经租房产在使用过程中会发生有形损耗(由于使用和自然力的影响)和有无形损耗(出现了技术上和经济上的更先进的替代物)，以及由于房屋结构、设备老化必须支出较多的修缮费用来维持其正常的使用。经租房产的重置是指对已达到耐用年限而报废的，或者从技术上经济上不宜继续使用的已被淘汰的经租房屋，需用重新购置较为合理的经租房屋，以满足居住者的需要和提高经济效益。

一、经租房产重置方针的选择

1．拆除重建。对于年代久远，结构简陋，设备很差或无设备等居住条件极差的经租房产，以及对于已经不堪整修或修缮费用过多的经租房产，可以选择拆除重建的方针，采用拆除重建方针可以不征和少征农田，市政配套费用较低。

2．征地新建。为了扩大房源，减少市区人口密度，房产企业在有条件的情况下，可以采用征地新建的方针，采用这种方针可以达到建房快，建房多的效果，但要占用较多的农田。

3．旧房改造和挖潜。对于建筑结构和使用功能较好或者建筑结构有挖掘潜力的经租房产，在规划布局允许的条件下，可采用旧房改造或加层的方针，使其延长使用寿命或扩大居住面积。对于建造时间较长，设备简陋的经租房产，或者使用功能不合理但结构尚牢固的经租房屋，可以对可利用部分进行改造。对于一些需要保持房屋原有特色风格，或者需要保持与周围环境相协调的经租房产，可以采用保持原有建筑风格的[日房改造。采用旧房改造的方针具有投资省，施工时间短，不占用或者少占用农田的优点，但是不能减少城市人口的密度。

二、经租房产重置投资的经济效益评估

经租房产重置投资的经济效益应考虑以下几个方面：

1．投资回收期。经租房产的投资回收期是指收回经租房产的全部投资所需要的时间。投资回收期的计算公式是：

投资回收期＝投资总额 /（年利润额+年折旧额）

如果几项经租房产在耐用年限内收入的租金和支出的费用都相等，那么投资回收期较短的项目为较优项目。

2．投资利润率。投资利润率是指经租房产投入经营后，预计每年平均利润增加额与投资总额之间的比例。投资利润率的计算公式是：

投资利润率=流动资产周转率＝年利润总额 /投资总额X 100%

投资利润率是预测经租房产重置的经营效益的主要指标。如果几项经租房产在其他条件均相仿的情况下，那么投资利润率较高的项目为较优项目。