​法律对网拍房的《网拍规定》是什么 张家港律师曹辉团队

法律对网拍房的《网拍规定》是什么 张家港律师曹辉团队

张家港律师曹辉团队：关于购买网拍房的注意事项有那些？法律对网拍房的《网拍规定》是什么？购买“网拍房”的流程是什么？“网拍房”是如何定价的？“网拍房”是否可以办理按揭贷款？注意：法拍房交纳的保证金不退还！请看，张家港律师曹辉团队律师送你“网拍房”购买指南！

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1. 登陆平台，搜索房屋

法院会在司法拍卖平台公布标的房屋的基本信息、起拍价格、竞买时间等信息，购房者可以在司法拍卖平台自行选拍。目前主要的网络司法拍卖平台有：

阿里拍卖·司法：

京东拍卖：

2. 阅读法院《竞买公告》

司法拍卖程序启动之后，法院会在互联网司法拍卖平台刊载《竞拍公告》、《竞拍须知》、《标的物介绍》（以下统称为“公告”）等，比较全面地介绍了标的房屋信息及竞拍竞买注意事项。

根据规定，《公告》应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。因此，决定竞买之前，务必仔细阅读《公告》，一旦正式参加竞买，则视为对《公告》全部内容已经知悉，并自愿接受。

3. 实地看房

实地看房是竞买者的法定权利，也是竞买之前的必经步骤之一。竞买者正式参与竞买之后，即代表接受标的房屋的一切瑕疵，之后不得再以拍品存在实物瑕疵为由提出任何异议，因此，竞买之前一定要提前实地看房。

法院一般会在《公告》中载明竞买者可实地看房的时间及联系方式，有的会组织统一集中看房，有意竞买的话可自行联系，提前预约看房。

4. 交纳保证金

竞买者应于拍卖前向法院预交保证金，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（下称“网拍规定”）第十七条规定：“保证金数额由人民法院在起拍价的百分之五至百分之二十范围内确定。竞买人应当在参加拍卖前以实名交纳保证金，未交纳的，不得参加竞买。申请执行人参加竞买的，可以不交保证金；但债权数额小于保证金数额的按差额部分交纳。”

5. 出价竞买

“网拍房”从起拍价开始以递增出价方式竞价，增价幅度由人民法院提前确定。竞价时间应当不少于24小时，竞价程序结束前五分钟内无人出价的，最后出价即为成交价；有出价的，竞价时间自该出价时点继续顺延五分钟。

6. 竞买成功

竞买成功之后，标的房屋页面会提醒已成功购得该房产，互联网司法拍卖平台也会以买受人的真实身份自动生成确认书并进行公示。买受人应当在拍卖公告确定的期限内将剩余购房价款支付至法院指定账户。如拍卖成交后买受人悔拍的，其交纳的保证金不予退还。

7. 办理过户

办理完毕全部竞买手续之后，法院会向买受人下发成交确认书、成交裁定书、协助执行书以及拍卖收款收据，“网拍房”所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。买受人可持前述材料及身份材料到当地相关职能部门缴纳税费，然后办理房屋过户手续。

关于购买网拍房的注意事项

1. “网拍房”是否限购？

2019年5月22日，广州花都法院在执行一起借款合同纠纷案中，依法在淘宝网拍卖被执行人刘某的五套房产。买受人李某先竞得刘某所有的位于花都区赤坭镇的A房，后又竞得赤坭镇的B房。李某是广州市户籍，据其陈述，由于他不了解广州市的房产限购政策，在竞得以上第一套房产后，还参与了第二套房产的竞买并竞买成功。

但根据广州市购房限购政策，李某在竞买到第一套房产后在广州市辖区内不再具备购买第二套房的资格，因此通过司法网拍购买的第二套房无法办理过户手续。法院表示，如果李某拍卖成交后悔拍，逾期未支付拍卖款，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、充抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。

本人通过互联网检索发现，目前公开表明“网拍房”已纳入“限购”的地区除广州之外还有北京、深圳、厦门等地；而西安、武汉、郑州等地也明确发文规定“网拍房”不受“限购”政策的约束。另外经本人多方了解，目前南昌市尚未出台明确规定，购买“网拍房”暂不“限购”，但具体还应以向不动产登记中心或者房管部门核实情况为准。

因此，竞买者参与竞买之前一定要仔细阅读《公告》，如未明确说明标的房屋是否“限购”，应及时联系办案法官与当地房管部门，核实确认本人具有购房资格后再参与竞买。

2. “网拍房”如何定价的？

根据《网拍规定》第十条规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”

《网拍规定》第二十六条规定：“网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。”

现实中不少法院为了吸引竞买，对“网拍房”的起拍价定价都比较低，如果“流拍”，房价可能还会继续下降，但如果标的房屋品质较好，参与竞买的人数可能较多，由此也会抬高房价。

3. 是否可以办理按揭贷款

一次性支付房款压力较大，导致“观望者多，出手者少”，不少房产出现“流拍”。考虑到前述情形，最高人民法院出台了《关于在执行工作中规范执行行为切实保护各方当事人财产权益的通知》，该通知规定，对于司法强制拍卖要求一次性付清价款，门槛较高，可能不利于扩大竞买范围的问题，各级法院在司法拍卖中可与银行业金融机构进行按揭合作，降低竞买门槛，通过更广范围的竞价更好地让拍品变现。

该通知出台以后，各地已有一些法院开始进行尝试，它们通过与银行等金融机构进行合作，建立了一种“网络司法拍卖房产按揭贷款服务”的新模式，大大降低了“网拍房”的流拍率。

竞买前，由意向竞买人向银行提出贷款审核申请，经银行审核，符合房产贷款条件的竞买人，在竞得房产后可直接获得银行提供的按揭贷款支持。例如北京市通州区法院、贵州省桐梓县法院、河南郑州高新区法院及福建省建瓯市法院等。经查，南昌市法院目前暂未制定相关政策。

此外，阿里拍卖目前也联合部分金融机构打造了“一键在线贷款服务”，由银行等金融机构直接对接客户”提供贷款服务，但目前仅有部分房屋可申请“一键贷款”，竞买者可在竞买页面直接联系银行工作人员办理。

律师提醒：购买“网拍房”应做到“一详读”、“二细看”以及“三多问”。

“一详读”，要详细阅读《公告》，了解拍卖要求、标的房屋信息及竞买的注意事项；

“二细看”，要实地仔细查看标的房屋，不要漏过一个细节，也不要轻信《公告》介绍的房屋情况和图片宣传，要把好“质量关”；

“三多问”，竞买过程中遇到不清楚的问题，一定要及时向法院、房管部门、税务部门或专业律师咨询，不要轻信网络信息，更不要盲目臆断，以免追悔莫及。

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