我国《合同法》第224条对转租作了明确规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”根据该条规定，房屋转租可分为：同意转租和自行转租。

一、同意转租

同意转租，是指承租人征得出租人的同意，将房屋转租给第三人。

1．同意转租的法律后果。

(1)承租人与次承租人之间的关系。同意转租中的承租人为转租人，其与次承租人之间的关系与一般租赁关系并无区别。

(2)出租人与承租人之间的关系。出租人与承租人之间的关系不因转租而受影响，承租人就次承租人应负责的事由所产生的损害向出租人负赔偿责任，出租人的租金请求权以及解约权应向承租人行使。《合同法》第224条第1款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”

(3)出租人与次承租人之间的关系。出租人与次承租人之间并不存在直接的权利义务关系，次承租人不能直接向出租人履行义务，出租人也不能直接向次承租人行使权利。

2．同意转租中出现的相关问题。

同意转租的成立要件：一是承租人与次承租人之间的转租合同存在；二是承租人征得出租人同意。在司法实践中出现争议最多的是第二个要件的认定问题，对此主要有以下几点争议：

(1)出租人采用何种方式同意。根据建设部《城市房屋租赁管理办法》第28条的规定，转租合同必须经出租人书面同意，并应依法办理登记备案手续。但是在审判实践中，不能以此规章的规定作为认定转租是否有效的依据。对于出租人同意的方式，《合同法》没有明确规定，根据《民法通则》以及《合同法》的立法精神，民事法律行为以不要式为原则，以要式为例外。因此，出租人的同意，不以书面形式为必要。至于发生纠纷时，是否可以举证，则属于另一个问题。从实践的角度看，如果出租人明知承租人已将房屋转租，在合理期限内又无异议，甚至有时还有事实上的协助行为，如代转交钥匙等，则可以认定为默示的同意。

(2)出租人的同意能否撤回。原则上不能撤回，因为同意权是基于照顾出租人利益而设立的，出租人同意是单方法律行为。如果可以随意撤回，则不利于交易关系的稳定和对承租人与次承租人利益的保护。

(3)出租人同意的内容。①房屋的用途同意。如果为概括性同意，承租人和次承租人应该依诚实信用和公序良俗原则来转租和使用房屋；如果为特别同意，承租人只能在出租人同意使用的范围内转租。②转租的期限。根据国外的立法和民法的基本原理分析，转租合同的期限应不长于租赁合同的期限。但如果出租人以明示的方式同意转租期限可以超出租赁期限，基于私法自治原则，除法律有明文禁止，应认定为有效。也就是说，转租的期限原则上不得超过原租赁合同的期限，但是当事人另有约定的除外。

二、自行转租

自行转租，是指承租人未征得出租人的同意，擅自将房屋转租给第三人。

1．自行转租的法律后果。

根据《合同法》第224条第2款的规定，自行转租发生以下法律效果：

(1)出租人与承租人之间的关系。承租人未经出租人同意擅自转租是严重的违约行为，出租人有权解除合同。出租人解除合同的，可以请求损害赔偿；出租人不解除合同的，租赁关系仍然有效，不因承租人的转租而受影响。

(2)承租人与次承租人之间的关系。双方之间的租赁合同有效，承租人负有使次承租人取得对租赁物使用收益的义务。承租人不能使次承租人取得使用收益的权利，次承租人可以向承租人要求损害赔偿。

(3)出租人与次承租人之间的关系。次承租人的租赁权不能对抗出租人。出租人终止租赁关系时，可以直接向次承租人请求返还租赁物。

2．自行转租合同的效力。

对未经出租人同意的转租，依《合同法》的规定出租人可以解除合同，但对于承租人与次承租人之间的租赁合同是否当然有效或无效并不明确。根据《合同法》的规定，租赁合同为诺成性合同。转租虽未经出租人同意，但这并不发生改变转租合同性质的后果，转租合同在双方当事人意思表示一致时即生效。因此，没有经过出租人同意的转租合同也为有效合同，只不过该转租合同的效力随着出租人对原租赁合同是否行使解除权而发生变化。根据《合同法》第224条第2款的规定，承租人白行转租时，出租人可以解除合同，也可以不解除合同。所以，在出租人不解除合同时，转租关系依然存在，转租合同当然有效。在出租人解除合同时，原生效的转租合同只不过随着出租人解除合同权的行使而发生终止的法律后果，而非转租合同自始无效。