陕西省人民政府办公厅转发省土地局《关于清理划拨土地使用权自发交易市场若干问题的处理意见》的通知

陕西省人民政府办公厅
转发省土地局《关于清理划拨土地
使用权自发交易市场若干问题的处理意见》的通知

（陕政办发［1995］41号
一九九五年三月二十四日）

省土地局《关于清理划拨土地使用权自发交易市场若干问题的处理意见》，已经省人民政府同意，现转发给你们，请遵照执行。

关于清理划拨土地使用权自发交易
市场若干问题的处理意见

省人民政府：
我省从1992年开始，在宝鸡市进行划拨土地使用权自发交易清理整顿试点，取得了阶段性成果。1993年，《陕西省人民政府批转省土地局关于加快我省国有土地使用制度改革意见的报告的通知》（陕政发［1993］51号）下发后，清理工作在全省全面铺开。清理的初步结果表明，国有土地收益流失严重。近10亿元应由政府回收的划拨土地收益资金流失到单位或个人手中。流失渠道，一是卖房带地，非法获利；二是租房带地，截取地租；三是单纯出卖划拨土地使用权；四是单纯出租划拨土地使用权；五是以划拨的土地使用权抵押债务；六是以联营联建等形式以地易房、以地易物；七是以无偿划拨取得的土地使用权入股。由于土地使用自发交易的情况复杂，时间跨度大，形式多样，交易面宽量大，因此各地在处理此类案件中，遇到不少问题和困难，加之一些问题的处理政策不够明确，影响了处理工作的进度。为了进一步搞好清理整顿工作，使存在问题得到妥善处理，尽快将土地使用权自发交易行为纳入依法运行的轨道，现提出如下意见：

一、处理原则
以国家和我省关于土地管理的法律、法规和土地使用制度改革政策为依据，从当地实际情况出发，兼顾国家和土地使用权转让、出租、抵押者的利益，积极稳妥地处理非法交易行为，促进土地使用权依法合理流动。理顺国有土地的权属关系、经济关系和管理关系，把国有土地使用权自发交易引上依法运行的轨道，为建立规范化土地市场奠定基础，推动我省经济建设和改革开放的发展。

二、时间界限和处理办法
凡1987年1月1日《土地管理法》实施以来发生的擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的案件，都应按照法律、法规和有关政策规定，区别不同情况，认真处理。
（一）1987的1月1日《土地管理法》至1990年5月19日《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）发布施行前，擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，必须在市、县人民政府规定的期限内到土地管理部门申请补办过户登记手续。逾期不办的，依照《土地管理法》、《陕西省土地管理实施办法》的有关规定处理，然后补办有关手续。
（二）1990年5月19日《条例》发布后，擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，按照《条例》和国家土地管理局（1992）1号令发布的，《划拨土地使用权管理暂行办法》的规定，由划拨土地原使用者与市、县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金，并依照有关规定办理土地使用权变更登记手续，换发国有土地使用证。不补办出让和登记手续，依照《条例》、《土地管理法实施条例》和《陕西省土地管理实施办法》的有关规定处理。
（三）1994年6月27日《陕西省国有土地使用权出让和转让办法》（以下简称《办法》）发布后，擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，应依照《办法》从严处理，并补办出让手续。主动接受处理的，在《办法》规定范围内从轻处罚；弄虚作假，干扰清查工作的，在《办法》规定范围内从重处罚。

三、补交出让金的标准
出让金可根据转让、出租、抵押的不同方式、不同地类、用途，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40％。标定地价尚未确定的，可按同一区位内近三年市场价格的平均值计算。
出租划拨土地使用权出租期限低于五年的，经市、县土地管理部门批准后，发给出租许可证，并按月或年度以土地租金形式向市、县土地管理部门交纳出让金；租期在五年以上的，补办出让手续，补交出让金。
抵押划拨土地使用权的，抵押人应首先同市、县土地管理部门签订出让合同，然后根据抵押贷款的不同用途先交纳少量出让金。抵押人用于扩大再生产的抵押贷款，可先按抵押金额的1－5％抵交部分出让金；企业用于周转资金的抵押贷款可先按贷款金额的0．5－1％抵交部分出让金；其余部分可以在因抵押人到期未能清偿债务，处分抵押物时，从土地使用权转让所得价款中先行扣除。少数资不抵债，交纳出让金确有困难的企业，抵押贷款时可暂不交纳出让金。抵押到期不能清偿债务，处理抵押物时，从土地使用权转让收入中先行扣除。抵押人按期清偿了债务，未交纳部分出让金，不再补交。
出让金由县（市）土地管理部门代征，统一交财政部门。

