最高人民法院《关于公房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》

最高人民法院《关于公房买卖的成立一般应
以产权转移登记为准的复函》

（1990年2月17日（89）民他字第50号）

黑龙江省高级人民法院：
你院“关于公产房屋的买卖及买卖协议签订后一方是否可以翻悔的请示””已收悉。经研究认为，至今对公有商品房屋管理全国尚无统一规定，因此，处理黑龙江省农村电话局、黑龙江省邮电器材公司、哈尔滨市房地局南岗区房管二所诉中国工商银行哈尔滨分行驻哈铁办事处房屋买卖一案，可以适用“黑龙江省城镇公有房产管理条例”。房管二所与哈铁办事处签订房屋买卖协议后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立，一方翻悔是允许的。
此复

附：
黑龙江省高级人民法院《关于公房房屋的买卖及买卖协议
签订后一方是否可以翻悔的请示》
〔1989〕民提字第19号

最高人民法院：
我院提审的黑龙江省农村电话局、黑龙江省邮电器材公司、哈尔滨市房地局南岗区房管二所诉中国工商银行哈尔滨分行驻哈铁办事处房屋买卖一案，经审判委员会讨论认为，中国工商银行哈铁办与哈市南岗区房管二所签订房屋买卖协议后，当房管二所得知工商银行哈铁办未经上级批准买房新建储蓄所违反国家有关规定后，即提出解除买房协议。也未收取工商银行哈铁办交付的买房款，双方也没办理产权转移手续。之后，哈市南岗区房管二所与省农村电话局、省邮电器材公司签订了买卖房屋协议。双方按协议内容的要求履行完毕并办理了产权更名过户手续。房管二所两次卖房行为，后者应认定是有效的。但对哈市南岗区房管二所与哈铁办签订协议后，房管二所单方翻悔应予允许的法律根据以及对“商品房”的买卖问题所依据的法律不够明确，特请给予指示。
案情详见综合报告。

关于黑龙江省农村电话局、黑龙江省邮电器材公司诉中国
工商银行哈尔滨分行驻哈尔滨铁路局办事处、哈尔滨市
南岗区房管二所房屋买卖一案综合报告

申诉人（一审原告，二审上诉人）：黑龙江省农村电话局（以下简称农话局）。
法定代表人：刘殿奎，局长。
委托代理人：王庆礼，男，43岁，系哈尔滨市龙滨五金交电经销公司副经理，住南岗区通达街17号。
委托代理人：陈殿君，哈尔滨市北方律师事务所律师。
申诉人（一审原告，二审上诉人）：黑龙江省邮电器材公司（以下简称邮电公司）。
法定代表人：吕达，经理。
委托代理人：王国功，黑龙江省邮电器材公司副处长。
委托代理人：刘永，哈尔滨市北方律师事务所律师。
被申诉人（一审被告，二审被上诉人）：中国工商银行哈尔滨分行驻哈铁办事处（以下简称工商行哈铁办）。
法定代表人：霍铭珊，主任。
委托代理人：王永庆，男，54岁，中国工商银行哈尔滨分行驻哈铁办事处副主任。
委托代理人：曲淑琏，黑龙江省第五律师事务所律师。
第三人（一审第三人，二审上诉人）：哈尔滨市房地局南岗房管处第二房管所（简称房管所）。
法定代表人：苗克伟，所长。
委托代理人：吴永胜，南岗区房管处科长。
案件事实
1987年11月27日，哈市南岗区房管处第二房管所将座落在南岗区西大直街316－2号商品房中的一层和地下室建筑面积为584平方米房以54万元价款与二申诉人农话局邮电公司签订房屋买卖协议，申诉人农话局、邮电公司按协议付清买房价款，房管所收款并出具收据。于1988年2月10日将该房交由农话局、邮电公司进行装修、管理使用。1988年3月1日正式办理房屋买卖更名过户手续。同年3年14日被申诉人工商行哈铁办将争执之房强行抢占。农话局、邮电公司于1988年3月17日起诉到南岗区法院，请求处罚工商行哈铁办的侵权行为，归还房屋，赔偿经济损失。工商行哈铁办反诉房管所曾于1987年9月30日将该房的一层和地下室及二层1间房屋以人民币536188元价款与其签订过买卖协议。房管所诉称在与工商行哈铁签订的当日下午，由于中国人民建设银行南岗支行得知工商行哈铁办买房新建储蓄网点之用，行长王一夫到房管所提出该房买卖违反银行金融机构设置政策。房管所当即告知工商行哈铁办解除买卖协议。相隔40天后。即1987年11月9日，工商行哈铁办采用自己掌握特种转款方式拨款32万元（房管所的开户行就设在工商行哈铁办）。房管所得知后，即派出纳员张岚前去工商行哈铁办退款，工商行哈铁办会计张楠拒退。房管所即封用此款，同时拒开收款收据。
一、二审法院处理意见
1988年12月9日南岗区法院审理认为：工商行哈铁办和房管所签订房屋买卖协议在先，在工商行哈铁办不同意解除买卖房屋协议的情况下，房管所不履行协议不妥，故以（88）民一字第115号判决：

