四川省人民政府关于进一步深化城镇住房制度改革促进住宅建设发展的通知

四川省人民政府关于进一步深化城镇住房
制度改革促进住宅建设发展的通知

（一九九八年十一月四日川府发［1998］77号）

为贯彻党的十五大精神，进一步深化城镇住房制度改革，促进住宅建设发展，将住宅业培育为新的经济增长点，现根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发［1998］23号）精神，结合我省实际，就有关问题作如下通知。

一、进一步深化城镇住房制度改革的基本思路、目标和原则
城镇住房制度改革要紧紧围绕把住宅业培育为新的经济增长点，以住房分配制度改革为核心，以新房实行新体制为重点，通过停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，积极发展住房金融，培育、规范和放开住房交易，努力提高住房质量，强化物业管理，进一步加快我省住房商品化、社会化进程，到下世纪初，基本建立起适应社会主义市场经济体制要求和符合我省省情的城镇住房新制度，以满足居民不断增长的住房需求，带动我省国民经济的持续发展。
根据建立社会主义市场经济体制的要求和我省的经济发展水平，我省城镇住房制度改革的基本原则：在国家统一政策目标指导下，充分考虑我省财政和单位的承受能力，因地制宜，量力而行，坚持国家、单位、个人合理负担，坚持“新房新制度、老房老办法”，积极稳妥，综合配套，平稳过渡，逐步深化。

二、尽快建立起新的住房供应体系
要根据职工家庭不同的收入水平，确定相应的住房供应办法，即：最低收入家庭租住廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。
（一）合理划分职工家庭收入线。
职工家庭收入线依据职工家庭工资、住房面积标准、住房价格和房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比，下同）等因素测定。近期内，我省职工家庭收入线可按以下房价收入比测定：中低收入家庭为4∶1以上，最低收入家庭可按各市、县最低生活保障线的标准测定，其他收入高的家庭为4∶1以下（不含4∶1）。职工家庭收入线的具体划分标准，由县以上人民政府根据以上原则确定，每年公布一次。职工家庭年平均工资暂以县以上统计部门公布的上年职工年平均工资乘以2计算，条件成熟时再逐步过渡到以职工家庭总收入（包括工资收入和工资外收入）计算。
（二）根据不同家庭收入水平，确定相应住房供应办法。
1、商品住房（包括别墅、高档公寓和开发利润在3％以上的商品住房）由房地产开发企业按照市场需求进行开发、建设和销售，主要向市、县收入高和较高的家庭出售或出租。
2、经济适用住房（开发利润控制在3％以内的商品住房），建设用地采取行政划拨方式供应，由县以上人民政府组织建设，并制定和落实在计划、拆迁、税费、信贷等方面的扶持政策。经济适用住房向市、县中低收入家庭出售。经济适用住房的设计标准和户平建筑面积应控制在规定的标准以内；其价格构成包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、1－－3％的管理费、贷款利息和税金等七项成本因素加3％以下的控制利润。经济适用住房实行政府指导价，任何部门和单位不得以任何理由增加经济适用住房的价格构成因素，擅自提高住房价格。
3、廉租住房（具有社会保障性质、不以盈利为目的的住房），主要从腾空的现有公房中解决，也可由各市、县人民政府责成房地产管理部门组织兴建。廉租住房的建设用地，以行政划拨方式供应；各市、县人民政府应采取财政支持、税费减免、给予开发单位开发性补偿和允许在10％以下的腾空公房中收取市场租金予以补贴等措施，扶持廉租住房的建设。廉租住房的租金实行政府定价，向市、县最低收入家庭出租。当家庭收入水平提高时，承租人应迁出廉租住房或按成本租金、市场租金计租。新建的廉租住房应严格控制设计标准，每户平均建设面积不得超过60平方米。要严格控制廉租住房的建设成本，其成本由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、1％的管理费、贷款利息等因素构成。
（三）购买经济适用住房、租住廉租住房实行申请和审批制度，具体办法由县以上人民政府制定。县级以上房改领导小组办公室（以下简称房改办）和房管部门应在当地政府领导下，尽快进行职工家庭住房普查，并建立职工家庭住房档案。

