房屋所有权侵权方式与法律规定

一、房屋所有权侵权方式与法律规定

房屋所有权侵权案例在房地产交易活动中大量发生，常见的有以下类型：一是无权处分房产的行为人处分他人房产，房屋的受委托管理人对房屋进行出售。二是部分享有房屋所有权的共有人，在其他共有人不知情的情况下处分房屋。登记在夫妻一方名下的夫妻共有财产，产权登记人在配偶不知情的情况下擅自处分的行为。三是盗取他人证照或伪造证照处分他人房屋的行为。

在房屋所有权受到侵害时，被侵权人往往通过提起民事起诉、撤销民事行为的方式追求返还财产，但是返还财产的诉求受到了《物权法》106条设定的不动产善意取得制度的制约，当不动产的受让人出于善意取得、给付合理价格并经过登记的，受让人便取得了不动产的所有权。在这种情况下，被侵权人只能通过侵权赔偿的方式进行救济。

房屋所有权侵权行为涉及民事法律规范中物权保护和侵权责任的问题。

《物权法》第三章设立了专门保护物权的方式，即物权请求权，包括返还原物请求权、排除妨碍、消除危险、恢复原状请求权四种方式，强化了对物权的保护。除此之外，物权人在权利遭受损害时也可以请求损害赔偿。涉及侵权赔偿的具体条款为《物权法》第37条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”

《侵权责任法》也将所有权的侵权赔偿纳入其调整范围，《侵权责任法》第二条规定：“侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。”但是《侵权责任法》更像一部“人身损害赔偿法”，其所重点关注的是人身损害赔偿问题，因此直接涉及财产损失赔偿的规定较少，仅仅有第19条和第20条的规定。

关于房屋所有权侵权赔偿的问题，虽然《物权法》与《侵权责任法》都有涉及，但是条目较少，规定较为原则。最高人民法院也没有颁布过任何涉及财产性赔偿的司法解释，可见财产损失的赔偿一直没有成为立法和司法解释的一个重点关注的问题。[3]下面，笔者将从房屋所有权侵权赔偿的原则和计算标准方面进行探讨。

二、房屋所有权侵权赔偿的原则

当事人的房屋所有权遭受侵害时，会产生直接财产损失和间接财产损失。

直接财产损失包含房屋的自身价值和附有价值。房屋的自身价值是房屋的自有价值，主要表现为房屋的市场售价;房屋的附有价值是指附属在房屋的添附物和资金，主要表现为房屋的装修价值、购买房屋缴纳的税款和缴存的公共维修基金等。当事人的房屋所有权遭到侵害时，不仅房屋的自身价值遭受损失，而且附有价值也随之受到损失。因此，房屋所有权的直接财产损失应适用完全赔偿原则，即赔偿被侵权人的实际损失，包含房屋的自身价值和附有价值。

间接财产损失包括当事人在取得该房屋前所产生的的购买和登记成本以及因房屋所有权受到侵害而产生的支出增加和收益减少。购买和登记成本主要表现为交通费用、误工费用、登记费用、委托代理费用等。因房屋所有权受到侵害而产生的支出增加和收益减少包括：所有权受侵害的房屋是被侵害人居住房屋的，其权利受损后购买房屋前的租房成本;房屋出租收益的损失;不动产用于经营用途因被侵权而产生的停产停业损失等。

房屋所有权的间接财产损失应当根据案件具体情况对间接财产损失进行具体区分，分别适用完全赔偿原则和适当赔偿原则。对于客观上已经发生的被侵权人能够证明的间接财产损失，应适用完全赔偿原则，法院应予以全部支持。对于客观上已经发生或将来必然发生，但又无法确定或者在审判时无法预测的间接财产损失，则需要根据法律的基本价值和具体案情统筹考虑适当赔偿的数额。采用此原则是基于间接财产损失的客观性和必然性，但准确数额往往难以确定和预测的考虑。例如被侵权人丧失居住房屋时，其权利受损后购买房屋前的租房成本也会在具体情形中差异较大，这主要表现在被侵害人购买存量房屋与购买新建房屋，购买现房与购买期房从购买到入住的时间间隔存在较大差别，而这种差别在案件判决时不能够进行预测，只能在一定期限幅度内予以适当赔偿。

如何避免自己的房屋被侵权

物权法的规定是，不动产物权的设立、变更、转让和消灭以登记为准。基于此，某一套房屋归谁所有，应以房地产登记机构的管理为准。比如，房子登记在甲的名下，那么房子就归甲所有。甲作为房屋的所有权人，就有权对房屋享有占有、使用、处分的权利。而甲在处分该房产时，购买人只要确信房屋登记在甲的名下即可，无需关心房屋是否有其他共有人，包括夫妻共有等情形。这是房屋产权登记的法定公信力所决定的。

在生活中，往往房子经常登记在夫妻一方的名下，而共有的房产却没有共有人的所有权登记。而夫或妻的一方，在婚姻出现危机后，往往违背道德私自出让房产，而另一方却住在屋内拒不搬出，损坏了正常交易人的利益，使买受人付出了金钱，又住不进房子的尴尬局面。这极易产生道德风险，为此，物权法又规定了善意取得制度。也就是只要符合法定的条件，买受人依法取得房屋的所有权，所有权人无权追回。

为了保护自己的财产，同时，也为了保护交易相对人的利益，房屋的共有权人都应依法登记，这既可以防范道德风险，也可以避免法律风险。尤其是可以避免在出现婚姻危机时自己的财产不受侵害。