一、案情介绍

原告陶艳红与被告吉林省悦城房地产开发有限公司（以下简称悦城公司）及第三人赵生执行异议之诉一案，向法院提起诉讼。

陶艳红向法院提出诉讼请求：1.确认悦城公司抵给陶艳红的房屋所有权归陶艳红所有；2.停止对位于吉林市越山路红光秀苑小区2号楼2单元403室房屋的执行；3.诉讼费用由悦城公司承担。事实和理由：2012年9月16日，因悦城公司拖欠施工方长春建工集团汇鑫有限公司（以下简称建工集团）工程款，故签订协议将上述等房屋抵顶给了建工集团。由于建工集团拖欠陶艳红材料款，于同年9月29日建工集团将上述2号楼2单元403室抵给陶艳红。陶艳红为了正式办理产权过户手续保险和简便，经协商直接与悦城公司签订了以房抵债协议。此后，该房屋由陶艳红占有和使用。由于第三人赵生原因至今没有办理产权过户手续。陶艳红与悦城公司所签房屋抵债的行为和协议是合法有效的，故陶艳红诉至法院，请求依法保护合法权益。

悦城公司缺席未作答辩。

赵生述称，一、关于陶艳红请求确认房屋所有权的诉求，因为本案系执行异议之诉，确认房屋所有权不应在本案中予以审理。二、关于陶艳红要求解除查封的诉求，赵生对陶艳红抵账的合法性及真实性均有异议，陶艳红的债权不能够排除赵生的执行。三、陶艳红需举证证明赵生对本案涉案房屋进行了执行查封。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，法院认定事实如下：2012年9月29日，悦城公司作为甲方与作为乙方的陶艳红签订《商品房抵账协议》一份，协议约定：“甲、乙双方共同确认截止2012年9月29日止，甲方所欠乙方的债务为358386元；甲方用于抵账的商品房位于吉林省吉林市船营区越山路412红光秀苑小区2号楼2单元403号，备案号为0204051，该房屋暂测建筑面积为85.33平方米；甲、乙双方确认以上房屋作价后价款为358386元，清偿所欠乙方的全部债务，由乙方出具收据，至此双方该笔债务债权全部结清。”当日，悦城公司为陶艳红出具了收款收据。2013年7月5日，因赵生与悦城公司借款合同纠纷，法院作出（2013）宽民初字第1271号民事调解书，由悦城公司于2013年10月5日前给付赵生借款5000000元。该案在诉讼期间，法院依据赵生财产保全申请，于2013年7月5日查封了悦城公司开发的红光秀苑小区32套房屋，其中不包含2号楼2单元403号房。2014年8月4日，陶艳红缴纳了契税、物业维修基金、供热费、进户费、报警器及水、电费后办理了入住手续。因（2013）宽民初字第1271号民事调解书进入执行程序，法院于2015年6月15日作出（2015）宽执字第500号执行裁定书并发布公告，对包括案涉房屋在内的红光秀苑小区2号楼、3号楼、4号楼共计29套住宅房屋进行了查封。陶艳红就其中案涉房屋的查封提出执行异议，法院作出（2015）宽执异字第64号执行裁定书，驳回了陶艳红的异议，陶艳红为此提起诉讼。庭审中，赵生主张查封在先，陶艳红对此不予认可。

二、争议焦点

本案的争议焦点是：原告陶艳红是否享有对案涉房屋排除执行的合法权利。

三、法律分析

悦城公司与陶艳红经协商以案涉房屋抵顶其所欠陶艳红的债务，并与陶艳红签订《商品房抵账协议》。陶艳红按照该协议以债权的形式支付了购房款，应视为履行了交付全部购房款的义务。该协议具备商品房买卖合同的基本要件，且结合该楼盘已在房屋登记机关备案登记的事实，应当认定《商品房抵账协议》属于合法有效的书面买卖合同。同时，陶艳红于2014年8月缴纳了契税、供热、进户及水电等费用，并办理入住手续，足以认定陶艳红已实际占有、使用该房屋。法院对案涉房屋的查封时间是2015年6月，在签订《商品房抵账协议》及交付房屋之后。虽然陶艳红未办理更名过户手续，但不能认定是因陶艳红自身原因所致。为此本案参照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，陶艳红享有对案涉房屋排除执行的合法权利。现陶艳红请求停止对案涉房屋的执行，有事实及法律依据，法院予以保护。陶艳红主张确认案涉房屋归其所有，属于物权范畴，至今陶艳红与悦城公司尚未完成所有权的变更登记手续，故陶艳红此项诉请，不符合法律规定，法院不予支持。悦城公司经法院合法传唤，未到庭应诉，视为放弃了抗辩权，自行承担对己不利的法律后果。

四、裁判结果

1、停止对吉林省悦城房地产开发有限公司开发的、位于吉林市越山路红光秀苑小区2号楼2单元403室、建筑面积为85.33平方米房屋的执行；

2、驳回陶艳红其他诉讼请求。

案件受理费6675元，公告费260元，由吉林省悦城房地产开发有限公司负担。

五、裁判依据

1、《中华人民共和国民法通则》第五条

2、《中华人民共和国物权法》第十五条

3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条

4、《最高人民法院〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项

5、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条