三、以住房分配制度改革为重点，逐步实行住房分配货币化
截至1998年12月31日止，全省城镇一律停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，新建经济适用住房原则上只售不租。住房货币分配包括职工工资中的住房消费含量、住房公积金和住房补贴等。各市、县按房价收入比实行不同的住房货币分配形式。
（一）房价收入比在4倍以上的市、县，在停止住房实物分配后，应有计划有步骤地实行住房补贴。
1、住房补贴的发放范围和对象。在党政机关和由财政拨款的事业单位，夫妇双方均未参加过房改购房（含安居房、广厦房和解危解困房，下同）或集资建房，以及虽参加了房改购买或集资建房，但住房面积未达到其控制标准的职工，可发放住房补贴；住房面积已达到面积控制标准的，不发放住房补贴。
2、住房补贴的发放标准。住房补贴本着效率优先、兼顾公平的原则，根据当地财务状况和住房价格水平，确定发放标准。发放标准和额度由县以上人民政府根据当地经济适用住房平均价格、职工住房面积控制（补贴）标准、职工工资水平、工龄等因素，每两年测定一次，并经各市地州人民政府（行署）审核，上报省人民政府审批后公布。
3、住房补贴的负担方式。住房补贴应由职工所在单位负担，双职工家庭由夫妇双方所在单位分别负担。
4、住房补贴的资金来源。主要从财政原有住房建设资金、单位公有住房出售收入和单位自有资金中划转解决，具体划转办法由县以上人民政府确定。各级财政部门和各单位要在保持原有住房资金总量不减少的前提下，做好原有住房建设资金的核定划转工作，确保住房制度改革新政策的顺利启动和稳定实施。
5、住房补贴的支取。住房补贴只限于职工家庭购买住房时支用。各市、县可结合划转用于住房补贴的资金状况，采取一次性补贴或按月补贴等发放方式，原则上同级党政机关和由财政拨款的事业单位应采取一种发放方式。
6、在停止住房实物分配、实行住房补贴后，职工购房资金的来源主要有：职工工资、住房公积金、个人住房贷款以及住房补贴等。
（二）房价收入比在4倍及4倍以下的市、县，职工工资与当地房价之比已达到相对合理的水平，不发放住房补贴。停止住房实物分配后，新建住房应直接进入新的住房供应体系。职工购房资金来源主要有：职工工资、住房公积金、个人住房贷款。对其中未参加过房改购房或集资建房的职工，可适当提高单位为其缴存住房公积金的缴交率，但单位缴交率最高不得超过11％（测算办法由省房改办另行公布）。对参加了房改购房或集资建房但住房面积未达到控制标准的职工，单位为其缴存的住房公积金缴交率的提高幅度，由县或县级以上人民政府根据上述原则确定。
（三）企业住房制度改革要在坚持住房商品化、社会化的统一政策目标指导下，根据本企业经济效益情况、劳动工资分配方式以及所处地区的房价收入比，确定不同的住房货币分配形式。
1、新建企业，住房补贴或住房公积金在企业建立之初就应一步到位，直接进入新体制；工资水平较高，用职工家庭工资收入的4－－5倍在当地可购买一套商品房的企业，视同工资中已含有住房补贴，不再发放住房补贴，但仍要建立住房公积金制度；经济效益好的企业，有一定的住房建设资金，可采取新职工实行按月补贴，老职工一次性补贴的方式；效益一般或效益不稳定的企业，采取能补多少就补多少，特困企业或濒临破产企业可暂不实行房改，职工家庭收入水平在市、县最低收入线的，其住房供应与当地廉租住房并轨。
2、凡实行住房补贴的企业，个人负担不得低于40％；住房补贴的资金主要从企业公有住房出售收入和自有资金中划转解决。
3、企业的住房控制面积可不完全套用党政机关的标准执行，由企业根据经济效益自行掌握一个幅度。效益差的，面积可以小一点；效益好的，面积可以大一点。但一般不得超过省委、省政府规定的住房控制面积上限125平方米。
（四）省房改办根据上述精神并结合我省实际，尽快拟定《四川省职工住房补贴试行办法》，报省政府批准后下发并指导各地实施。

