买卖二手房，需要注意什么?

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买房之风险
第一，新房。我国于1994年实行预售制度之后，现房销售和期房销售就是我国新建商品房（新房）的两种主要销售形式，期房销售占的份额更大。
房屋预售又叫楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。所有风险最重要的就是合约的有效性和后期合约的兑现。法律房地产企业房屋预售必须要五证齐全，这五证是指《国有土地使用证》《土地规划许可证》《建设规划许可证》《建筑施工许可证》《房屋预售许可证》,缺任何一个证件，你所买的期房合同严格意义上讲都是无效的。
后期的兑现，主要就来自开发商了，开放商资金量断裂，导致商品房不能预期交房或者不能按照合约交房，可能导致烂尾等问题。现在国内的大型企业都非常重视口碑和客户体验，所以选择一个大的开发商也可以避免类似的问题。尤其在经济运行不太好的时候，小开发商的资金断裂情况比较多。
第二，二手房交易。我国各大中型城市，基本都开始进入存量房时代，二手房的交易量越来越大。同样二手房的交易风险问题也越来越多。所以一定要确认房子是否能上市交易，不能上市的房子主要有：1，军产房，校产房，房。2，不满五年的经济适用房，不满五年的两限房，公租房，廉租房对外出租都是不合法的，别说出售了。3，目前没有下房本的房子，已经鉴定为危房的房子，有查封的房子，产权人共有有纠纷的房子或者其他限制共有权的情况。这些情况所签订的买卖合同是无效的。另外，对于有抵押额且抵押额较大，抵押权人非银行，抵押权人不止一个，这类房子，买卖交易要格外小心，最好要资金监管，否则有人房两失的风险。
第三，交易中的其他情况。1，有户口，原业主不配合迁出。所以最好留有户口保证金。2，原业主物业欠费，水，电，燃气。这个可以留物业保证金。



点评：
买二手房，需要注意什么？买二手房，选地段，选项目，选房型，选价格，选中介，看房子空间结构，楼层，朝向，了解付款方式，了解物业牲质，了解土地使用年限及已经使用的时间，了解物业费及服务情况，注意合同条款等等都不太容易被忽略。容易被忽略的是二手房的房龄。一.从房贷的角度看：同等条件下，房龄越老，贷款年限就越短，月供还贷压力就会越大。有的银行干脆规定，超过25年或30年的老房子不能申请贷款。二.从土地使用年限看：住宅的土地使用年限一般是70年，房屋所有权年限为永久，房龄太老，土地使用年限就会很快到期，到期后要进行续期，有可能需要交纳土地出让金。3.从居住成本角度看：老破旧的房子，无论从外观到内在都有看不顺眼，用不好用的毛病，最常见的是没煤气管道，电路老化，线路承载容量不够，墙体剥落，房屋漏水等等，房子需要进行维修，增加居住成本是必然的。四.从舒适度角度看：老龄房在建筑设计、社区规划、停车位、物业管理，配套实施等方面都存在着先天不足，入住后生活多有不便。五.从出售和出租的角度看：难租难卖，增值空间大大减少。二手房房龄真的很重要！那么如何判断房龄呢？看房产证就可以了！二手房房龄多大购买为宜？实际上未必是房龄越短越好。比如，在调控背景下，二手房房龄不满两年的房子需要交纳增值税，不符合满五唯一条件的房子要交个人所得税，而这两项是二手房交易税费中占比最大的部分。理想的二手房房龄是510年？10年以上的二手房慎买？一般情况下，这样说有道理！但不是绝对的，比如很多民国时期的老洋房，占地面积很大独栋别墅；一些有人文价值的名人名居至今弥足珍贵；一些城央区域的老破旧，在城市更新的背景下升值潜力很大。




点评：
购入二手房前应如何检查？

1）实地对房屋、车库（如有）、储藏室（如有）等进行检查，注意设施设备的完好性，是否存在漏水等质量问题。哪些设施、设备包含在房价之中，应在购房合同中注明。
2）检查房产抵押情况、是否涉及纠纷等，如果有租客，要注意租赁期限（租约大于买卖）。
3）检查房产所对应的学区是否与房东描述的一致，学籍是否被占用，以免影响自身的入学需求。
4）检查各项水、电、气、电话、有线电视、宽带、物业管理、车位管理、垃圾清理费用是否缴清。
5）可以与小区保安、物业管理人员、邻居等简单交流一下，了解一下房屋是否有什么潜在的不利因素（如上门讨债人员多、凶宅等）。


