全装修商品房买卖过程的常见纠纷类型及裁判审查要点（一）

有关全装修商品房法律规制

1. 关于全装修房屋的法律界定
《住宅项目规范》
第3章第2.3.2：城镇新建住宅全装修交付，即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，达到基本使用标准。
同时，住宅交付时应当具备接通水、电、燃气、暖气等条件，配套设施具备交付使用条件，安全防护设施验收合格。
2. 关于全装修商品房预售/买卖合同的相关规定
（1）浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法（自2017年5月1日起实施）
第二十条：房地产经营者销售全装修商品房的，应当在合同中明确所用主要装修材料的名称、品牌、规格、型号、等级和施工质量标准等内容；提供室内设施设备的，应当明确提供的设施设备的名称、品牌、规格、型号、等级和安装标准等内容。
（2）《台州市住房和城乡建设局关于加强住宅全装修样板房管理的通知》
第六条：全装修住宅项目应当使用2018版《浙江省商品房买卖合同示范文本》。
（3）南京市《关于进一步加强我市商品住房全装修建设管理的通知》
第十一条：新上市商品住宅销售价格中的毛坯价格和装修价格，在商品房销售合同中进行明确，商品房销售合同应包括房屋总价、毛坯部分价格和装修部分价格等项内容。
（4）海南省住房和城乡建设厅关于印发《海南省商品住宅全装修管理办法》（试行）的通知
第十九条：建设单位与购房者签订的商品房买卖合同中应当约定全装修商品住宅的总价，并载明装修主要材料、部品、设备、施工质量和质量保修期的具体标准。合同中未明确上述内容的，不得向房管部门申请合同备案。
3. 关于全装修商品房样板间及广告宣传的相关规定
目前我国不同地区关于样板间的保留时间、是否必须作为交付标准等的规定并不统一，例如，浙江省规定在展示样板房对合同订立有重大影响时，应当作为房屋装修质量的交付标准，而海南省则规定样板房应作为房屋交付参照标准，交付的装修质量和标准不得低于样板房标准。具体规定如下：
（1）江苏省高院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》
第六条：出卖人的广告宣传、样板房对装修价格等所作说明和允诺是具体确定，对买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，应当视为合同内容。
商品装修房销售时，出卖人设置样板间的，交付房屋的装修质量应当与样板房的装修质量相同。样板房装修的部分材料、施工质量和品质档次，应当作为装修质量要求的认定依据。
商品房买卖合同概括性排除样板房、广告宣传对装修质量要求约定的，不予支持。
（2）浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法
第二十条：房地产经营者预售全装修商品房的，应当提供交付样板房。交付样板房的保留时间，自全装修商品房交付消费者之日起不少于六个月，或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于两年。全装修商品房的展示样板房、模型、展示板以及广告对于合同订立有重大影响的，应当作为房屋装修质量的交付标准。
（3）海南省住房和城乡建设厅关于印发《海南省商品住宅全装修管理办法》（试行）的通知
第十八条：建设单位应当在预售许可前按照装修设计文件设置样板房及产品展示区，鼓励设置装修施工工艺展示。样板房要真实反映装修标准和施工质量，作为房屋交付参照标准，交付的装修质量和标准不能低于样板房标准。样板房保留的时间自全装修商品住宅交付之日起不少于1年，或者自工程竣工验收备案之日起不少于2年。
（4）《台州市住房和城乡建设局关于加强住宅全装修样板房管理的通知》
第六条：交付样板房应当与房屋买卖合同约定和最终交付给购房者的住宅全装修标准相一致。
第七条：房地产开发企业应当在交付样板房内，对全装修使用的主要装修材料的名称、品牌、规格、型号、等级和施工质量标准等内容进行公示。已在销售的项目，应当按照本通知要求进行整改。
（5）南京市《关于进一步加强我市商品住房全装修建设管理的通知》
第十五条：开发商须在销售现场公示装修标准、装修价格评估结论、样板房。样板房公示截止时间须至项目交付后三个月以上。
第十六条：新建全装修住宅项目应按所售主力户型1：1要求建设交付标准样板间，交付标准样板间应与装修评估报告、全装修示范合同的装修标准一致，在公开展示的交付标准样板间中标注各大件的标准品牌对于部分定制产品，需注明材质标准。非交付标准须在现场明示，并在合同中注明。
4. 关于全装修房屋装修价格评估的相关规定
南京市《关于进一步加强我市商品住房全装修建设管理的通知》
第十四条：装修价格由第三方房地产专业评估机构进行评估，包括对样板房的价格认定测评，第三方评估机构对评估结构负责。装修标准、第三方评估机构评估的装修价格写入商品房销售合同，第三方评估机构对装修部分承担合同连带责任。 2济南