关于按揭房屋在离婚中存在的问题，《婚姻法》及相关司法解释都没有明确规定，实务界认识和处理方式也不统一。在离婚案件中很多人认为，夫妻一方出资按揭，房屋就是个人财产，夫妻双方出资按揭，房屋就是夫妻共同财产，或房屋产权证在结婚前取得是个人财产，在结婚后取得就是夫妻共同财产。在常人看来有诸多相似的这些按揭房屋纠纷，由于按揭房屋的借款人向银行偿还贷款的周期最长达三十年，履行按揭贷款合同的期限较长，办理按揭手续开始支付房款的时间有可能在婚前或婚后；签订房屋买卖合同和取得房屋产权存在较大的时间差，取得房屋产权的时间可能在结婚前、婚姻关系存续期间或离婚后；支付房款的资金来源不同等因素的影响，最后的处理结果可能完全不同，离婚案件中按揭房屋应区别为以下情形：

一、按揭房屋常涉及房屋出卖人与购房人之间的商品房买卖关系；

二、银行与购房人(贷款人)之间的贷款关系；

三、银行与购房人之间的抵押担保关系；

四、银行与房屋出卖人或其他专业的担保公司之间的担保法律关系。

这四个法律关系即相对独立又相互牵连，离婚时法院依据《婚姻法》关于共同财产和债务分割的规定，判决变更房屋权属人和还贷人，而根据《合同法》的规定，债务转移需经债权人同意。法院判决后，银行作为贷款合同的一方，以变更后的还款人不具备还款能力为由拒绝办理转按揭时，将导致法院的判决不能执行，银行还将丧失对还贷人资信、还贷资格的审查权，不利于对银行利益的保护。而有的法院为了避免转按揭问题，如判决原来由男方偿还贷款的债务由女方承担，在不变更贷款人的前提下，由女方每月将男方应偿还的房款等额支付给男方，该判决方式虽避免了执行过程中需银行配合办理按揭的不便，但却带来抵押权应变更的新问题，如女方不主动办理抵押登记手续，将会导致银行的贷款处于一种未设担保的状态，极大地增加了银行风险。故在离婚案件中合理处理按揭房屋需要考虑如何有效保障按揭涉及到的各方的合法权益。

约定按揭房屋归属的如何处理：夫妻对财产归属有约定且约定明确，离婚时即使双方对按揭房屋的处理有异议，只要能举证证明双方约定财产归属，直接按双方的约定处理即可，约定房屋是个人财产就归个人所有，约定房屋是夫妻共同财产就归夫妻共同所有。若双方明确约定了归一方所有的按揭房屋，另一方以自己所有的财产参与清偿贷款，并不改变房屋为个人财产的性质，离婚处理财产时，该房屋为个人财产，剩余未还贷款是个人债务，对已归还贷款中属于另一方清偿的部分，应予以返还。约定了归夫妻共同所有，即使一方实际没有出资或出资很少，也不影响房屋为夫妻共同财产的性质。

按揭房屋的产权证书取得时间对认定按揭房屋权属是否有影响：在房屋买卖交易中，涉及债权变动和物权变动两个法律事实，涉及到债权和物权这两种基本的民事权利，当事人订立买卖合同即在当事人之间建立债权债务关系，房屋所有权的移转即在当事人之间发生物权变动，买卖合同是房屋所有权移转的原因，房屋所有权的移转是买卖合同的履行结果。

我国实行的不动产登记制度，不动产未经登记，不发生物权效力，对于按揭房屋而言，支付首付款、以银行贷款支付剩余按揭款的行为都是购房方履行房屋买卖合同的行为，购房方取得所有权的时间是房屋登记即房屋产权证书上的时间。在离婚案件中有几种情形，根据取得房屋产权证的时间容易认定按揭房屋的权属：双方在结婚前共同出资购买房屋及结婚后以一方名义或夫妻双方名义购买房屋，以按揭方式支付房款，在婚姻关系存续期间取得房屋产权。结婚前双方均认可以结婚为目的，共同出资购买的房屋，无论在结婚时房款是否付清，只要房屋产权在结婚后取得，均为夫妻共同财产。

结婚后购买房屋，无论双方结婚后实际为按揭房屋出资多少，只要没有约定婚姻关系存续期间及婚前财产归各自所有，即便是以一方名义签订购房合同，也可视为家事代理，认定为夫妻双方共同购房，在离婚前取得了房屋产权，房屋即为夫妻共同财产。结婚前夫妻一方个人出资按揭支付了全部房款，并在结婚前取得房屋产权。根据《婚姻法》司法解释(一)第十九条“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。”的明确规定，夫妻一方在婚前个人出资按揭，在婚前支付了全部房款，并在婚前取得以个人名义登记的房屋产权证，离婚时该房屋属一方婚前个人财产，不能作为夫妻共同财产分割。结婚前夫妻一方个人出资购买房屋，按揭支付了部分房款，结婚前取得房屋产权。因取得产权证的时间在结婚前，房屋也是婚前个人财产。不论结婚后是以按揭的方式继续以个人财产支付贷款，还是以夫妻共同财产支付贷款，或是部分以个人财产支付、部分以夫妻共同财产支付贷款，不论在离婚时，按揭款是否支付完毕，都不影响房屋权属。离婚时房屋的所有权仍归原购房方所有，若夫妻用共同财产还贷，只是在夫妻之间产生了债权债务关系，不改变房屋所有权的归属。

结婚后夫妻共同支付的贷款总额应作为共同财产之一加以分割，由享有所有权的一方予以返还；离婚后未偿还的贷款仍是个人债务。房屋产权证在婚前取得房产归个人所有，在婚后取得就是夫妻共同财产，但并不意味着房产证在婚后取得，该房产绝对属于婚后财产，在法律规定条件下，还需要通过具体情况具体分析。