一、定义

物业维修管理是指物业管理企业根据国家对物业维修管理的标准、要求以及物业管理委托合同的规定，对其所经营管理的物业进行维护修缮的管理活动。物业维修管理有广义和狭义之分：狭义的物业维修管理是指对物业的养护和修缮；广义的物业维修管理则包括对物业的养护、修缮和改建。

二、特点

1．经营和服务的双重性

物业管理是集经营、管理和服务于一体的管理行为。而物业维修管理则是物业管理的一个重要经营活动，它是对投入使用的物业进行功能的恢复和改善。物业维修管理关系到使用者的安全和切身利益，而且其所提供的维修服务也是有偿的，因此，物业维修管理同时具有经营性和服务性。

2．技术性

物业维修管理的技术性是指物业维修管理活动本身具有特殊的技术规定性。它必须以建筑工程专业以及相关的专业技术知识为基础，制定相应的技术管理规定和质量评定指标，并配备高素质的专业技术人员和技术工人才能较好地完成。物业维修活动的特殊性又决定了它具有独特的设计、施工技术和操作技能，其技术水平的高低直接关系到维修工程质量的优劣。

3．普遍性和分散性

由于受各种因素的影响，物业在使用过程中难以避免地要遭受损坏。根据不同的损坏程度，对物业的结构和部件等都要经常进行大、中、小修，这对所有物业来说都是普遍存在的。从另一个角度来说，由于损坏而要维修的往往只是物业的其中一部分，工作量较少，并且也较分散。

4．复杂性

物业维修管理的复杂性是由物业的多样性、个体性和物业维修的广泛性和分散性决定的。由于每一幢物业几乎都有独特的形式和结构，有单独的设计图纸。因此，物业维修必须根据不同的结构、不同的设计、不同情况的物业，分别制定不同的维修方案，组织不同的维修施工，这就给物业维修管理带来了复杂性。同时，还要对零星、分散又广泛的物业维修进行组织管理，这也使物业维修管理呈现复杂性。

5．计划性

物业维修过程本身就存在着各阶段、各步骤、各项工作之间的一定的、不可违反的工作程序。因此，物业维修管理必须严格按维修施工程序进行，这就决定了物业维修管理也必须按这一程序有计划地组织实施。

三、内容

现代物业管理企业的实践经验从另一角度显示，物业维修管理的内容包括物业维修的质量管理、物业维修施工管理和物业维修的技术管理。综合起来，物业维修管理的内容如下：

1、掌握物业的完好情况，根据物业的建筑设计用途定期对物业质量进行评定，按照物业的完好情况进行经营，保证用户的住用安全。物业的安全检查，是物业使用、管理、维护和修理的重要依据。定期和不定期地对物业进行检查，随时掌握物业健康状况，不仅能及时发现物业的危损情况，抢修危险，而且还能为科学地管理和修缮提供依据，正确地督导物业使用，延长物业寿命。

2、制定和执行修缮原则、修缮范围和修缮指标，有计划地组织物业按年轮修，维护物业的使用价值，合理的延长物业的使用年限。

3、制定和执行每年的修缮计划，分配年度修缮投资，审核修缮方案和工程预决算，以最小的消耗，取得最大的修缮效果。

4、发包物业修缮工程，监督施工部门，按图施工，按规定要求进行操作，对重要部位和隐蔽工程及时验收，确保工程质量。

5、组织自营施工的维修养护工程的施工管理工作，要根据年度计划和施工任务的情况，按季、月编制施工作业计划，把各项工作都纳入计划管理的轨道，使之协调开展，并进行工额消耗和质量考核。

6、做好物业维修资料的收集整理工作，妥善管理物业技术档案，保持物业技术资料的完整，以方便日后查阅。