• 【发布单位】82802
• 【发布文号】宁政发[1995]98号
• 【发布日期】1995-11-11
• 【生效日期】1995-11-11
• 【失效日期】--
• 【文件来源】
• 【所属类别】地方法规

宁夏回族自治区人民政府关于印发 深化城镇住房制度改革实施方案的通知

 宁夏回族自治区人民政府关于印发
 深化城镇住房制度改革实施方案的通知
 
（宁政发［1995］98号1995年11月11日）
各行署，各市、县（区）人民政府，自治区政府各部门、各直属机构：

 自治区贯彻《
国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的实施方案，已经自治区人民政府第20次常务会议原则通过。现印发给你们，请结合本地区的实际情况，在自治区房改领导小组的指导下，通过试点，逐步推行。



 宁夏回族自治区深化城镇住房制度改革实施方案



为贯彻《
国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（以下简称《决定》）和配套文件，深化我区的城镇住房制度改革，促进住房商品化、社会化和住房建设的发展，对过去实施的房改政策措施作必要的规范和完善，特制定以下实施方案。



 一、城镇住房制度改革的根本目的和基本内容

 （一）城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，其根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。

 （二）城镇住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。

 （三）城镇住房制度改革要坚持配套、分阶段推进。近期的任务是：全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场，加快经济适用住房建设，到本世纪末初步建立起新的城镇住房制度，使城镇居民住房达到小康水平。



 二、全面推行住房公积金制度

 （一）实行住房公积金制度有利于转变住房分配体制，有利于住房资金的积累、周转和政策性抵押贷款制度的建立，有利于提高职工购、建住房能力，促进住房建设。所有行政和企事业单位及其职工均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则交纳住房公积金，建立住房公积金制度。

 （二）从1995年10月起，全区各城镇尚未建立住房公积金制度的行政和企事业单位及其在职职工都应按职工个人工资和职工工资总额的一定比例，逐月交纳住房公积金（前已出台实行的仍然有效，不再变动）。住房公积金的月缴交数额，按职工上年度的月平均工资乘以缴交率计算，工资总额按统计局规定的计算。住房公积金归职工个人所有，存入个人公积金帐户，用于购、建、大修住房。职工离退休时，本息余额一次结清，退还职工本人。1995年单位和个人住房公积金的缴交率分别掌握在3％，已超过这个比例的可以不变；经济承受能力很差的单位，经当地人民政府审查批准，可适当减、缓。从1996年7月1日起，缴交率调整为各按5％交纳。以后随着经济发展和职工工资收入的提高，再调整缴交率。

 外商投资企业及其中方职工的住房公积金缴交率可参照上述原则执行。

 （三）企业为职工交纳的住房公积金，从企业提取的住房折扣和其他划转资金中解决，不足部分经本级财政部门核定，在成本、费用中列支。中央驻宁企业由财政部驻宁财政监察专员办事处审核。行政事业单位为职工交纳的住房公积金，首先立足于原有住房资金的划转，不足部分，全额预算的行政、事业单位，由财政预算核付；差额预算的事业单位按差额比例在财政预算和单位自有资金中解决；自收自支的事业单位比照企业开支渠道列支。财政负担的经费，按单位隶属关系和财政体制，由中央财政和地方各级财政分别负担。

 （四）住房公积金的本息，免征个人所得税。

 （五）按照财政部、国务院住房制度改革领导小组、中国人民银行（94）财综字第126号文件和自治区的贯彻实施细则（宁财综发［1995］346号文件），建立和完善住房公积金管理制度。为了加强住房公积金管理，自治区和各市县人民政府均设立专门的住房公积金管理机构，统一管理各单位交存的住房公积金。自治区和各市县人民政府负责制定住房公积金的归集、使用、管理等有关具体规定，审批住房公积金的使用计划和财务收支预决算。住房公积金管理机构负责住房公积金的归集、支付、核算和编制使用计划等管理工作。住房公积金的存贷款等金融业务一律由当地人民政府委托指定的专业银行办理。受委托的专业银行根据当地人民政府批准的住房公积金使用计划，审定、发放和回收贷款。住房公积金要专款专用，严禁挪作他用。财政、审计、监察部门要加强监督管理。



 三、积极推进租金改革

 （一）要在职工家庭合理住房支出范围内加大租金改革力度。从1996年元月起，公有住房租金要达到占双职工家庭平均工资的3％；“九五”后四年，要采取分步提租的办法，到2000年力争达到15％。有条件的市县和单位，可提前达到。各市县应按照上述总的进度要求，在现行租金的基础上，确定当地各类住房的提租标准，并由产权单位根据地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素，具体量化到户。

