一、案情介绍

2007年3月，莱阳农行与大华公司签订借款合同，盛大公司作为保证人提供担保。因大华公司逾期未偿还借款，2009年5月22日案经一审法院判决：一、大华公司偿还莱阳农行借款本金970万元及利息2468558.34元(利息计算至2009年3月20日，自2009年3月21日至本判决生效之日仍按中国人民银行的有关规定计付利息）；二、盛大公司对大华公司的上述给付义务承担连带清偿责任。该判决生效后，一审法院于2009年12月10日查封登记在盛大公司名下的房产和土地，即莱阳市房权证莱字第028710号、第028711号、第028712号房产证项下房产，莱国用（2004）第5417号、第5501号土地证项下土地。2010年12月隋洪海提出执行异议，一审法院于2011年1月20日作出（2011）烟执异字第1号裁定书，认为争议房地产虽然登记在被执行人盛大公司名下，但案外人隋洪海提供的证据表明，隋洪海为购买上述争议房地产已支付了全部价款并实际占有，隋洪海与盛大公司曾到房地产管理部门申请办理过户登记，但由于登记部门的原因致使在一审法院查封以前未能办理过户登记手续，对此隋洪海并无过错。一审法院对上述争议房地产查封不当。隋洪海的异议成立，予以支持。裁定中止对涉案房产及土地的执行。2011年3月17日莱阳农行诉至一审法院。

隋洪海提供以下证据：（一）其与盛大公司于2009年5月10日签订的房屋及土地转让合同，合同约定盛大公司将涉案房产及土地转让给隋洪海，价格330万元，分三次支付，2009年5月10日付款130万元，5月22日付款90万元，6月22日付款110万元；盛大公司应于2009年5月12日前将上述房屋及土地腾清交付给隋洪海；隋洪海付清全部转让款后，盛大公司按隋洪海的要求至相关登记部门协助办理土地及房屋的转移登记手续。（二）盛大公司出具的三张收款收据。开具时间分别为2009年5月10日隋洪海支付盛大公司现金130万元，5月22日支付现金90万元，6月28日支付现金110万元。（三）2009年5月12日双方办理房屋交接手续的证明。（四）莱阳市房产交易监理所、莱阳市国土资源局出具的证明。证明载明：2009年12月6日盛大公司与隋洪海去莱阳市房产交易监理所及莱阳市国土资源局申请办理房地产转让手续，因没有完税证明，故未办理正式登记。盛大公司认可上述证据。莱阳农行主张上述证据系伪造的，因为隋洪海主张与盛大公司至莱阳市房产交易监理所和莱阳市国土资源局办理房地产转让登记的时间即12月6日是周日，并非正常工作时间。盛大公司随后提供莱阳市房产交易监理所、莱阳市国土资源局的证明，证明上述单位为响应市政府号召，为企业提供更好的服务，组织人员加班给予办理。

2009年7月1日盛大公司与中国工商银行股份有限公司烟台芝罘支行（以下简称芝罘工行）签订借款合同，借款期限一年，借款金额50万元，盛大公司以涉案的房产和土地作为抵押。合同到期后，双方办理了借款、展期。2010年7月1日盛大公司还清借款，办理了抵押权注销登记。

二、争议焦点

1、 隋洪海与盛大公司2009年5月10日签订的土地及房屋转让合同是否有效；一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《民事执行规定》）裁判本案是否正确。

2、 隋洪海有无阻却执行的实体权利。

三、法律分析

焦点一：莱阳农行上诉认为隋洪海与盛大公司之间签订的土地及房屋转让合同无效，主要理由是：依据法律规定，隋洪海与盛大公司签订房地产转让合同必须取得抵押权人芝罘工行的同意或在合同签订前涤除该抵押权，但隋洪海与盛大公司均没有履行相关义务，双方签订的合同因违反法律的强制性规定而无效，无效合同自始无效，一审法院认为事后行为可以弥补原无效合同的违法性错误。二审法院认为，莱阳农行的该上诉理由不成立。因为最高人民法院全国民事审判工作会议对于审理房地产纠纷案件时涉及抵押财产的转让有明确的处理原则，即《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不应予以支持。本案所涉房地产的抵押权人为案外人芝罘工行，其对于抵押人盛大公司转让抵押财产并没有提出异议，莱阳农行并非抵押合同法律关系的当事人，其以转让抵押财产未经抵押权人同意主张转让合同无效没有法律依据。莱阳农行上诉认为一审法院适用《民事执行规定》裁判本案错误，主要理由是认为隋洪海与盛大公司之间签订的房屋及土地转让合同是虚假合同，认为隋洪海与盛大公司不能证明支付了全部价款、在查封前隋洪海实际占有该房产，而且认为隋洪海未办理过户登记有明显过错。二审法院认为，莱阳农行的该上诉理由也是不成立的。因为隋洪海与盛大公司对双方签订转让合同没有异议，而且均认可支付了相应价款，并提交了收款收据。隋洪海与盛大公司之间对房地产进行了交接，并形成交接协议，隋洪海已实际占有房屋。莱阳农行在一审时虽对交接协议提出异议，但没有提出鉴定，其在二审提出鉴定申请，依法不予支持。一审法院也查明隋洪海与盛大公司曾到有关部门去办理登记，有关部门也出具证明予以证实，只是因为没有完税证明才未能办理，隋洪海自己没有过错。隋洪海依据有效合同占有房屋，属于有权占有，根据《物权法》的规定，应当依法予以保护。

焦点二：《民事执行规定》第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该条规定以解决应否执行问题为目的，通过赋予优于普通债权的权利层级保护方式，实现对无过错买房人的优先保护。隋洪海在法院针对执行标的物的强制执行程序开始前，即已经支付全部价款并实际占有了涉案房产，且对房屋未办理过户登记手续没有过错，符合《民事执行规定》第十七条的规定，对涉案房地产具有阻却执行的实体权利的认定。

四、裁判结果

1、 裁定中止对涉案房产及土地的执行；

2、 驳回莱阳市支行的诉讼请求。

五、裁判依据

《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款。