四、做好与原有房改政策的衔接工作，实现房改政策的平稳过渡
各地要围绕国家和省政府住房制度改革的总目标，本着国家、单位、个人合理负担和“新房新制度、老房老办法”的原则，因地制宜、综合配套、平稳过渡，加快住房的商品化和社会化进程。
（一）继续推行和完善住房公积金制度。到1999年底，职工个人和单位住房公积金的缴交率应不低于5％，有条件的地区可适当提高。要进一步提高归集率，在2000年内原则上省辖地级市和地区所在地的住房公积金归集率应达到90％以上，其他县（市）达到80％以上。今后，年度的住房公积金归集目标任务由省人民政府下达各地，纳入各地政府目标管理进行考核。
住房公积金应严格按照国务院国发［1998］23号中关于“房委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”的原则和规定进行管理。凡尚未建立和完善职工个人住房公积金帐户和住房公积金个人查询系统的市、县，应尽快建立和完善，增强透明度，不断完善财政、审计及个人对住房公积金的监督制度。要在提高住房公积金归集率的基础上，努力提高住房公积金的使用率，公积金的使用率原则应达到归集总额的60％以上。
（二）继续推进现有公房的租金改革，加大以成本价出售公有住房的力度。各单位现有公房应继续按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发［1994］43号）和《四川省深化城镇住房制度改革方案》（川府发［1995］180号）的规定，推行租金改革和加快出售。到2000年，公有住房租金原则上要达到占双职工家庭平均工资的10％，有条件的市、县可适当提高。已实行住房补贴的职工家庭租赁现有公房，要实行市场租金。房租支出超过双职工家庭平均工资15％的部分，可用住房公积金支付。对特困企业，经批准，公有住房提租幅度可适当减小，确有困难的可暂缓提租。在保留足够的公有住房供最低收入家庭廉价租赁后，要对其他腾空旧住房继续推行缴纳租赁保证金、实行新租的制度。对家庭确有困难的离退休职工和民政部门确定的社会救济对象、非在职工优抚对象及执行市、县最低生活保障线的职工，其房租应实行减、缓、免的政策，并逐步与廉租房租金并轨，具体办法由县以上人民政府确定。其中，对老红军、离休干部和生活有困难的全国劳模的减免政策，继续按川府发［1995］180号文件的有关规定执行。凡应按房改政策出售现有公房而至今尚未出售的单位，要继续按照国发［1998］23号和川府发［1995］180号文件的规定，尽快实施以省政府批准的成本价出售现有公房。原则上2000年内要出售完毕，1999年12月31日起要停止一次付款折扣优惠，2000年后房改成本价要逐步与经济适用房价格并轨。
（三）加快部分产权向完全产权转换的步伐。在2000年内，职工已购部分产权住房原则上均应转换为完全产权。在1999年底前转换产权的可按本年度房改成本价计价补足房款，在1999年以后转换产权的应按届时的经济适用住房价格计价补足房款。职工已购住房部分产权未转换为完全产权的，不得上市交易；在发生继承时应按届时的经济适用住房价格计价补足房款（含公摊面积），转换为完全产权后，方可继承。各单位应积极推进这项工作，不得以任何理由拒绝职工完善产权。房改房面积按实际勘丈面积计算发放房屋所有权证，公摊面积可不计入住房面积控制标准，但在上市交易时，应计入销售面积。凡公摊面积已计入房改购房面积的，交易时可实行税费优惠，未计入的，按规定税费征收（具体办法另定）。
（四）各级党政机关和企事业单位，在当地停止住房实物分配的规定日期前已开工，将于1999年底之前竣工交付使用的住房，各地可允许各单位既可按原有的房改政策规定的办法向职工出售，也可以按照各地依据本通知制定的新规定由职工购买。现由各级政府组织并已列入计划在建的统建房、安居房、广厦房和解危解困房，应在1999年内逐步与经济适用住房并轨。从1998年10月1日起，各级计划、建设、规划、土地、房改等部门一律不再办理党政机关和由财政拨款的事业单位新建住房的有关手续；各级财政部门一律不再向党政机关和事业单位拨款新建、购买住房；党政机关和实行了住房补贴的企事业单位一律不再集资建房。
（五）为实现房改政策的平稳过渡，房价收入比在4倍以上的市、县实行住房补贴时，对职工家庭中夫妇一方单位发放补贴确有困难的，经双方单位协商同意并报县级以上房改办批准，在不突破夫妇双方应得住房补贴总额的前提下，2000年内可采取单方全额负担或不对等负担的方式。
（六）要妥善处理两处以上超标准购占房改房的问题。凡两处以上超标准购占房改房的，均应严格按照省委办公厅、省政府办公厅《关于清理纠正党政机关干部违反规定建房住房等问题的实施办法》（川委办［1996］58号）和“夫妇双方只能购买一处现住公房和只能享受一次优惠购房”的规定，原则上应退出多购占住房。对因区划调整等原因退出确有困难的，暂可一处购买一处租住，但在2000年内必须过渡到按成本租金交纳房租。超标准两处以上购占或一处购买一处租赁的房改房不得上市进行交易、继承和转租。
（七）要继续作好集资建房的建设和管理工作，多渠道加快经济适用住房建设。停止住房实物分配后，暂未实行住房补贴和单位为职工提高公积金缴交率确有困难的企事业单位应继续组织好集资建房。集资建房应符合市、县总体规划，立足于利用在已取得土地使用权和单位自有的土地上进行，原则上不再新征土地。对参加集资建房的职工，单位应给予适当优惠，但职工个人的实际支出不得低于当地住房分配货币化后个人购买经济适用住房的负担比例；确有困难的单位，也可采取用未计入成本部分的土地费用作为对职工提供的住房优惠。对集资建房项目，各级计划、建设、税务、土地和房改等部门要继续贯彻落实优惠扶持政策。

