土地流转信托是什么意思？农村土地流转信托如何操作？

　　土地流转信托是什么意思？农村土地流转信托如何操作？土地流转信托，是指在坚持土地集体所有制和保障农民承包权的前提下，由政府出资设立的信托中介服务机构接受农民的委托，按照土地使用权市场化的需求，通过规范的程序将土地经营权在一定期限内依法自愿、有偿转让给其他公民或法人进行农业开发经营活动。接下来小编带大家了解土地流转信托的相关知识。

　　土地流转信托如何操作？

　　1、土地承包经营权确权登记

　　地方政府依据《物权法》《农村土地承包法》《土地管理法》和《江苏省农村土地承包经营权保护条例》，对农户所拥有的土地承包经营权进行确权登记，并颁发土地承包经营权证，登记造册并由农民签字确认。

　　2、成立土地股份专业合作社

　　通过民主协商，村民以土地承包经营权出资入股成立“土地股份合作社”。 例如，在A项目中，有200多家农户自愿成立土地股份专业合作社，农户每亩折价4000元，在工商部门登记注册“土地股份专业合作社”，村支书任法人代表。每家农户都持有一本由江苏省农业委员会监制、土地股份专业合作社盖章的土地承包经营股权证书。

　　3、以财产权设计土地信托计划

　　A项目土地合作社作为委托人以土地经营权在信托公司设立财产权信托，委托信托公司管理，信托公司以土地承包经营股权证书为依据向合作社成员发放“土地受益凭证”。

　　4、引入农业企业经营土地

　　信托公司将受托土地交由专业合作社或农业专业企业承包经营，通过专业化生产实现信托资产的保值增值。

　　5、信托公司向受益人分配收益

　　信托公司每年向承包方收取固定的承租费用，按约定的价格支付给农户，同时将一定期限内获得的浮动收益按规定比例进行分成，信托收益直接从信托账户划付至农民个人账户。

　　农村土地流转信托项目的实施，盘活了有限的土地资源，实现了土地承包经营权的规模化、集约化、资本化运营，不仅保护了土地，提高了经营效率和内涵价值，还使得农民能够以地权分享土地所带来的各种收益，成为推动农民收入长期增长和解决当前诸多土地问题的有效手段。

　　土地信托的三种模式

　　1、“绍兴模式”，即政府出资成立县、镇、村三级土地信托服务机构，起到信息汇总中间商作用。具体操作上，农户将无力或者不愿耕种的土地使用权委托给村经济合作社；村经济合作社将诸如土地类型、坐落位置、流转面积、承包权证等土地信息汇总到镇信托服务站并由其登记造册建立土地信托档案；而镇信托服务站向社会公开发布土地信息招揽经营者；种养植大户通过招投标的方式取得土地使用权。

　　2、 “益阳模式”，即政府出资在乡镇设立土地信托机构，农民在自愿的前提下，将名下的土地承包经营权委托给政府的土地信托机构，并签订土地信托合同；农业企业或大户再从信托公司手中连片租赁土地，从事农业开发经营活动。

　　3、“沙县模式”，2011年5月沙县源丰农村土地承包经营权信托有限公司挂牌成立，公司由县农业局负责组建，由县财政拨付200万元作为信托基金，拨付35万元作为公司工作经费。公司在11个乡（镇、街道）成立土地信托分公司，通过支付土地使用权转让费从委托方手中获得土地，并将集中后的土地调整成片，进行整理开发，通过招标、竞拍、租赁等形式向外发包土地或实施项目，获得的收益用于返还土地流转信托基金、委托方分红及信托公司增资扩股。

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