征收评估报告可能存在的陷阱

房屋价值评估是国有土地上房屋征收的必经程序，对集体土地上的房屋法律虽未明确规定必须评估，但只要评估就必须合法合理。有了房屋征收评估价，被征收人便可以有理有据与征收方进行协商征收补偿。针对征收评估报告可能出现的“陷阱”，关于评估程序的法律规定，希望能帮助正因评估报告犯难的您。

一、评估机构的选定与资质

被征收人共同选择评估机构。《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收与补偿条例》)第二十条、《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称《评估办法》)第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

评估机构应该具备相应的资质。依据《房地产估价机构管理办法》第三条规定，对被征收房屋进行评估的房地产评估机构，是依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。在评估报告里，应该列明评估机构和评估人员的资格证明。

二、评估时间点与有效期

依据《征收与补偿条例》第十九条的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《评估办法》第十条的规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。被征收房屋价值评估时间点为房屋征收决定公告之日起，即张贴征收决定公告之日起才能进行房屋价值评估，在这个时间点之前或之后都是违法的。

由《评估办法》第八条的规定可知，评估的目的是为被征收房屋价值的补偿提供依据，或者计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据。评估的目的是真实反映房地产的实际价值，以达到合理公平的补偿，若评估报告作出时间较长，被征收房屋价值因为市场变化，不能真实反映其价值，理应重新进行评估。

三、评估方法与应当考虑因素

依据《评估办法》第十三条的规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

根据《评估办法》第十四条的规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素；被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，征收当事人协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

四、评估结果与异议的处理

评估机构应当将分户的初步估价结果向被征收人公示，并进行现场说明、听取意见。存在错误的，价格评估机构应该修正。公示期满后，评估机构应该向房屋征收部门提供委托范围内被征收房屋的整体估价与分户估价报告。房屋征收部门应该向被征收人转交分户评估报告。被征收人对房屋评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释说明。

《评估办法》第二十条规定，被征收人或者房屋征收征收部门对评估结果有异议的，应该自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。《评估办法》第二十二条规定，被征收人或者房屋征收征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向房地产价格评估机构专家委员会申请鉴定。

被拆迁人在面对房屋评估价值较低时，应坚定自己捍卫权利的决心，辨别评估报告可能出现的陷阱。为避免合法权益受到无端侵害，一定要咨询专业的拆迁律师，及时通过法律程序维权。