点评：
由于人们常常注意的是房子的本身，二手房交易时有一些小细节是人们经常会忽视的，温习提示Top5系列，主要是防止交房之后的口角纠纷。
二手房交易结束后，买卖双方往往为水、电、燃气的费用，户口的迁移等发生纠纷。要扫除这些二手房交易的“后遗症”，买卖双方应注意下面几个问题；

1结清水表账单不论谁使用，自来水公司都规定，逾期未交按日加收0.2%的滞纳金，如经30日未缴后，停止供水。所以交房前，一定问清楚是否付清水费。

2告知电表情况，交房时，买房要查验电表是否有移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留电费上月账单。



点评：
一.看房要注意梁及屋面、承重墙等重要部位有无开裂、渗漏；二.看好房后应在小区对该房屋进行了解，防止不利的事影响居住；三.与中介确定后要与房东见面，要见到产证原件，确定产权人、共有人活继承人；四.要持证核档确定房屋没有典当、抵押等影响交易的事；五.要提醒交易双方提前办好一应证明，准备身份证、结婚证、私章等过户；六.为保障交易安全，最好申请资金监管。西安房产


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二手房交易注意事项
1.合同：是否有证正规合同，即商品房买卖合同。
2.还款：是否一次性还是按揭，按揭的话具体情况如何。
3.抵押：是否有房产二次抵押，如有此种情况，立停。
4.纠纷：还款违约、多次抵押，无疑不良资产，勿碰。
5.产权：当时签约是否符合法律法规，是否没有其他非法情况。当慎。


点评：
买二手房，自己多看房，多跑盘，对于周边配套要了解，是否有地铁规划，是否有学区，是否有医疗商场，等！楼层户型自己了然于心，然后就是找个靠谱的中介！
卖房时候，看看周边成交单价，行情好的时候试着把自家房源挂高市场一部分价格，若看房的人多，再往上调一下，防止价格卖低了！行情不好时候，小调价格，快速出手！！


点评：
买卖二手房应该搞清楚房子的使用年限，有没有风水问题！
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点评：
1.首先看房屋的产权证件，2.房屋本身的使用状况与质量3.是否有出租，抵押贷款事宜4.水电，物业，有线电视等费用是否结清5关注交易流程及周期。综上所述：建议寻找营业执照齐全，在当地有一定知名度，影响力，上规模的中介机构全程办理房地产交易，过户，贷款，交房事宜。


点评：
查验房子是否是凶宅及存不存在其他经济纠纷的查封，抵押等等！买房人需注意卖房者是否具有出售权利，比如是否夫妻双方都同意，买卖合同需卖房者夫妻双方都签字！最好，通过专业房产公司办理，即使将来产生纠纷，也才有第三方见证者！


点评：
找链家啊，多花点中介费，少了不少风险，少操不少心！

等真正的信用社会了、信息社会了，中介的重要性才会降低，到时候中介只能走高端专业化路线。


点评：
这个说起来很多，因为在中国信息不怎么透明，很多方面都要注意，你关注什么就多问这个，你关注学区，就注意学区问题


点评：
注意的细节要比较多一些，周边配套、环境、邻里、结构有无瑕疵、设施完备、有无财产纠纷等等，另外，注意侃好价格


点评：
没有不动产证的房子再便宜也不要买，因为没有保障，不出事可能皆大欢喜，要是出了问题就后悔莫及，法院也管不了。


点评：
很多，市场价高于评估价，需注意你预算的首付款可能不够。


点评：
注意是否有产权，购置税怎么算，房子什么原因变卖等因素！


点评：
提示一条。原房子名下的人，是否可以全部牵走。


点评：
这个问题我已经详细回答过了，你可以查一下。


点评：
一定要请到亲戚买房APP上请个砍价师。


点评：
付款周期，收房周期，户口，税费。