行政机关对房屋登记申请材料的审查义务

申请人申请房屋登记时应按房地产管理部门的指引提交相应申请登记材料，并对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责。关于房屋登记机关对登记材料的审查究竟只是形式审查义务还是实质审查义务，法律并无明确规定，但是，房屋登记机关应该在其能力范围内尽到审慎的审查义务。也就是说，房屋登记机关在审查登记行为时，主要对于申请材料是否完整和齐备、是否符合法定形式进行审查，对于相关材料的实质真实性、合法有效性，登记机关只能在职责范围内尽审慎的审查义务。
在实践中，确实存在由于申请人恶意提供虚假登记材料，欺骗登记机构进而获得房屋登记的情形。房屋登记机构如果在事后发现申请人提供虚假材料的，可以依照《房屋登记办法》第八十一条进行相应处理。

? 裁判文书

中华人民共和国最高人民法院

行 政 裁 定 书（2019）最高法行申5529号

再审申请人因诉被申请人广东省佛山市人民政府（以下简称佛山市政府）、广东省佛山市住房和城乡建设管理局（以下简称佛山市住建局）及原审第三人ＸＸ流房屋行政登记一案，不服广东省高级人民法院（2017）粤行终1727号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

曹锦祥申请再审称：1.其从佛山市顺德区公安局复印出了2008年办理身份证的留档材料，存档相片与佛山市政府和佛山市住建局办理转移登记时存档的“虚假身份证”明显不是同一个人，足以证明其没有去过佛山市政府和佛山市住建局，是被他人冒充办理涉案房产转移登记的，其对办理涉案房产转移登记事宜毫不知情。该证据符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第二款的规定，属于新证据。2.本案原审期间，曹锦祥均申请法院依法调取上述档案记录，一、二审法院均未予以理睬，认定的事实缺乏事实依据。综上，请求撤销一、二审判决，撤销佛山市政府和佛山市住建局为ＸＸ流颁发的粤房地权证（佛）字第《房地产权证》。

本院经审查认为，《房屋登记办法》第十一条规定，申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机关提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定，权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件:（一）申请人的身份证明;（二）房地产权属来源证明或者权利证书;（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件;（四）缴纳房地产税的证明。根据上述规定，
申请人申请房屋登记时应按房地产管理部门的指引提交相应申请登记材料，并对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责。关于房屋登记机关对登记材料的审查究竟只是形式审查义务还是实质审查义务，法律并无明确规定，但是，房屋登记机关应该在其能力范围内尽到审慎的审查义务。也就是说，房屋登记机关在审查登记行为时，主要对于申请材料是否完整和齐备、是否符合法定形式进行审查，对于相关材料的实质真实性、合法有效性，登记机关只能在职责范围内尽审慎的审查义务。
本案中，根据原审查明的事实，再审申请人曹锦祥作为转让方，原审第三人ＸＸ流作为受让方向佛山市政府和佛山市住建局申请办理涉案房地产的转移登记，提交了顺德区房地产转移登记申请表、房地产买卖合同、粤房地权证（佛）字第**号《房地产权证》、曹锦祥和ＸＸ流的身份证复印件、ＸＸ流户口簿复印件、契税完税凭证、广东省契税纳税申报表、发票、伦教熹涌村股份合作社出具的《买卖证明》等材料，原佛山市国土资源局、佛山市房产管理局经审核认为申请符合房地产权转移登记的条件，报经佛山市政府批准后向ＸＸ流颁发涉案房地产权证，符合法律规定。一审法院认为佛山市政府给ＸＸ流登记颁发的涉案房地产权证并未侵犯曹锦祥的合法权益，并以此为由判决驳回曹锦祥的诉讼请求，二审判决予以维持，并无不当。

再审申请人曹锦祥主张上述材料中转让方“曹锦祥”的身份证相片不是其本人，申请表上“曹锦祥”的签名及指模也与其本人无关。经查，曹锦祥提供的其于2008年办理身份证的留档相片虽与涉案房地产权转移登记档案中的相片不尽相同，但不足以否认后者不是其本人。关于签名及指模问题，曹锦祥一审时明确表示不需要进行笔迹鉴定，也没有提供证据证明申请表上“曹锦祥”的签名及指模不是其本人所签。尤为重要的是，伦教熹涌村股份合作社出具的《买卖证明》证实曹锦祥将涉案房产卖给同村村民ＸＸ流，ＸＸ流在一审时也提供证据证实其在2009年11月颁证后实际居住和使用涉案房产至今，因此曹锦祥主张其对办理涉案房产转移登记事宜毫不知情，并以此为由要求撤销佛山市政府为ＸＸ流所颁房地产权证，理据不足。本案如存在虚构房屋买卖事实等侵占他人合法房屋情形的，曹锦祥应通过其他法律途径维护其合法权益。

综上，再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一百一十六条第二款的规定。