如何审查案外人与房屋产权人的买卖合同是否真实有效？

法院在审查案外人是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定的案外人是否已经与房屋所有权人签订合法有效的书面买卖合同时，通常会从以下角度出发予以审查：
一、是否存在真实的房屋买卖意思表示，重点审查案外人与被执行人之间是否存在恶意串通损害申请执行人利益，逃避债务、转移被执行人财产的可能性。审查内容主要有2方面：1. 是否存在意思表示，即案外人与房屋所有权人之间就案涉房屋是否已建立房屋买卖关系。最高人民法院在多数案例中采取的做法是：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，然后审查案涉合同是否符合《商品房销售管理办法》第十六条规定，是否对应当明确的主要内容予以记载。2. 是否符合正常交易习惯，如本案。二、商品房买卖合同是否合法有效。最高法院有观点认为，合同无效应严格按照《合同法》第五十二条规定的无效情形进行判断。我们注意到，在相当一部分案例中，申请执行人通过《物权法》第一百九十一条第二款的规定，即“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”主张案外人与被执行人之间签订的买卖合同无效。对此，最高法院的态度较为统一且明确，认为《物权法》第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，该条款所规范的是物权行为，并不能直接否定合同效力，最终认定房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。三、警惕“名不符实”的房屋买卖合同。此类“买卖”合同不具有房产销售的真实内容，不以房产销售为主要目的。在房款交纳的方式上，相关款项未打入出卖人账户，相关款项仅开具收据，未开具交纳房款发票。在诸多方面均存在有异于普通的商品房买卖形式。通常，此类“买卖”合同实质是以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金，此类做法可能构成非法吸收公共存款罪，至少也是行政机关应当采取处罚措施的违法行为。由于该类合同未能形成真实的商品房买卖意思表示，不具备商品房买卖合同的核心条款，因此不属于真实有效的房屋买卖合同。四、当事人之间签订的房屋买卖合同是否合法有效的证明责任。不动产的买卖合同一般都是书面的，是否合法有效主要涉及买卖合同是否为预约合同、是否系伪造以及是否名为买卖等，查清相关事实后即可按照实体法的规范审查判断。对这个问题,在司法实践中更多的争议在于买卖合同的签订时间是否系在人民法院查封诉争不动产之前。对此，买受人首先应当承担证明在查封前已签订合法有效书面买卖合同的举证责任。
若申请执行人对买受人举示的证据有异议，则应承担反证的举证责任，如对形成时间申请司法鉴定以确定买卖合同是否系倒签等。但是,不动产买卖合同在房管部门已备案的,则因备案合同的公示性而无需买受人进一步举证证明。在案外人向法院提交房屋买卖合同、付款收据、交房确认书等证据后，法院会初步认定当事人之间存在真实的房屋买卖关系，如果当事人一方对案外人证明的事实存在异议的，法院会要求其提供初步证据证明对方所述行为为虚假，当事人一方不能仅以“本案存在大量违法行为及疑点”为由，认为其因客观原因不能自行收集相关证据，要求人民法院依职权调查收集证据。
根据《民诉法解释》第一百零九条规定，只有在当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，方认定该事实存在。但是，绝大多数情形下，申请执行人对于其主张的“案外人与被执行人存在恶意串通损害其合法权益的行为”，难以举证证明。如果异议一方不能直接举证证明该买卖合同存在合同无效事由的，法院将认定买卖合同成立并生效。
五、是否在法院查封前签订。关于查封时间的认定，人民法院送达回证的备考栏记载的查封时间与土地房屋权属登记的查封时间不一致的，由于在查封前签订房屋认购书并办理网签的，房屋被查封后无法进行网签。如果不动产登记中心显示网签时间在法院查封之后的，土地房屋权属登记中心作为有权办理土地房屋权属登记的法定机构，其作出的该项登记表仍具有公示效力，在人民法院送达回证的备考栏所载事项与土地房屋权属登记的法定机构出具的证明文件所载明的内容出现不一致的情况下，有关土地房屋权属登记事项的认定，因土地房屋权属登记的法定机构出具的证明文件属于直接证据，人民法院送达回证所载内容属于间接证据，根据证据证明力大小的比较、认定规则，应以土地房屋权属登记的法定机构出具的证明文件为准。如合同未记载签订时间，也未进行备案，则无法确定是否在查封前签订。六、准确把握法院审查案外人以购房消费者身份排除执行案件的理念。执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人的利益，还涉及到申请执行人的利益。人民法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间的利害关系，充分保护各方当事人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，目的在于加强对作为弱势者的房屋消费者权利的特别保护，在所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的特殊情况下，将对房屋消费者生存权利的保护置于对房地产开发企业债权人金钱债权的保护之上，赋予房屋消费者对买受房屋享有排除强制执行的民事权益。实际上，该规定赋予符合一定条件的商品房买受人对房地产开发企业所享有的请求转移所购房屋所有权之债权，优先于其他债权人对房屋开发企业所享有的金钱债权的效力，是对债权平等原则的突破。同时，这一规定使此种情形下的买受人购买商品房的行为产生了对抗房屋开发企业金钱债权人的效力，突破了合同相对性原则，但又缺乏足以产生公信力的公示方式，对交易安全和作为被执行人的房地产开发企业其他金钱债权人的利益影响巨大，也增加了被执行人和案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定对案外人权利予以特别保护时，应当从严审查、严格把握。如严格审查被执行人和案外人签订的买卖合同是否真实有效，是否签订在人民法院查封之前，是否倒签；所购商品房是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；支付房屋价款的证据是否充分，付款事实是否真实，已支付价款是否超过合同约定总价款的百分之五十等。在依法保护案外人合法权利的同时，也要切实防止被执行人和案外人恶意串通损害申请执行人利益的行为发生。