企业遭遇拆迁，如何获得满意补偿？

作为北京专业的企业厂房拆迁律师，在司法实践中做过很多企业厂房拆迁、搬迁的案子。
回答这个问题，首先要明确的是企业拆迁的补偿方法和补偿标准与民居的拆迁补偿有很大区别。居住住宅拆迁的补偿侧重于房屋所依附的土地价值和房屋本身价值补偿，企业厂房拆迁补偿会涉及到停产停业损失、搬迁费用、关于厂房价值、土地区位补偿价（仅限非租赁厂房）、附属物及设备损失及重置成新费、设备搬迁安装费、解聘员工的安置补偿费、签约奖励和补助、企业无形资产损失。
通过经办大量企业拆迁案件，北京京坤律师事务所史西宁律师总结出，企业厂房搬迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失，可分为三个阶段，即：搬迁准备阶段、搬迁阶段和搬迁后恢复正常生产阶段。
搬迁准备阶段，主要指因规划调整，企业新建项目不会批准，没有办法扩大再生产。
搬迁阶段，主要是指停产停业损失、搬迁费用、关于厂房价值、土地区位补偿价（仅限非租赁厂房）、附属物及设备损失及重置成新费、设备搬迁安装费、解聘员工的安置补偿费、签约奖励和补助。
搬迁后恢复正常生产阶段，主要指因企业搬迁至别处，在原有范围内全心经营的客户群一部分会随着追随成本的增加而丧失，品牌效用也会随之降低；而在原地选址重建厂房会涉及到土地租赁价格上涨等问题。健全的供销链和良好的供销网络对于企业来说也是非常重要的，企业拆迁导致了这些无形资产的损失，重新建立不仅需要花费时间、成本而且形成稳定的网络和健全的链条后。搬迁后恢复正常生产阶段，企业的经营由于交通便利程度、供销距离等不确定性因素，往往导致运营成本高于从前。基于这样的原因，客观上出现了很多因拆迁而经营效益降低、因拆迁而亏损甚至因拆迁而倒闭的情况。
我国现行的法律体系，针对国有土地上企业拆迁有诸如《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条中约定了对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，是根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。针对集体土地上企业拆迁，各省、市、区政府一般有相应的《某市集体土地房屋拆迁管理办法》或《某地区集体土地非住宅房屋拆迁补偿办法》来约定相应的补偿情况。
现行的法律体系并没有对搬迁后恢复正常生产阶段中“无形资产损失”进行规定，也就到导致了征收方不会主动将“无形资产损失”算到补偿安置方案当中，在我们的办案实践中，我们会指导当事人通过证据搜集、拆迁无形资产评估（自估）、指导提起复议、诉讼和裁决程序、拆迁补偿安置谈判协商来争取到关于无形资产部分的合理补偿。
第一、证据搜集部分主要指搜集企业获得土地使用权合法性的证据，向拆迁方了解征地批文等相关拆迁征地批准文件，这些文件可以确定征收项目的合法性问题；搜集企业的营业执照、纳税情况、企业员工合同、企业对土地或者房屋投入的其他相关的证据，为下一步无形资产评估提供依据。
第二、拆迁无形资产评估（自估），这一阶段是指企业借助第三方评估机构或者自己参与到无形资产部分损失的评估，以此作为与政府就拆迁补偿进行谈判的基础，做到心中有底。现实中，避免出现被拆迁企业漫天要价但是拿不出补偿的依据和明细。
第三、指导提起复议、诉讼和裁决程序，这一阶段是指通过上述的证据搜集、拆迁无形资产评估而与征收方没有达成补偿一致意见，这时候，就要针对征收方合法性问题进行法律调查，提起法律程序，征收方的违法之处通过法律程序固定下来，为下一阶段打好基础。
第四、拆迁补偿安置谈判协商，是指经历上述维权途径，使双方再一次坐到谈判桌上，由律师和当事人参与谈判，充分发挥律师的法律知识储备和谈判经验达成补偿协议。
企业拆迁终究是一场重大的利益之争，无论是受有损失的企业，还是政府征收方，都会在企业拆迁过程中增加我方的谈判筹码，降低对方的谈判筹码来实现我方利益的最大化。作为处于弱势的企业，一定要站稳脚跟，做到知己知彼，必要的时候可以聘请专业的律师，抱着维权到底的决心，最终才能获得满意的补偿。