浏阳一饲料厂老板涨租，租赁合同订立的方式和风险有哪些？

日前，浏阳一个厂家出租部分厂房，最近十几天停了一个租户的电。原来，房东想要签订一个补充协议，以调整房租，并称签订补充协议后才能恢复。随着经济的发展，有关房屋租赁合同的纠纷日益增多，合同订立时有何风险，房东是否可以随意补充合同中的内容，一直是很多人关心的问题。

浏阳一饲料厂老板涨租，理由：即将发行千元人民币

“1000元面额人民币”您听说过吗？浏阳一个厂家出租部分厂房，最近十几天停了一个租户的电，称签补充协议才能恢复。其中协议有一条就是“将发行1000元面额人民币，货币贬值较大”。事实上，今年全国两会时，全国人大代表、中国人民银行副行长陈雨露就表示，据他所知，央行没有发行大面额人民币的打算。

8月8日上午，浏阳乐佰有机营养有限公司（以下简称饲料厂）内，50人聚集在厂房大门讨说法，他们都是长沙康威日用品有限公司（以下简称康威公司）的员工，因为房东——饲料厂老板周建成拉闸断电十多天，康威公司无法生产。

康威公司老总周祝跃说，周建成想要和他签订一个补充协议，以调整房租，其中理由之一“1000元面额人民币”要发行了，货币贬值。另一个租户——美盛莱装饰公司则遭遇了厂房被停水几个月的情况。出租部分厂房的饲料厂位于浏阳市永安镇制造产业园，一共有4家企业租用了其厂房，只有康威公司遭遇停电。康威公司主要生产纸尿裤，记者进入其厂房发现，尿裤尿片生产线都停了。

周祝跃向记者提供了饲料厂和康威公司的厂房租赁合同，记者看到，仓库租赁自2015年9月1日起，到2018年8月31日止，租赁期是3年。他表示，饲料厂老板周建成拟了一个补充协议，“补充协议有17项，签字后就同意恢复供电。其中一个奇葩理由是马上要发行一千元面值的人民币。”

记者看到协议第12项写着：“鉴于8月15日将发行1000元面额人民币，货币贬值较大，乙方可根据实际情况调整房租价格。不受2015年7月双方签订的合同约束。双方协商不统一，乙方有权终止双方的租赁行为”。

美盛莱装饰公司被停了水，公司丁老板表示，租赁合同签的是2014年5月到2022年5月，今年6月起被停水，“抽马桶都没有水”。不过周建成并没有要丁老板签补充协议。丁老板自己想办法运水来。

房东，停电是怕变压器超负荷

“1000元面额人民币”这一项咱们先不说，为什么采取停电的方式要求对方签协议？饲料厂老板周建成进行了解释。周建成说，康威交费用不积极，上个月在一再催促下，才交了一部分房租，仍有一些房租没交。最重要的是，饲料厂一些产品供不应求，只好加班加点，而厂房只有一个变压器，此前因为多个厂共一个变压器，造成变压器线路起火，电机烧坏。和康威签订合同，也是说供电半年，对方自己安装变压器。

然而从去年7月份到现在，康威一直没有安装变压器，“万一超负荷起火，怎么办？”周建成说，只好停了对方的电。对此，康威负责生产的杨先生说，必须有环保评估才能安装变压器，今年3月底环评才通过。美盛莱装饰公司为何被停水？公司丁老板和周建成都表示，在水费方面双方有纠纷。浏阳高新技术产业开发区管委会也协调过几次未果。

管理方，希望双方尊重契约

当天下午的协调会上，来自浏阳高新技术产业开发区管委会的陈飞荣提出，建议先给康威供电，让其恢复生产。周建成说，必须签补充协议，才能恢复供电。对于错开时间用电的提议，周建成表示需回去询问饲料厂是否还需要通宵加班。如果不加班通宵，后半夜可以给康威供电。

陈飞荣说，当时租户需要找厂房租赁，饲料厂当初需要企业入驻，他们帮忙牵了线。对于纠纷，希望双方互相体谅。陈飞荣说，希望双方拿一个方案，把问题解决好；若实在解决不好，也需要一段时间来缓冲。希望双方相互体谅。尊重契约，有合同精神，按合同办事。“管委会提供的是保姆式服务。”园区副主任马超容说，他们将为企业做好服务，将协调供电部门，争取将变压器提前装好。（红网）