五、调整投资结构，大力发展经济适用住房
（一）切实加强经济适用住房和廉租住房建设的计划管理。全省经济适用住房及廉租住房建设计划纳入固定资产投资计划管理，年度建设计划和投资计划由省计委会同省建委、省国土局编制下达，由建设部门组织实施。住房建设项目立项，必须具备同级建设行政主管部门批准的《房地产开发项目建设条件意见书》。省土地管理部门应根据经济适用住房和廉租住房投资计划，统筹安排建设用地。各市、县建设行政主管部门和房管部门要会同各级计委切实组织好经济适用住房和廉租住房的建设工作，保证计划落到实处。
（二）进一步改革城市住房建设体制，努力改善居住环境、提高人民的居住水平。市、县住房建设应坚持“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的新体制，以小区建设为主，尽量减少零星、分散建设，着力改变目前住房建设不配套的状况。要通过提高住宅建设的综合开发率，提高公用设施的配套水平和规划设计水平，切实改善群众的居住质量和生活质量。
（三）理顺价格体系，建立经济适用住房的最高限价制度。省物价局、省建委应在调查研究的基础上，尽快根据本通知规定的原则制定《四川省经济适用住房价格管理办法》，使经济适用住房价格的管理有章可循。

六、培育、规范和放开住房交易市场，盘活存量，促进增量
要采取有效措施培育、规范和放开住房交易市场。放开住房交易市场的审批权限在省人民政府。各地均应按“先规范、先试点、后放开”的原则，在建立职工家庭住房档案，清理、纠正违规住房和建立住房准入制度的基础上，逐步取消房改房上市交易的时间限制。有条件的市、县还可以开放公房转租市场，允许公有住房使用权的转让。职工所购公有住房和经济适用住房上市交易，可实行综合税率和纳税保证金制度。各城市房地产管理部门要下大力改进工作作风，切实简化交易手续和办事程序，为职工提供便利、优质的服务。
目前空置房较多的城市，要采取切实有效措施，限期降低空置率，减少商品住房空置面积，提高商品住房的配套水平，广泛促销，以优质的服务和优惠的措施，疏通流通渠道，促进住房消费。

