-《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》征求意见稿-

一项被称作“勾地”的国有土地使用权出让的新方式正在被国土资源部考虑。目前，写有相关内容的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》征求意见稿，已经下发至地方国土厅局。来自国土资源部的消息称，正式执行日期大致在2006年7月。

按照国土资源部方面的解释，所谓“勾地”是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价，在政府认可其出价后，再行挂牌、招标、拍卖的交易方式。但国土资源部强调，“勾地”绝不会突破“8·31”以后既有的国有土地使用权交易原则。有分析人士认为，“勾地”政策很可能与2005年的多起土地流拍有关。

“勾地”制度现身

就在2006年春节前，全国地方国土厅局陆续接到了来自国土资源部的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》征求意见稿(下称“征求意见稿”)。地方国土系统的官员们发现，除了重申“招、拍、挂”程序外，“征求意见稿”还出现一个新概念——“勾地”。

“征求意见稿”对于“勾地”的定义如下：单位和个人对具体宗地有使用意向的，可以提出“勾地”申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当及时以招标拍卖挂牌方式出让该宗地。提出“勾地”申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格。

尽管只有不到200字的陈述，但这并不能阻止地方国土系统的关注。记者了解到，此前，在国土资源部于广州举行的一次全系统征求意见的会议上，“勾地”是地方国土官员主要关注的问题之一，“大家都希望有一个比较明确的说法。”一位与会人士对记者透露。

记者了解到，目前国土资源部提出的“勾地”实际上舶来于香港的土地批租制度。不过，香港地产界人士告诉记者，香港的“勾地”是在暂停正常“卖地”的前提下执行的，而国土资源部提出的“勾地”并未明确两种制度是否可以并行。对此，国土资源部方面的思路是，“先提出一个思路，待征求意见，最终确定后，再进行细化。”显然，还远没有到考虑是否并行以及一系列技术问题的阶段。“勾地”对国土资源部与地方国土系统一样都还是一个新课题。

此外，“征求意见稿”还关注到了城市之间的不同情况，提出“有条件的城市可以实行‘勾地’制度。”但对于“条件具备”的实质内容，据称至少要等到7月才有结果，届时将是《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》的正式执行日期。

“流拍”未雨绸缪

在香港应运而生的“勾地”政策，何以此时被国土资源部“引入”？种种迹象表明，这或许是一种“未雨绸缪”。

香港地产界人士告诉记者，自亚洲金融危机导致香港地产市场低迷以来，香港地政署便暂停了“卖地”转而采用“勾地”制度，以避免在市场低潮期土地被贱卖。近两年来，长实、新地、新世界等香港大型地产商均是通过“勾地”获取土地，地价始终未曾大幅度下跌。

而中国内地的房地产市场较香港而言，受国际金融因素影响很小，因而相对稳定，并不存在市场波动带来的相应风险。所以，此前若干城市出现的“土地流拍”现象或许是“勾地”政策被引入的一个比较现实的解释。

2005年9月，作为最早实行“招、拍、挂”的城市之一深圳出现土地“流拍”。彼时，深圳龙岗坪地、龙岗坪山、龙岗坪湖三块土地在9月6日的现场答疑会遭遇冷场之后，均于9月15日“流拍”。目前，除龙岗坪山地块事后以3550万元的价格拍出之外，其他两块土地仍维持“流拍”状态。

实际上，从2003年至今，深圳已经总共有5宗土地“流拍”。而在2005年，武汉、南京等城市相继出现城市中心区土地“流拍”现象，武汉“流拍”土地的总额甚至超过10亿元。

“这些土地流拍虽然发生在二线城市，但已经引起了国土资源部的关注，虽然‘流拍’现在没有发生在一线城市，但未雨绸缪是应该的。”一位接近国土资源部高层的学者对记者说。在他看来，待“流拍”现象发展到一线城市再行防控其风险，多少有些“滞后”。

按照这位学者的逻辑，政府启动“勾地”制度后，对于出价并未达到政府评估价格的土地，政府可选择“不出让”，也就是地产商“勾地失败”。相反，地产商一旦“勾地”成功，随之进入“招、拍、挂”阶段，如有人竞价，则“价高者得”；而一旦无人竞价，按照“征求意见稿”的规定，“勾地”成功者“必须以不得低于其承诺的土地价格”买入。

这样，政府进行土地出让时面对的“流拍”风险就可以得到规避。不过，对此说法，国土资源部方面并不认同，按照“征求意见稿”前言部分中的相关表述，国土资源部更乐于将“勾地”制度的引入，看做是完善现行土地出让制度的一种努力。

中小房企命运

在“勾地”制度的发源地香港，只有地产商报出的价格达到或超过政府的心理价位，才能“勾地”成功，而政府并不公布其心理价位。“在现行勾地政策下，中小型发展商其实很委屈，因为他们财力小，实在不足以与大型发展商争地。”香港测量师学会会长张达棠说。

在香港，房企为了能够一次“勾地”成功，往往会抬高其“勾地”报价，以达到或者超过政府认可的价位。另外，抬高“勾地”价位无形中还抬高了土地交易的门槛，将一些资金实力不济的潜在竞争对手排除在外，降低土地在拍卖中被“截杀”的可能性。

“现在(香港)勾地政策已变成大型发展商作主导。”张达棠认为。2005年香港“勾地”成功的7块土地，均落入长实、新世界等大型地产商之手。

内地欲行的“勾地”或许将面对同样的问题，因为“勾地”的游戏规则和“招拍挂”一样，是“价高者得”。相关人士透露，“勾地就是一次技术层面的完善，不会改变现行土地交易制度的基本原则。”就是说虽然增加了“勾地”这一程序，但土地的最终获取还是要通过“招、拍、挂”来实现。只不过在无人应价的情况下，“勾地”成功者以“勾地价”将土地买入。言外之意，“价高者得”的原则不会因为“勾地”被突破。

目前，国内多数地产商对于“勾地”尚知之甚少，甚至有地产商对记者表示并不知情，这种情况以可能受到影响最大的中小型房企居多。为了平衡中小型房企的利益诉求，香港地政署已出台“八折勾地”政策，而国土资源部提出的“勾地”政策并未涉及相关内容。

“勾地”或许将进一步挤压中小型房企的生存空间。

-《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》征求意见稿-

最新法律法规

相关法律法规