拆迁律师的战场不仅仅在法庭上

很多当事人到北京京坤律师事务所找到史西宁律师的时候，都存在以补偿问题为矛盾源头所引发的一系列纠纷。而史律师在处理此类问题时，往往会接受协商、谈判类事项的委托，因为常年的征拆工作，史律师知道拆迁律师的战场不光在法庭上，代理当事人与征收方的谈判事宜，从而解决双方争议不下的补偿数额，也是拆迁律师一个重要的技能。不仅如此，往往补偿协议的签订都是在诉讼程序搭建的谈判桥梁上完成的。可见，谈判对于获取合理征收补偿的重要性。

那在律师的角度，究竟该如何谈判，该如何将各执一词、相持不下的、不能让步的局面化解到协商一致、签订补偿协议的结果呢？不能否认，这确实是个技术活。今天北京京坤律师事务所高级合伙人史西宁律师就来讲一讲，在征地拆迁类案件中的谈判技巧，以指导广大被拆迁人在协商补偿事宜时能够找准问题关键，以恰当的方式与征收部门达成一致。

拆迁奖励理性对待

在史律师遇到的拆迁政策中，确有一些利好的奖励政策。但是大多时候的奖励只是为了能够让广大的被拆迁人尽快的签订补偿协议，腾空房屋，为后期项目的开展和建设创造条件。所以，越是丰厚和易得的拆迁奖励，被拆迁人越要谨慎对待。虽然我们不必然认为所有的奖励背后都有不同的目的，但是要理性看待，不能因为前期的奖励丢失了合理补偿的机会和可能。

其实从《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定不难看出，在作出房屋征收决定之前，征收补偿的费用就已经足额到位了。如果在征收补偿费中有大量的金额用于奖励，那么正常的补偿份额是不是会被压缩呢？这是一个值得思量的问题。毕竟总量确定，此消彼长。如果真的是这样，奖励越是丰厚，那么后续不合理的补偿发生的情况就会越多，可能性也越大。所以，被拆迁人一定要有一个合理的预期，知道自己应得的是什么，而什么又是不能要的。

谈判过程中，征收方为了能尽快达成补偿，往往会抛出一个丰厚的奖励条件，好让被拆迁人接受之前不太合理甚至是不合法的补偿数额。这时候一定要谨慎考虑，将应得的补偿记在心底，不要因为前期的奖励，而丢失了原本应得的那一部分。

不能只谈法律大框架，不谈拆迁具体政策

虽然委托律师后，律师是在法律框架内，帮助被拆迁人实现获取合理补偿的诉求，但是我国法律只对拆迁流程、拆迁补偿的大致标准有明确的规定。而具体到每个地方、每个片区也都是有每个地方的拆迁政策的，其中包括与本地实际情况相符的具体补偿标准。

有些当事人看到《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条就以为房屋的补偿不能比市价低。这其实是对法律规定的不完全理解以及解读的偏差。第十九条的规定是：对于被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，有具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。该规定的关键除了不低于“市场价格”还有“类似房地产”以及“评估”等字眼。“类似房地产”是指与被拆迁房屋及所占土地位置、用途、结构、新旧程度等情况相似的房屋和土地，而“评估”更是要参照该片区内公布的具体的补偿方案才能有结果。

总的来说，对比类似房地产的市价可以知道自己家的房屋补偿是低是高，但是具体能补偿多少，还是要依据补偿方案确定的，也就是咱们所说的拆迁政策。所以谈判不能只说法律的框架性规定，而应根据被拆迁房屋的实际情况对应补偿方案确定合理的补偿。当然，如果被拆迁人在谈判之前发现拆迁政策本身存在问题，则应该尽快找到拆迁政策的法律漏洞和违法点，以确保自己合法的拆迁补偿不被拆迁方压缩。

口头达成一致等于没有达成一致

谈判本就是嘴上的功夫，但是谈判的成果却不能只是嘴上说说。我们遇到过太多的情况是，当事人拿着协议说：史律师，这个协议虽然是这样写的，但是我们不是这样约定的，他们当初答应了什么什么我才签的字，结果现在协议签了，却跟当初说的不同。也有当事人是在与对方达成一致后，拆迁方拿出空白协议说：先签了字，回头我们再把刚才说好的补偿都写上，到时候再给你一份。而当事人找到律师的时候，手头什么协议都没有，白白签了个空白协议。如果真的是这种情况，等当事人找到律师的时候，可能律师都无法挽回其应得的补偿了。

所以不管谈的结果是什么，如果能够达成一致，双方都能够同意，那么就应该在纸面上固定下来，以便日后履行。而且，如果就货币补偿达成一致，应该把补偿金额、支付方式、支付时间都写清楚。如果就房屋置换达成一致，应该把置换房屋的面积、位置、交付时间等都约定明确。哪怕在后续的履行过程中产生纠纷，也可就协议进行起诉。

以上就是北京京坤律师事务所史西宁律师整理的一些补偿谈判过程中能够实际操作的实用技巧。如果确实遇到比较难以应付或者无法判断真伪的谈判境遇，可及时咨询专业律师或者委托律师代为谈判。毕竟谈判机遇可遇不可求，既要谨慎对待，更不能错过时机。