土地增值税清算条件

土地增值税清算时点筹划：在产品结构确定的情况下，企业财务可以提前测算出各类产品的增值额和增值率，但是清算时会出现各类产品去化比例不一致的情况，在这种情况下需要关注两点：一是按照三分法进行土地增值税清算下每一类产品单独计算已售比例；二是考虑让成本大、增值率低的产品提前参与清算，只有这类产品参与清算才能最大限度拉低清算时点的增值率。至于如何让成本大、增值率低的产品提前参与清算呢？按照土地增值税鉴证准则的规定，只要在清算时点开发产品已经实际销售就可以参与清算，笔者认为在实践中企业可以考虑将此类剩余资产打包以适当的价格转让给关联资产管理公司或者物业公司，实现提前让增值率较低的产品参与清算。

土地增值税清算条件
国家税务总局区税务局公告2018年第1号
第二十条 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
• （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。
• （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
• （三）直接转让土地使用权的。 
• （四）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 

第二十一条 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
• （一）已竣工验收的房地产项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或已转让的房地产建筑面积与出租、自用的可售建筑面积合计占清算项目可售建筑面积比例在85%以上的。 
• （二）取得项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
• （三）主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失，经县（市、区）级地方税务局局长批准的。 

土地增值税的清算条件：
1、强制性清算：符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
③直接转让土地使用权的。
清算时限：应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。　
2、选择性清算：符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
④省税务机关规定的其他情况。

拆迁安置费，在计算土地增值税时，应如何扣除？
答：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）相关规定，（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

土地增值税清算时，利息支出如何扣除对企业更有利?

某房地产企业开发的一处房地产项目，取得土地使用权支付金额1.5亿元，开发该项目发生开发土地和新建房及配套设施的成本1亿元，发生销售费用0.15亿、管理费用0.1亿元、财务费用0.2亿元(直接向金融机构支付的利息)。

那么，这些费用，在进行土地增值税清算时，到底该如何列支呢?

政策依据

根据《土地增值税实施细则》第七条第(三)项规定，开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额或开发土地的成本、费用，项目规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额或开发土地的成本、费用，项目规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

政策解析

通过对以上政策及发生费用的分析，我们得出如下筹划结论：

1.销售费用、管理费用实际累计发生0.25亿元， 根据政策规定，限额内可扣除费用为 2.5亿元×5%=0.125亿元;

2.利息支出:

(1)如果按政策规定，限额内可扣除费用为2.5亿元×5%=0.125亿元;

(2)如果能够提供金融机构支付明证，则按实际发生利息0.2亿元据实列支;

3.与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用，采用的是“计算扣除”，而非“限额内据实扣除”。

也就是说，房地产开发项目有关的销售费用、管理费用按取得土地使用权所支付的金额与开发土地的成本、费用项目规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。至于企业实际发生多少?所发生的费用是否符合费用列支规定，在进行土地增值税清算时，税务不会过多核实。

当然，在企业所得税费用扣除时，却没有这个规定。

4.与房地产开发项目有关的利息费用，如果是支付给金融机构，可以据实列支。也就是说，实际发生的利息费用，可以超过“按取得土地使用权所支付的金额与开发土地的成本、费用项目规定计算的金额之和的5%”扣除。

如果利息费用，不是支付给金融机构的，而是自有资金或关联企业借款，那么就按取得土地使用权所支付的金额与开发土地的成本、费用项目规定计算的金额之和的5%内计算扣除，至于企业实际发生多少?所发生的费用是否符合费用列支规定，在进行土地增值税清算时，税务也不会过多核实。