一、定义

物业租赁管理企业是指企业对自身拥有产权的物业对外出租并提供管理服务，从而收取客户的租金和管理费的企业类型。

二、特点

与其它类型的企业相比，物业租赁管理企业主要有五个方面的优势和三个方面的不足之处，其优势主要体现在：

1、企业资产的保值、增值功能较强。尤其是在大中城市，作为写字楼、商铺、厂房、住宅等这些不动产，随着时间的推移，其价值不但不会贬值反而会升值，甚至是越老越值钱。这是城市的发展和社会实际购买力长期递增的必然趋势，它有3个方面的原因所致：（1）是土地资源的稀缺和不可延伸性导致的城市土地升值；（2）随着城市的扩张，人口的增加，工商业的快速发展，对物业的需求增长幅度超出供给的速度，以至供求矛盾突出，推动价值增长；（3）物业管理水平的提高，延长了物业的寿命和使用效能，间接地推动了物业资产的保值和增值功能。

2、企业收益模式的稳定性。作为物业租赁管理企业，它在拥有了物业资产后，通过宣传推广，招商谈判，租约签订等一系列的前期工作，将自有物业出租给有需要的客户，并最终从客户手中获得租金和相关的管理费用收入。由于物业的出租一般都具有租期长，客户稳定等特点，企业在租期内的租金和管理费用收入的波动就很小，这就为企业带来了稳定的现金流，有利于改善企业的财务收支状况，提高经济效益，把企业做强。

3、企业经营的平稳性。一般的工商企业，无论是生产企业还是贸易企业，其经营过程总归是有周期性的，有高潮期也会有低潮期。相比较而言，物业租赁管理企业的情况则要好得多。因为它的经营有一个很重要的因素就是契约方式，企业(物业主)与承租户签订租约后，让渡自身的物业使用权，双方的经济活动主要就是执行契约的条款，随意变动的可能性较小，这样就对企业经营的周期性起到一种削峰填谷的作用，从而保证经营的平稳性。

4、容易形成企业的品牌价值与效应，提升企业的形象。一个企业若在大中城市有自身的基地，物业资产，它就溶入了整座城市的规划与运营之中，尤其是高档物业，它直接就成了这座城市的坐标甚至是标志性建筑，这不但可以提高企业的知名度，更可以激发企业员工的责任感与自豪感。比如上海的金茂大厦、广州的花园酒店、白天鹅宾馆等，他们所拥有的品牌价值与效应，为企业所赢得的绝不仅仅是经济效益，他们更多的是代表城市，代表实力、财富和荣耀。这样的一种资产，其无形的品牌价值能使企业得到更多金钱所不能换取的东西，极大地提升企业的综合形象。

5、有利于企业的可持续发展。物业资产是不动产，相比于其他非现金形式的资产或产品，它具有很强的抵押功能，其融资能力，变现能力也很强，有利于企业筹集资金投入到新的有效项目中去，壮大企业的资产规模和提高经营效益，使企业进入一个良性的滚动发展的轨道，从而形成一种可持续发展的战略模式。这些优势对企业的生存和发展起了非常重要的作用，它稳定的收入既可以保证企业的生存，又可以为企业的进一步发展打下良好的经济基础，尤其是对中小企业而言，作用就更为明显。但从企业经营的角度来看，它也有其不足之处，主要体现在如下几个方面：

（1）投入与产出比例偏低、资金回收期较长。物业租赁管理企业，其经营基础是物业资产，这种资产的特点是前期投入大且集中度高，形成资产后进行经营的产出规模却不高。以在物业租赁管理业务开展得比较好的深圳市为例，投资一个6～7万m²的工业园区，总投资约需要1至1．5个亿左右的资金，投入期-般需要两三年时间，形成资产后，对外出租经营的年收入大约也就一千多万，年收益率约8～1O％的幅度内，写字楼、商用物业的投入就更大，当然其收入也相应地较高，但总体的投入产出比都差不多。这与一般的生产或贸易型企业相比，产出堆头偏小，企业总产值难于做大，投入资金的回收期较长。而且这种企业的发展模式门槛高，取决于很多客观因素，涉及到土地和房产的政策、法律、经济等因素，作为企业本身来讲必须认真研究这些因素，做好市场分析。

（2）日常经营管理方面的工作比较琐碎，不利于吸引高端人才。物业租赁管理企业的日常工作基本比较简单固定，包括收取租金、维修房屋水电、清洁卫生、消防安全、治安保卫等等，工作的技术含量比较低，甚至有些婆婆妈妈，对高端的人才来说，工作的挑战性不足，成就感也较低，影响企业去吸引高端人才。

（3）物业租赁经营的不可库存性。与一般的产品可以库存、可以运输的特点相比，物业若“库存”了一天租不出去，它就失去了当天的价值和费用，没有回收及补偿的机会，即便你明天租出去了，也无法挽回今天空置所造成的损失。而且不论物业出租情况如何，其管理服务支出的固定成本是基本一样的。所以对企业来说就一定要想方设法降低物业的空置率，从而提高经济效益。

针对物业租赁管理企业上述的这些特点，作为经营者，我们就必须要注意3个方面的问题：

（1）要防范和规避收益的风险性。市场的传导作用会将经济的波动通过生产企业或贸易企业影响到物业租赁管理企业中来，经济不景气时就会通过这种传导机制直接影响到物业的出租率和租金价格。尤其是商业和工业用途的物业，是对政策和社会经济影响敏感的资产类型，有时甚至是起风向标的作用。市场的波动首先会影响这些物业的租赁价格，导致企业的收入下降。再加上物业资产投入大，资金回收期限较长，所以对其面临的市场风险必须要加强防范。

（2）在企业经营过程中，必须与客户保持良好的沟通与合作，并为客户提供优质的管理服务。

（3）保证物业资产本身的安全性，提升物业的自身价值。在此基础上，经营者应该通过科学、详细的市场分析，采取合理可行的经营手段。