际使用超过二十年且行政机关并没有将其作为违法建筑进行立案查处的房屋

征地拆迁早已完成建设行为，长期使用的时间已经超过二十年的房屋。倘若行政机关在过去的二十年间没有发现并立案查处，仍然用对待违法建筑的方法来进行处理，就会违反法律的安定性原则，使社会关系的稳定性受到影响。

通过参照不动产民事追诉时效最长二十年以及行政诉讼最长起诉期限二十年的规定，在面对这种违法建筑时，应该采用豁免的原则，不再当作违法建筑来处理。