七、加快发展住房金融，积极支持个人住房消费，支撑住房建设发展
（一）住房金融应从支持单位建房为主，逐步转为以支持个人住房消费为主，加快发展面向个人的住房信贷业务。各商业银行应按照中国人民银行《个人住房贷款管理办法》（银发［1998］190号）的规定和各商业银行总行的有关规定，尽快出台个人购买商品住房和经济适用住房贷款的《实施细则》或《实施办法》。各级住房公积金管理中心应主动协调有关商业银行，尽快出台利用住房公积金和住房补贴向职工发放住房抵押贷款或组合贷款的办法，支持职工购房；各市、县安排用于职工个人住房贷款的住房公积金，应不低于当年使用计划的80％。
（二）各商业银行应按照中国人民银行《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》（银发［1998］169号）的要求，扩大住房贷款发放范围，调整住房信贷结构，切实加大住房信贷投入，支撑住房建设发展。

八、大力发展物业管理，加快现行住房管理体制改革步伐
为适应住房新体制的建立，要加快住房管理体制的改革，将目前以国家统管、单位自管为主的管理体制逐步转为以业主自治与物业管理企业相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。要抓紧制定物业管理办法，加强市、县住宅小区、非小区住宅和公有住房售后的物业管理；对住房售后的维修管理，要建立房屋共用部位、设备和公有设施的专项维修基金，并健全业主对专项维修基金管理、使用的监督制度。各地要大力发展社会化、专业化的物业管理企业，规范其经营行为和服务收费；要多渠道解决管理经费来源，减轻住房负担；要引入竞争机制，促进其管理水平的提高。

九、加强领导，有计划、有步骤地推进城镇住房制度改革
（一）为加快我省城镇住房制度改革，省政府已调整和加强了省房改领导小组力量，办公室设在省建委。各地要根据工作需要进一步调整和充实现有的房改领导小组（房委会），健全房改工作机构，理顺管理体制，全面规划，统筹安排，保证改革的顺利实施。
（二）省房改办应会同有关部门根据本通知抓紧制定《四川省职工住房补贴试行办法》等相关配套文件。为积极稳妥地推进房改，1998年底前，首先在成都、绵阳、德阳和省级机关进行试点，积累经验后，从1999年开始在全省逐步推开。各地和省级机关都应在认真调查、测算的基础上，按照本通知的规定，结合实际，抓紧制定深化房改的具体方案，并连同有关配套文件报省人民政府批准后实施。
（三）各级党政领导机关应积极发挥示范作用，率先实施房改新政策。各市、地、州、县实施方案公布时，要同步出台直属机关住房货币分配的实施办法。有条件的企业和非财政拨款的事业单位可结合自身经营机制转换和劳动工资制度改革，实行住房货币分配，把住房开发、建设、分配、管理和维修服务等社会职能分离出去。
（四）切实加强房改政策的宣传培训工作。要把舆论导向，做好宣传工作，切实转变职工和群众的住房观念，保证住房制度改革的顺利实施。
（五）要严肃房改纪律，加强监督、检查。对违反国家和省政府统一政策，继续实行无偿实物分配住房，低价出售公有住房，少算面积、降低等级出售公有住房，用成本价或低于成本价超标准出售、购买公有住房，突破住房补贴面积规定标准、变相增加补贴，拒不将公有住房出售收入上交住房资金管理机构而挪作他用，以及公房私租牟取暴利、以权谋私等违规违纪行为的，各级监察部门要认真查处，从严处理，情节严重的，应给予党纪、政纪处分，触犯刑律的，应依法追究刑事责任。
（六）本通知自发布之日起实行。原有的住房制度改革政策和规定，凡与本通知不一致的，一律以本通知为准。甘孜、阿坝、凉山三个少数民族自治州，可参照本通知制定当地的实施办法。

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