最高法明确了 借名买房所有权该归谁 张家港房产纠纷律师曹辉

最高法明确了，借名买房所有权该归谁，借名买房到底靠不靠谱，最高法终于明确了请看详情：

案例解说

例如:张某拟购买自己家附近的单向公寓一套作为投资，张某家本来已经购得一商品房在年前当作婚房使用，考虑到第二套房屋首付比例的问题，想叫其表妹马某帮忙，以其表妹的名义买房，碰巧其表妹刘某大学毕业来张某所在城市找工作，张某为其表妹解决了工作问题，并一直住在张某家，刘某没有多想就同意了。

过了许久后，张某与其表妹书面约定买卖房屋的情况后，张某持刘某身份证明到房产公司买房，以刘某的名义签字签订了合同，并以刘某的名义向银行办理了按揭贷款手续，由张某每月支付按揭款，房屋也由张某负责出租给了他人。后张某表妹因故回家，一直未回。

现张某想卖掉其购得的房屋，但必须要刘某签字，张某与其表妹联系，表示了自己的想法，只要将房子卖了，张某愿意为刘某支付来回的路费，并给刘某一定的酬谢，但刘某现因经济困境，提出了过高的要求，为维护自己的权利，张某找到了本律师团队，主张要回其房子。

出于四大原因,这几年借名买房增多,导致纠纷不断。从审理情况看,借名人比出名人承受更大的经济和法律风险。在"借名买房"的案例中，双方大多存在存在“借名买房”协议，且有充分的证据证明诉争房产首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际由借名人支付的，则可认定登记在出名人名下的房屋属于代持有性质，房屋所有权不归出名人所有，而应归借名人所有。

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似事例，提出如下建议:

1、借名买房存在极大的交易风险，建议慎之又慎。根据《物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是房屋等不动产物权归属和内容的根据，当事人如要在诉讼中推翻不动产登记簿上的记载，证明标准极高。

所以，虽然本案中作为实际出资人的原告赢得了诉讼，但也是费了九牛二虎之力收集各种证据，这些证据不仅要证明存在合意借名买房的事实，而且要证明实际支付房款的事实，承担巨大的举证责任，稍有不慎即有可能败诉，导致房财两空。

2、鉴于当前房屋价值巨大，不是万不得已不要借名买房。不论借谁的名义购买房屋，都建议委托专业的律师起草借名买房协议，约定清楚双方的权利义务，并保存全流程的证据原件，包括但不限于首付款汇款单、按揭还款单、完税证明、登记费用缴纳证明等。如首付款是以出名人的名义缴纳的，在向出名人汇款时，一定要备注汇款用途“代本人(借名人)支付购房首付款”

3、借名人符合过户登记条件时，应及时将房屋过户至自己名下，预防不必要的纠纷发生。在房屋符合交付使用条件时，应及时占有使用该房屋。

相关法律规定

《物权法》不动产物权的设立、变更、转让和消灭，第九条第一款经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第十九条第一款权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

《合同法》

第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。