买房后先把房子出租，以租养贷，这个想法可行吗？

点评：
从接触的房贷办理者来看，这类购房者月供一般在2000元-4000元之间，购买的房屋多是二居室，青岛近郊新建的二居室房源月租金也在1900元-2500/月左右，倘若租出可以偿还月供的一半甚至更多，而如果目前在主城区与别人合租或是自己租住，这部分钱也可在租金和房贷之间进行合理分配。与此同时，随着各项配套的快速落地，近郊新建住宅升值潜力已是有目共睹，这种情况下较为适合“以租养贷”。

另据一家国有银行信贷工作人员介绍：部分贷款总额较少的改善型置业者也适合“以租养贷”，例如贷款额较少，月供在5000元以内，倘若将名下其他住房租出，月租金3000元到4000元之间，这样用月租偿还房贷月供也是比较合适的。

还有一种情况：名下有闲置房源且房龄较短，例如房龄在5年以内的房源可以先采用“以租养贷”的方式，期间密切关注这套房源的升值情况，适时进行资产的合理调整。

最后，房产投资不能过度纠结于租金高低，主要注意力还是应该放在房子的升值潜力上面。


点评：
买房后把房子出租，以租养贷是有一定可行性的。至于能不能靠房租完全养还款，需要进一步分析。不同情况下，答案是不一样的。
越早买房，房价便宜，房价上涨后，用房租养贷款，完全没有问题。例如，2004年房子72万，贷款52万，目前月还款2800元，房子出租月租金6000元，还贷款绰绰有余。
但是现在买房，完全以租养贷是做不到的。因为，现在的租房收益率很低，出租住房是收不回投资住房的利息的，更别说贷款是复利计算了。
然而，由于贷款买房是需要交首付的，首付款比例越高，贷款成数越小。贷款比例越低，以租养贷的可能性就越大。20%的首付款，80%的贷款，不可能实现以租养贷。相反，80%的首付款，20%的贷款，是可以实现以租养贷的。
以租养贷的关键是，第一，房子得能租的出去。所以，买房子一定要选择区位，能租出去，不空置的房子才是好房子。第二，房价要有上涨空间。当下不能以租养贷，但未来升值潜力比较大，能够实现以租养贷的房子才值得投资。


点评：
以租养贷是很多房产投资者的普遍做法。既然是投资的，多半不会自住，不自住总不能空着吧，空着既不符合“房子是用来住的不是用来炒的”，也很不经济，房子租出去总是能回笼一些资金的，而且也为需要租房的人提供了住房。

以租养贷，最好是租金高于月供。不过经过这一轮全国性的房价大涨，能达到这一条的房子已经不多了。做不到租金高于月供，那就是有多少收多少了，减轻一点月供的压力也不错。比较理想的状态是几年过去后，房价和租金双双升高，这样渐渐地房租就可以覆盖月供了。

当然，也不是所有地方的房子都可以以租养贷的。以租养贷，首先是要租得出去。在一些自有住房拥有率比较高、外来人口比较少的城市，或者一些城市的新区、郊区，包括在某些都市圈的外圈，房子是比较难出租的，即便是租出去了，租金也远远低于月供，在这样的城市买房子，想以租养贷，是比较困难的。

最后，房产投资不能过度纠结于租金高低，主要注意力还是应该放在房子的升值潜力上面。


点评：
我想说三点意见：
第一点：中国房产的基本性能，是靠房价单边上升，来完成投资收益的。所以，理论上讲，以租养贷，至少在相当长时间里是不成立的。
第二点：相对中国的特殊性，无论从人口多、土地少、消费习惯，还是从政策看，房价下跌的可能性非常小，是如何合理上升。人民币超发的大背景下，以购房来克服货币贬值、获取合理房价增值，仍是传统的投资选择。目前住宅租金年收入在2%，虽然无法养贷，但《租金+涨幅-贷款=综合收入》的基本方程依然成立。
第三点：中国房产未来的两个趋势，己经清晰，第一个是房价走势依然向上，但暴涨历史已经过去；第二个是房价租金会逐年上升。
因此，如果有富有资金，同时又无合适投资渠道，目前选择“以租养贷”的方案，表面上这个方程不成立，但综合看，仍是一部分家庭投资的良好选择。


点评：
老实说，拥有多套房子的人，把房子租出去，然后租金用来还房贷，这种几乎是共同的做法。我同事的姐姐，10年前狠心买了一套深圳的二手房，前几年房子升值空间巨大，后来把房子卖了，套现了300多万，后来陆续分期买了几套房，一家6个人现在靠收租生活，只有一个老人闲不住出去做清洁工了。一家人每年2次出国游，朋友圈也是经常到处跑。见过那个女人，没同事漂亮，感觉也不是多精明，但是别人特定的时间，做对了一件特别对的事情，所以没办法，羡慕不来，也许是别人命好吧！目前来看，他们一家人，在深圳做个小地主，一辈子衣食无忧了。
当然我说的只是个案，买房也要买个好位置，流动人口不多的城市，你买个房子基本上租不出去，而且即使租出去，租户未必素质高，房租不好收，价钱也上不来，某些小地方不适合投资。