房屋租赁合同订立的方式和风险

房东任性停电，希望签订补充协议等行为，其实已经在一定程度上损害了厂家的利益。因此，在现实生活中，一定要注意房屋租赁合同订立的方式和风险。房屋租赁合同订立的方式一般有三种：书面订立、口头订立和通过行为等方式的订立。在这三种方式中书面订立比较容易避免纠纷，也有利于双方约定具体条款和意外情况。口头方式对于短期租赁或许更适合，但对于长期租赁合同来说，通过行为订立合同比较适合，同时也比较符合一般的商业习惯，有利于加强双方当事人彼此的信任感。

在合同订立的过程中也存在以下风险：首先，出租人是否可以证明自己是真正的房东。实际生活中经常出现假房东冒充真房东签订合同的情况，在这种情况下，作为承租人首先需要对方出示身份证和房产证，最好到当地房产管理部门去进行核实以避免风险。其次，在商定合同条款上一定要细化，尽量约定明确，例如违约责任的金额或者比例，房租的缴付时间，物业费的缴纳，租期届满后的通知义务和续租权利等。特别关于房屋是否用于个人居住还是商业使用需要特别进行说明，有部分承租人使用房屋完全违反了合同约定或者治安管理法的相关规定，例如从事赌博等。这有可能导致合同解除，同时要承担相关民事责任和行政责任。最后，房屋的质量或者是否满足正常使用也是承租人关注的问题，如果承租人对房屋质量没有仔细检查，一旦发生水电气或者其他设施损坏的问题，追究责任人会出现很大困难。

常见的四种房屋租赁合同效力纠纷

常见的四种房屋租赁合同效力纠纷分别是租赁房屋未经消防验收合格，租赁合同是否有效；租赁房屋未经整体验收合格的，租赁合同是否有效；租赁期间发生所有权变动，房屋租赁合同是否继续有效以及以在建房屋作为租赁标的物的房屋租赁合同效力问题这四个方面。

1、租赁房屋未经消防验收合格，租赁合同是否有效

据《合同法》第52条的规定，只有违反法律、行政法规强制性效力规定的合同才是无效合同。认定城市房屋租赁合同因房屋未经消防验收使用而产生效力问题的主要法律依据是《消防法》第13条第3款规定：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。

因此，租赁房屋根据《消防法》必须经消防验收而未验收或验收不合格的，应当根据《合同法》第52条认定租赁合同无效。当然在在界定何为“必须进行消防验收的建设工程”时，需明确只有“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程”，竣工时才必须经过消防验收。因此不宜笼统地认为城市出租房屋一律须经消防验收，未经消防验收或者验收不合格租赁合同就无效。

2、租赁房屋未经整体验收合格的，租赁合同是否有效

最高人民法院认为，根据《建筑法》第61条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”未经整体验收合格而签订的《租赁合同》，违反了《建筑法》的强制性规定，根据《合同法》第52条应认定为合同无效。

3、租赁期间发生所有权变动，房屋租赁合同是否继续有效

最高人民法院认为，依据《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。出租人与承租人订立的租赁合同继续生效。同时认为现行法律未限制房屋产权变更后出租人依据租赁合同主张合同权利，追究承租人违约责任，该合同责任既包括追缴租金，也包括违约方承担终止合同履行的违约责任。因此对于出租人提出的解除租赁合同应予以支持。

4、以在建房屋作为租赁标的物的房屋租赁合同效力问题

在建房屋作为租赁标的物出租，已经成为我国房地产领域的一种常见现象。人民法院对于当事人以在建房屋作为租赁标的物而签订的《租赁合同》及《房屋转租合同》之效力的认定，同其他合同一样，实行国家干预原则，即依职权审查合同是否存在违法性。对于合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，不具备法定无效要件的合同，应当尊重当事人合同意思自治原则，认定此类合同有效。

在如今的市场环境下，房屋是财产的主要形式之一。当前，房屋租赁合同中各种关系的冲突已经是司法实务中屡见不鲜的纠纷形式。在审判实践中，确认房屋租赁合同的效力，解决合同效力的纠纷也是审理过程的难点。因此，租赁房屋前了解房屋租赁合同的风险、效力等问题，是防范租赁合同产生纠纷的有效途径之一。