国有土地上房屋征收的6大关键阶段

“四规划一计划”与征收范围确定

征收决定前建设项目要首先经过各项审批流程。此即所谓“四规划一计划”。
房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属，区位，用途，建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。征收范围一旦确定下来，不得在其范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。房屋征收部门应当将所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续，暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不能超过一年。

对房屋征收范围内的房屋进行认定

市县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

市县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户储存、专款专用。足额到位的前提是应当对房屋征收的各项补偿费、补助费以及其他费用作出一个科学估算，在科学估算的前提下作出预算，再根据预算足额配套，并落实到位。

作出房屋征收决定及征收补偿方案

政府作出征收决定之前，房屋征收部门需拟定征收补偿方案，报市县人民政府。市县人民政府应当组织有关部门对拟定的征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。并根据意见修改和完善补偿方案，然后才能由市县政府作出征收决定。市县人民政府作出房屋征收决定之后应当及时公告，公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。此时，被征收人对征收决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。对征收补偿方案内容的异议也可在这一救济程序中得到反映。

需要指出的是，上述“征收决定前”程序十分重要。它们的存在说明房屋征收决定绝非国有土地上房屋征收的起点，而是以一系列程序步骤为前提条件的产物。因此，将维权的时点前提到房屋征收决定作出之前很有必要。

房屋征收价值评估

涉及被征收房屋价值的补偿，就需要相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法来确定。房地产价格评估机构应首先由被征收人协商选定，协商不定的通过多数决定、随机选定等方式确定，而不得由房屋征收部门直接指定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正的开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；被征收人如果对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果仍有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。在评估中，如认为存在评估师签字造假、出具虚假的评估报告等违规情形，可向住建部门申请查处。若最终仍对评估结果不服，被征收人可通过起诉征收补偿决定来要求法院对涉案评估报告进行适度审查。

房屋征收部门与被征收人签订征收补偿协议

房屋征收部门与被征收人依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，若双方能就补偿安置事宜达成一致，便可就补偿方式、支付金额和支付期限、用于产权置换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项订立补偿协议。补偿协议签订以后，征收方不履行补偿协议约定的义务的，被征收人可以依法提起行政诉讼。

而对于无法达成补偿协议的情形，政府就必须作出征收补偿决定。这也是实施房屋征收应当“先补偿、后搬迁”的重要体现。需要指出的是，在整个房屋征收程序中，任何单位和个人不得采用暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。若被征收人遭遇了各种违法逼迁的情形，要有针对性地采取维权行动进行反制，有效削减逼迁的锋芒，促使征收方回到法治的轨道上解决问题。

作出房屋补偿决定

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定的内容应包含补偿协议的各种事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

需要指出的是，一旦被征收人的房屋被司法强拆，那么想要拿到合理的补偿就难于登天了。故此，对征收补偿决定的及时救济在征收维权中极为重要，广大被征收人一定要牢固树立这一意识，形成“条件反射”，见到“征收补偿决定”。