 （二）在租金水平达到成本租金以前，新建公有住房的租金标准应高于现住房租金标准的10％，并按建筑面积收取本体造价10％的租赁保证金。租赁保证金属个人所有，由产权单位收取并给予活期存款利息，在承租人终止租赁关系时或租金水平达到成本租金时，将本息一次退还给承租人。腾空重新分配的旧住房（视为新房）的租金和租赁保证金要低于新房。

 （三）民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象，房租不作调整，仍按原标准交纳租金。

 住房在规定标准以内的职工家庭（包括退休的职工家庭），用规定的个人合理负担部分加上全部住房补贴，仍不足支付房租的，其差额由其所在单位适当给予补助。补助资金的来源，企业和自收自支事业单位在单位住房基金中列支；其他行政事业单位应先在单位住房基金中列支，不足部分经同级财政部门核定，在城市住房基金中列支，未建立城市住房基金的，在同级财政预算中列支。离休干部房租的减免政策，按宁房改字（1993）第01号文件规定执行。

 （四）加强对租金收入的管理。租金收入归产权单位所有，纳入单位住房基金，专项用于住房维修、管理、建设和房改。



 四、稳步出售公有住房

 （一）城镇公有住房，除根据城镇建设规划及其它原因，市县以上人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售。职工购买公有住房要坚持自愿的原则，新建公有住房和腾空的旧房实行先售后租，并优先出售给住房困难户。

 （二）向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，成本价包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（不含小区级非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等七项因素。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。目前以成本价售房确有困难的市县，可以实行标准价售房作为过渡。出售公有住房的成本价和标准价由市县人民政府逐年测定，报自治区人民政府批准后公布执行。

 公有住房的出售，应坚持先评估后出售的原则。住房的实际售价应根据所处的地段、结构、层次、朝向、设施（成套率）和装修标准等因素区别计价。

 （三）标准价按负担价和抵交价之和测定。当年标准新房每平方米建筑面积的负担价，按当地年双职工年平均工资的一定倍数（1995年为3倍，2000年以前达到3．5倍）除以56平方米计算。双职工年平均工资按当地统计部门公布的上年职工平均工资乘以2计算。抵交价按双职工65年（男职工35年，女职工30年）内积累的由单位资助的住房公积金的贴现值的80％计算。

 旧房的负担价按买房当年新房的负担价成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。旧房的抵交价可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的80％。

 （四）售房折扣政策。一是职工购买现已住用的公有住房。可适当给予折扣，1995年折扣率为负担价的5％，今后要逐年减少，2000年前全部取消。二是工龄折扣。职工以成本价或标准价购房，对购房职工夫妇双方建立住房公积金前的工作年限给予工龄折扣。标准价购房工龄折扣的数额按抵交价除以65年计算；成本价购房每一年工龄给予成本价0．6％的折扣。离退休职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。三是一次付款折扣，折扣率参考购房政策性抵押贷款利率与银行储蓄存款利率的差额以及分期付款的控制年限确定。四是给予成套率过低折扣，具体折扣办法由市县人民政府制定。

 （五）职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。购房数量按自治区人民政府宁政发［1984］年26号、108号文件规定的住房标准执行，超标部分实行市场价。

 （六）售房价格要逐步从标准价过渡到成本价。当年的标准价要根据各市县职工上年平均工资增长的水平、单位发给住房补贴和资助职工住房公积金年增长水平确定，一年一定。

 （七）付款方式。职工购房可以一次付款，也可以分期付款。实行分期付款的，首期付款不得低于实际售价的30％，分期付款的期限一般不超过10年，分期交付的部分要计收利息，利率按政策性抵押贷款利率确定。经办政策性住房金融业务的银行，应充分利用政策性住房资金，向购房职工提供政策性抵押贷款。

 （八）明确产权。职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

 职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

 职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分处，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定，由市县人民政府发放统一制定的产权证书。职工以标准价购买的住房一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房的产权单位有优先购买、租用权，原产权单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，产权单位和个人按各自的产权比例进行分配。

 （九）发展房地产交易市场，规范住房交易行为。职工购买住房，都要由县级以上人民政府房产管理部门办理住房过户和产权变更登记手续。同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书，产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住房应注明产权比例。出租和出售、赠与、继承及以其他形式转让所购住房，应按国家规定交纳有关税费。要加强市场管理，规范交易程序，完善税收制度，坚决查处倒卖房产牟取暴利等违法行为。