点评：
【买房后先把房子出租，以租养贷，这个想法可行吗？】

第一种年轻刚需，我多次提到对于首套刚需要尽自己最大能力去买最好最适合自己的（如果把这句话理解成是疯狂加杠杆的人我也无话可说），因为置换时耗心耗力耗钱的，而且首套房政策的倾斜可以低利息贷更多的款，绝大部分人想靠自己的工资跑赢房价上涨还是有点难度，比较房子总价基数大。

哪怕你工资涨幅比较大，有那个钱为什么非要填补置换中的损耗和房价上涨的利差呢？每个人情况不一样，尽自己能力去做即可，不是非要和别人攀比用别人的标准来衡量自己。

所以对于刚需如果没有结婚时买房子，开始借了部分钱去买，又还房贷又还借款，的确日子难过，这种就非常适合以租养贷，现在的痛苦也是为了以后的美好。


点评：

以租养贷的设想是可行的，但其中几个平衡点。
1.以租养贷，往往产生于“业主暂时不用或业主目前使用不便″的两种前提之下，可能受制于其一，也可能受制于两者的叠加限制，那么业主自己住哪儿？
2.如果业主另有住房，则以租养贷的物业属投资性，那么不论租金是否覆盖月供，都是为业主降低压力；但若业主也需另外租房以便利工作生活，那么就要平衡是否值得以租养贷，毕竟“一份收入两份支出”。
3.特别在大城市，“新房出租还月供，自己另外租房住”的现象并不稀罕，购房者便利的代价是巨大的，特别是在经济下行时代，自身工资性收入不稳定，但“两份支出”是不可逆的，所以选择这种方式要慎之又慎。
以租养贷，逻辑可行，但实务中要充分平衡与计算。


点评：
逻辑上是可行的：
1.投资者选择用租金还贷，盘活现金流；
2.自住者或出于暂时不使用(配套尚不齐全、地铁尚末开通、提前准备婚房)，让闲置物业先行产生收益，降低还贷压力；
3.新房交付的前两年，建筑面临正常的成长之痛，诸如沉降、开裂，先出租使用待收回后，重新装修一并解决这些问题；
4.让租客"把生房养熟"，业主规避了与房子的磨合成本。
但，也必须看到，以租养房可能面临的风险：
1.租客不会爱惜租来的房子，特别是群租；


点评：
这个值得回答一下:

1、首先，能够以租养贷是投资房产追求的，说明只支付首付的钱，就能得到房子，多好的事情啊；

2、16年的时候，很多城市都基本上能够以租养贷，比如成都、西安、长沙等等，这么好的机会闭着眼睛买，你抓到机会了吗？

3、这轮行情之后，回头再看，二线城市几乎已经没有再能够以租养贷的城市了，错过了很遗憾；


点评：
这要看情况，你买房是自住，还是用来投资？如果是自住，不主张租出去，但如果你还贷有压力，租出去是情势所迫，也就无从选择了。如果是投资，你自己也有房住，当然可以租出去，但也要考虑租出去后，房屋内部装修受损，可能会影响买相与出售价格。以租养贷，可以免受房奴之苦，是很多人采取的投资攻略。但不能一概而论，要根据实际情况。权衡利益算好帐。


点评：
【凯旋说】用房屋租金还房贷，听上去是个很好的事情，以房养房，确实可行。

但是，如果是房产投资，我们更看中房产的增值而不是租金。
比如，你融资(借款）买股票，目的是想股价上涨，而不只是希望股票的分红来抵销你的融资（借款）利息。

所以不要刻意追求租金能覆盖贷款的房子来投资。



点评：
首先回答你是可以的。如果您近期没有打算入住的话，可以出租出去，用租金缴纳贷款，同时物业费也有人帮你垫付出去了，在接受这种情况的同事，也要考虑好将自己的新装修的房子出租给人家，能不能接受把房子弄脏弄乱。如果比较介意的话，建议不要出租，有出租就有损坏。而且等你入住的时候重新装修，比较费心。以上纯属个人观点，不喜勿喷


点评：
以租养贷，最主要的问题是做好、做细测算。能租出去的租金是多少，租金涨跌幅趋势的预计，按揭贷款还款方式选择下的月供金额，浮动利率变化方向与幅度可能增减变动，各项税费，可能发生的维修费用，水电气暖宽带物业管理等费用的约定。房子所在区域的价格走向及投资效益测算。?


点评：
一般来说，房子出租的回报率有3％就不错了，而房贷利率是5％以上，再加上租房的空置率、维修费税费等，租金收入远扺不上房贷。?


点评：
因为中国的房屋租售比太低，所以以租养贷只能是减轻房主的经济压力，但是该商业模型并不成立。?


点评：
看你多长时间卖，如果段时间不住也不卖 那是没问题的，如果1-2年就要卖就别租了。?


点评：
一座城市，凡是能够普遍租金覆盖月供的城市，投资价值都很低，能不能买看自己咯。?


点评：
你一点不傻。
以租养贷是最传统的方法也是最高校的方法。?


点评：
可行。但通常刚买入没多久的话租金很难抵月供，通常要几年以后。?


点评：
大理碰见几个北京老哥，家里的房子出租在大理一通耍?


点评：
自己住哪？租金在北京不够养贷啊?