一、工商行哈铁办与房管所签订的买卖协议有效，废除房管所与农话局、邮电器材公司签订的房屋买卖协议；

二、房管所赔偿农话、邮电器材公司在该房维修的人工材料费295元；

三、其它请求不予支持。
案件受理费20元由房管所承担。
判后，农话局、邮电公司、房管所不服，以与工商行哈铁办的买卖协议违反政策，在没履行协议之前已告知解除协议，此协议无效。房管所与农话局、邮电公司签订的买卖协议已履行完，具有效力为由，向哈尔滨市中级人民法院提起上诉。
1989年7月20日哈尔滨市中级人民法院审理认为：房管所与工商行哈铁办签订的买卖协议，是双方真实意思表示，具有法律约束力。故以（89）民上字第103号判决：驳回上诉，维持原判。
终审判后，申诉人仍以上诉理由，向本院提出申诉。我院于89年9月15日立案审理，并于1989年10月14日经我院审判委员会决定，对此提审，并进行公开审理。
处理意见
本案经公开审理认为：（1）一、二审法院确定的案由为“履行协议”不确切。申诉人农话局、邮电公司买房后，持有效合法的房屋买卖手续，在对讼争之房进行装修期间，被申诉人工商行哈铁办以其曾和房管所对该房签订过买卖协议为由，强行抢占。农话局、邮电公司以其权益受到侵害为由提起诉讼。由于本诉是侵权，是否侵权？涉及应先确定农话局、邮电公司与房管所的房屋买卖关系是否合法、成立后，方可认定。工商行哈铁办反诉他们也买了此争执房，故可一并审理。因此，本案案由应为：“房屋买卖”。（2）本案的关键是两个房屋买卖行为哪一个成立有效。房屋买卖合同，法律规定性质是实践性、要式民事法律行为，合同的成立，是通过要约、承诺和签证、产权转移登记交付标的物的行为完成之后方能成立。《黑龙江省城镇公有房产管理条例》第24条规定：“公有房产允许买卖，买卖时，应由当地房产部门审查产权证明，房产评价，办理产权变更手续。”《民用通则》第56条规定：“法律规定用特定形式的，应当依照法律规定”。第72条2款规定：“按照合同或者合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。根据上述规定，工商行哈铁办和房管所房屋买卖只是经过阶段，属买卖行为未实施完结，依据上述法律规定，买卖关系未成立，不具有约束力，产权人有权行使处分权。经查，在同年11月9日之前房管所已通知工商行哈铁办房屋不能卖给他们。工商行得知房子不能卖后，找各方及介绍人一再表示还要买房，但产权人房管所态度明确，拒收房款，工商行哈铁办并没取得房屋产权。因此，工商行和房管所房屋买卖不成立。房管所将房屋卖给农话局、邮电公司，双方签订了协议，交付了全部价款，并办理房产使用权的转移手续，实施了法律规定的房屋买卖全部买卖的行为，买卖关系成立。经查，农话局、邮电公司和房管所买此房前确实不知房管所曾与工商行哈铁办有过房屋买卖行为。此点，当庭已质证无误。因此，农话局、邮电公司和房管所房屋买卖合法有效，法律应予保护。（3）工商行哈铁办在农话局、邮电公司正在装修房屋时，仅以有过协议认由抢占房屋，是侵权行为，由此造成农话局、邮电公司的经济损失，应负赔偿责任。
综上所述，一、二审法院仅以签订买卖协议的先后确认工商行哈铁办和房管所的房屋买卖协议有效，不按房屋买卖是实践性要式民事法律行为的规定依法处理是错误的，故依据《中华人民共和国民事诉讼法（试行）》第 157条第2款、第 160条和《中华人民共和国民法通则》第 55条、第 56条、第 57条、第 72条第2款及《黑龙江省城镇公有房产管理条例》第 24条之规定，经院审判委员会讨论意见：

一、确认黑龙江省农村电话局、黑龙江省邮电器材公司和哈市南岗房管处第二管修所的房屋买卖关系成立；中国工商银行哈铁办和南岗房管处第二管修所房屋买卖协议不成立；

二、中国工商银行哈铁办事处和哈市南岗区房管二所房屋买卖协议在没生效之前单方翻悔是否允许有不同看法。一、二审法院认为，一方翻悔无效，故认定前一定协议有效。我们认为未成立的协议一方翻悔是允许的，根据最高人民法院《关于贯彻＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第（85）条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔，不予支持”。而工商行哈铁办与房管二所的房屋买卖所有权没有合法转移，没办理房屋转移手续，更没有交付标的物，这一实践合同的要件没完成，合同即没成立，也就不具有法律约束力。因此，一方翻悔是允许的，我们的理解是否正确？应请示最高院。

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