 （十）加强售后房屋维修、管理服务，发展社会化的房屋维修、管理市场。职工购买的住房，室内各项维修开支由购房人负担。共用部位、共用设施按建筑面积收取一定的维修、养护费用，或建立共同部位共同设施维修养护基金，包干使用。具体办法由各市县人民政府制定。要发展多种所有制形式的物业管理企业和社会化的房屋维修、管理服务。

 （十一）加强售房款的管理。国有住房的出售收入按住房产权关系和一定比例上交同级财政和留归原产权单位，分别纳入城市和单位住房基金；其他公有住房的出售收入，归原产权单位所有，纳入单位住房基金。具体办法和交留比例按财政部、国务院住房制度改革领导小组、建设部（94）财综字第127号文件的规定执行。售房款主要用于住房公积金和提租补贴及住房建设，严禁挪用。



 五、加快经济适用住房的开发建设

 各市县人民政府要十分重视经济适用住房的开发建设，加快解决中低收入家庭的住房问题。经济适用住房建设用地，经批准原则上采取行政划拨方式供应。对经济适用住房建设项目，要在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持。各级建设行政主管部门要切实组织好经济适用住房建设的实施工作。金融部门要在信贷方面予以支持。房地产开发公司每年的建设总量中，经济适用住房要占20％以上。在建房、售房等方面，对离退休职工、教师和住房困难户应予以优先安排。

 鼓励集资合作建房，继续发展住房合作社，在统一规划的前提下，充分发挥各方面的积极性，加快城镇住房建设和危旧住房的改造。

 城镇经济适用住房建设的具体管理办法，按建设部、国务院房改领导小组、财政部联合颁发的建房（1994）761号文件执行。



 六、做好原有房改政策同《决定》的衔接工作

 （一）职工个人按原标准价购买的公有住房，已按售房当年的标准价占综合价的比例，明确了个人所拥有部分产权比例的，不再变更（综合价含七项因素与《决定》规定的成本价含七项因素一致）。如没有明确产权比例的，应按照《决定》的规定，明确个人所拥有的产权比例。经购房人同意，也可按成本价补足房价款后，原购房产权归个人所有。1994年元月1日后出售的公有住房，一律按《决定》规定的售房政策进行规范。

 （二）原有关文件规定的出售公有住房的标准价、最低限价、购房工龄优惠不再执行，改按国务院《决定》和本实施方案制定的统一政策执行。

 （三）要认真做好原住房资金转入各级住房基金的核定、划转工作。划转的资金和原有的住房补贴，要逐步理入职工工资或用于列支住房公积金。



 七、加强领导、统筹安排，积极推进城镇住房制度改革

 （一）加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各级人民政府的重要职责。各市县人民政府要加强领导，在机构改革中要保留和加强房改工作机构，对房改工作要全面规划，统筹安排，兼顾长期目标和阶段性目标，加快推进城镇住房制度改革。各市县人民政府要根据国务院《决定》精神和自治区的实施方案，结合本地区实际情况，制定出深化城镇住房制度改革的实施方案，报自治区房改领导小组批准后执行。银川市的深化房改方案，还应报国务院房改领导小组备案。驻宁的所有单位，不论隶属关系，都应执行自治区和所在市县人民政府对房改工作的统一部署和规定。

 （二）企业房改是城镇住房制度改革的重点，各级人民政府要为企业房改创造条件。有条件的国有大中型企业，应结合企业经营机制转换和劳动工资制度改革，建立现代企业制度，把住房开发建设、分配、管理和维修服务等社会职能逐步从企业中分离出去，加快实现住房的商品化、社会化。

 （三）要认真做好房改的宣传工作。各新闻单位要加强舆论引导，广泛宣传深化城镇住房制度改革的目的、意义、政策和实施步骤，引导广大干部、群众转变观念，提高认识，积极参与城镇住房制度改革。

 （四）要严肃房改纪律，严格执行国家的统一政策和自治区的规定。各级监察部门要加强纪律监督、检查，对不执行统一政策规定，低价售房，变相增加优惠和以权谋私等违法、违纪行为要严肃查处。

 （五）驻宁军队系统住房制度改革方案，按中央军委批准的方案执行。

 （六）本实施方案自发布之日起实行，原有的房改政策和规定，凡与本实施方案不一致的，一律以本实施方案为准。