房屋买卖合同属债权类纠纷，不适用不动产专属管辖规定

最高法：房屋买卖合同属债权类纠纷，不适用不动产专属管辖规定

裁判要旨：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条规定的适用专属管辖的不动产纠纷仅限于“因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”。案涉合同系因房屋买卖引起不动产权属变动，属于因合同关系产生的债权类纠纷，不适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项规定的专属管辖。


中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

(2018)最高法民申1175号

再审申请人(一审被告、二审上诉人)：北京西曼国际服饰有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区地盛西路**院**楼****。

被申请人(一审原告、二审上诉人)：辛集市万福服饰有限责任公司，住，住所地河北省辛集市安定大街东段路北

一审被告、二审被上诉人：高金魁。

再审申请人北京西曼国际服饰有限公司（以下简称西曼公司）因与被申请人辛集市万福服饰有限责任公司（以下简称万福公司），一审被告、二审被上诉人高金魁房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高级人民法院(2017)冀民终593号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

西曼公司申请再审称，（一）一审、二审法院在管辖问题上适用法律错误，本案应适用不动产纠纷专属管辖之规定，二审法院应撤销原判并将本案移送至有管辖权的人民法院审理。1、案涉土地及房屋位于北京市XXX的xxx，性质为工业用地和厂房。根据北京经济技术开发区的特殊政策，土地使用权的取得及房屋产权登记、过户均需经过当地政府有关部门的特殊审批手续。因此，案涉厂房买卖合同属于政策性房屋买卖合同，应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条第二款之规定，适用不动产纠纷专属管辖之规定，由北京市大兴区人民法院管辖。2、高金魁并非本案适格被告，万福公司将高金魁列为被告，意图是规避专属管辖。

万福公司提交意见称，（一）一、二审判决适用法律正确，认定事实清楚，应驳回西曼公司的再审申请。（二）本案一、二审程序合法。西曼公司在上诉状中对程序违法和管辖权问题进行了陈述，二审法院对此的认定理据充分。一审程序合法，西曼公司以此理由申请再审没有依据。西曼公司主张本案为政策性房屋买卖合同但未提供任何证据予以证明。房屋合同产生的纠纷应归入因合同关系产生的债权类纠纷，不适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项规定的专属管辖。且根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定，管辖权问题不能成为申请再审的法定事由。（三）西曼公司称有生效法律文书足以推翻一、二审判决的说法没有事实和法律依据。（四）西曼公司在另案中明确认可万福公司于2015年10月即自行入住案涉厂房并经营至今的事实。因此，西曼公司在本案中主张万福公司未实际占有使用案涉房屋与事实不符。在本案二审期间，西曼公司也从未主张案涉房产已被北京市大兴区人民法院执行查封。（五）西曼公司的再审申请已经超过法定时限。

本院认为，本案再审审查的焦点问题为：

（一）本案一审、二审审理程序是否违反法律规定；（二）本案应否适用专属管辖规定；（三）案涉协议的效力及能否继续履行的问题。

（一）关于本案一审、二审审理程序是否违反法律规定的问题。根据...

（二）关于本案是否适用专属管辖规定的问题。第一，根据案涉《股权投资协议书》的约定，双方的合同目的是万福公司通过支付股权投资款的方式，取得西曼国际项目面积约2500平方米厂房的产权，该协议名为股权投资协议，实为房屋买卖合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条规定的适用专属管辖的不动产纠纷仅限于“因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”，而案涉合同系因房屋买卖引起不动产权属变动，属于因合同关系产生的债权类纠纷。因此，本案不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项规定的适用专属管辖规定的情形。第二，一审、二审法院均认定高金魁在《股权投资协议书》上签字的行为系履行职务的行为，对违约赔偿金不承担连带责任，在不适用专属管辖规定的情况下，一审法院受理本案诉讼并无不当。

（三）关于案涉协议的效力及能否继续履行的问题。第一，根据原审查明的事实，案涉西曼国际项目的建设获得了政府部门审批同意，并取得了《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》等相关证照。双方在《股权投资协议书》中约定买卖A2厂房，并且还对后续办理产权分割等问题做了明确约定。如协议第二条指出了产权分割需具备的条件、第三条约定产权分割条件具备后，由西曼公司负责办理产权分割手续，经北京经济技术开发区有关部门批准后发放产权证。因此案涉协议是双方当事人在平等自愿基础上作出的真实意思表示，约定内容不违反法律规定，应认定合法有效。第二，双方《股权投资协议书》及《股权投资协议附件》签订于2011年7月8日，另案查明的案涉项目被西曼公司用于设立抵押的时间为2013年12月10日，即万福公司签订协议的时间早于案涉项目抵押设立的时间。根据合同约定，西曼公司2013年9月30日应当交付A2厂房，但是协议签订后西曼公司并未如约建成A2厂房。西曼公司逾期交付案涉房屋构成违约，应按合同约定支付违约金，原审法院对此予以认定，并无不当。双方多次通过往来电子邮件的形式约定由A2厂房换成已经建设的C3厂房，同时对万福公司的投资总额及厂房交付时间也做了变更约定。虽然没有形成书面的合同形式，仅是电子文本的来往，但邮件内容包含西曼公司同意将原A2厂房调换为C3厂房的约定，是西曼公司对协议事项的认可。2015年5月20日西曼公司还出具《承诺书》，明确承诺对A2厂房予以调换。2015年10月，万福公司自主入住并实际使用C3厂房至今。因此，西曼公司再审关于双方协议不成立、不存在调换厂房合意、更不存在继续履行的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。第三，原审判决西曼公司为万福公司办理物业和入住等相关手续，并非判令办理房屋产权过户登记手续，该部分内容在双方当事人所签协议中有约定，是西曼公司应承担的合同义务。因此，该判项属于支持继续履行合同的内容，并非超出万福公司的诉请范围进行判决。第四，虽然案涉房产在另案中被担保权人申请查封，但无证据表明该房产是西曼公司唯一可被执行的财产，而且抵押权可因主债权实现而归于消灭，故对西曼公司援引《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定主张一审判决错误的观点，本院不予支持。此外，西曼公司的其他申请再审理由，亦理据不足。

综上，西曼公司申请再审的理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回北京西曼国际服饰有限公司的再审申请。

审判长　　刘银春

审判员　　付少军

审判员　　司　伟

二〇一八年五月二十五日

法官助理 柳凝

书记员　　 武泽龙