四、关于土地违法交易非法所得的计算
（一）非法转让土地的，以所获得的全部价款计算非法所得；转让地面建筑物或其它附着物连同非法转让土地的，从总价款中扣除建筑物或其它附着物的价款，以所余价款计算非法所得。建筑物或其它附着物的价款，以具有土地价格评估资格的评估机构正式评估结果为依据。
（二）擅自出租土地使用权的，以所获得的全部租金计算非法所得；出租地面建筑物或其它附着物而连同非法出租土地的，从租金总额中扣除建筑物或其它附着物的租金和税费，以所余租金额计算非法所得。建筑物或其它附着物的租金以房产管理部门或物价部门认定的价格为依据。
（三）用抵押方式非法转让国有划拨土地使用权的，以抵押债权总额计算非法所得；抵押地面建筑物或其它附着物连带非法抵押土地的，从抵押债权总额中扣除地面建筑物或其它附着物抵押债权的金额，以所余金额计算非法所得。
（四）以联营方式非法转让土地的，以土地入股金额计算非法所得。
（五）非法转让土地、未获价款，而获得其它不动产或动产的，以法定机关评估的不动产或动产价格计算非法所得。
（六）在适用《土地管理法》四十七条规定时，“没收非法所得”不包括土地使用权。

五、关于军队转让划拨土地使用权问题
军队转让、出租土地使用权，包括以土地使用权为条件与地方合建、换建房屋，兴办合资合作企业，出售、出租地上建筑物的，用地单位需持解放军土地管理局制发的《军用土地补办出让手续许可证》，按照国家有关规定到县级以上土地管理部门补办土地使用权出让手续，办理土地变更登记。出让金由总后勤部统一收取，地方补办土地使用权出让手续时不收出让金。当地财政部门可依照财政部［1992］财综字第172号文件及总后勤部［1988］后营字第766号文件规定，收取土地出让业务费和登记费。
1993年7月7日前对军队转让、出租划拨土地使用权问题已做过处理的，原则上不再处理。

六、关于国有土地使用权入股
改组或新设股份制企业时，使用的国有土地使用权必须作价入股。土地使用权的价格由县以上人民政府土地管理部门组织评估，并报县以上人民政府审核批准后，作为核定的土地资产金额。使用划拨土地的企业改组股份制企业时，可采用下列方式处置土地资产：一是由企业补办出让手续，补交出让金。企业确有困难的，可分期或延期交纳。交纳出让金后，在一定年限内，土地资产作为法人财产。二是国家以土地作价入股，由国家授权的部门或机构持有。三是国家以租赁方式，按年收取地租。

七、其它问题
1、划拨土地使用权出让年限，由市、县土地管理部门与土地使用者协商确定，但不得超过《条例》规定的最高年限。
2、使用已转让、出租、抵押的划拨土地，凡改变用途的，在补签土地使用权合同时，须征得市、县规划行政主管部门同意。
3、国有企业更名、分设、合并时引起土地使用权变更的，可不补办出让手续，但必须依法办理权属变更登记，换发国有土地使用证。
4、在贯彻省政府1989年120号文件，清查非农业建设用地中，已依法处理过的转让、出租国有土地案件，只要没有重大出入，一般不再处理。
5、单位按房改政策出售给职工住房的用地，只办理登记手续，不补办出让手续。
以上报告如无不妥，请批转各地执行。

陕西省土地管理局
一九九五年一月

陕西省人民政府办公厅 转发省土地局《关于清理划拨土地 使用权自发交易市场若干问题的处理意见》的通知

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