一、案情介绍　

2007年6月24日，原告高尔夫(南京)房地产有限公司(以下简称高尔夫公司)与被告吴咏梅、郝正(吴咏梅之夫，已去世)签订《高尔夫国际花园商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)1份，约定：高尔夫公司将其开发建设的位于南京市江宁区利源中路88号的高尔夫国际花园10幢401室(以下简称401室)房屋1套出售给吴咏梅及郝正。合同附件《甲、乙双方的其它约定》约定：地暖设备的使用及维护根据热电厂合约与相关标准制定，业主须严格遵守。为考虑全体业主利益与小区的质量标准，无论业主有否入住，业主都要履行付费的义务。在业主委员会成立之前，业主遵照供暖期按建筑面积每月每平方米4．2元的基本费，外加使用计量费、费用抄表另计，封顶2．8元；非供暖期供给的热水能源费按建筑面积每月每平方米0．7元。以上费用的缴纳由物管公司代收代管。价格随着物价浮动而浮动。收费的总原则是60％按面积计收，40％按使用量计收。高尔夫公司于2008年开始对高尔夫国际花园小区供暖气、热水。2011年1月9日，吴咏梅向高尔夫公司提交《关于申请停用暖气、热水报告》1份，载明：401室业主于2011年1月9日申请停用小区提供的热水及暖气。2011年1月25日，吴咏梅按照供暖期每月每平方米7元、非供暖期每月每平方米0．7元向高尔夫公司缴纳2010年3月16日至12月31日供热费用1815．2元。另，401室的实测建筑面积为155．59平方米，现所有权登记在被告吴咏梅名下。后发生纠纷，原告起诉要求判令：1．确认双方热力代供关系已经解除；2．吴咏梅支付基本供热费用5183元(自2011年1月1日起至2012年4月30日止)。审理中，原告高尔夫公司陈述其收取的供热费用包含热水、暖气的费用，还包含供热设备的维护费用，其向小区业主供热的成本已经远高于向小区业主收取的供热费用，其在本案中向被告吴咏梅主张的供暖期供热费用是正常标准的60％，已经考虑到吴咏梅停用热水及暖气的因素。吴咏梅亦认可高尔夫公司供热的成本已经高于收取的供热费用。

二、争议焦点

（一）原告高尔夫公司能否解除与被告吴咏梅之间的供热合同；

（二）被告吴咏梅在申请停热后，是否应向原告高尔夫公司支付供热费用。

三、法律分析

原告高尔夫公司与被告吴咏梅签订的《预售合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应按约履行。买卖契约中双方不仅对商品房买卖的具体条款进行了约定，还对供暖、供热水的时间和使用费用进行了约定，明确约定了由高尔夫公司履行供暖、供热水的义务，吴咏梅按照标准履行支付使用费的义务，故高尔夫公司与吴咏梅之间形成了供用热力的合同关系。对高尔夫公司要求确认双方热力代供关系已经解除的请求，因吴咏梅提交的停用暖气热水报告中仅要求停用热水及暖气，并未要求解除双方之间的供热合同，在审理中吴咏梅亦不同意解除双方之间的供热合同，且高尔夫公司提供的供热水、供暖服务的对象为高尔夫国际花园小区全体业主，相关设施系小区业主的公共设施，解除供热合同势必会影响到吴咏梅房屋的价值以及其他业主的合法权益，是否解除供热应由业主大会决定。高尔夫公司主张的供热费用，因该费用中不仅包含了暖气、热水费用还包含了供暖设备的维护费用，吴咏梅虽申请停用暖气及热水，但是供暖设备的维护费用吴咏梅应当支付；结合吴咏梅亦认可高尔夫公司供热的成本已经高于收取的供热费用，且吴咏梅已经按照供暖期每月每平方米7元、非供暖期每月每平方米0．7元的标准，向高尔夫公司缴纳了2010年3月16日至12月31日的供热费用，应当视为双方已经对《预售合同》中约定的供热费用的标准进行了变更，法院酌定由吴咏梅按照其支付的2010年供热费用的缴费标准的60％向高尔夫公司支付供热费用，经计算为4777元，故对高尔夫公司主张的供热费用部分予以支持。

四、裁判结果

南京市江宁区人民法院于2012年6月14日作出判决：1、被告吴咏梅支付原告高尔夫公司自2011年1月1日起至2012年4月30日止供热费用4777元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。2、驳回原告高尔夫公司其他诉讼请求。

五、裁判依据

《中华人民共和国合同法》第四十四条；

《中华人民共和国合同法》第九十三条；

《中华人民共和国合同法》第九十四条；

《中华人民共和国合同法》第一百八十四条 ；

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款。