一、我国物权法中预告登记制度的问题

　　在我国司法实践中，随着我国社会经济的发展，买卖房屋已成为普通百姓的常见行为，但普通百姓作为消费者购买预售的房屋，其只能根据与预售人订立的预售合同享有债权性质的请求权，并不能具有排他的效力。通过立法不动产预告登记制度，发挥其制度价值和适用价值，平衡不动产物权变动中当事人的利益，保护弱者，同时也是现代民法社会本位的体现。由于《物权法》中的规定过于概括，不利于司法适用：内容缺漏不利于发挥预告登记制度的作用；程序上缺乏具体的操作性规定。具体的来讲，表现有：

　　第一，登记机关不统一。依据我国现行的法律法规，约有6个部门可以登记，即不动产登记机关按照不同的管理体制对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各项不动产分别予以登记。这种多部门负责的局面在实践中很容易出现问题，造成适用中的混乱。

　　第二，预告登记制度的适用范围狭窄。《物权法》第20条概括的规定了预告登记的适用范围——签订不动产物权的协议，但是未能进一步明确列举《物权法》中的权力体系内部哪些权利可以适用预告登记，而且该不动产物权可否附条件或附期限缺乏明确规定。

第三，预告登记制度的效力缺漏。对预告登记的权利保全效力缺乏具体性的规定，效力的具体内容以及效力的适用范围还待澄清——无效、可撤销还是效力待定？相对无效还是绝对无效？我国法律尚未明文规定。

　　第四，预告登记的程序性规定的具体操作性不强。预告登记的操作程序包括三类程序即发生、变更（转让）和涂销，在这三类程序中涂销程序只是间接地进行了规定，至于预告登记的转让则没有规定。笔者认为，预告登记是一项期待权，当然可以进行转让。但是预告登记的转让，必须附随被保全的债权请求权转让，债权请求权转让时，预告登记作为从权利自动发生转移。预告登记转让后，在出让人与受让人之间存在着一个预告登记更正的权利义务关系，受让人可以依据有效证据申请变更登记，登记机关审查后进行相应的变更登记。在进行变更登记前并无“二次让与”及善意取得的适用余地，因为预告登记无法单独转让，在债权请求权发生转移的情况下预告登记也依据法律自动发生转移，只存在着一项辅助变更登记的义务而已。预告登记的转让是债权让与的逻辑结果，禁止预告登记的转让是不符合法理的，而且对不动产债权的保障不力，发挥不出预告登记的完整功能。因此，我国应当允许预告登记的转让并规定相应的转让程序，包括转让登记的申请，转让登记的依据及审查，转让登记申请时间及期限届满的法律后果，出让人不履行辅助变更登记义务的损害赔偿责任等。预告登记的涂销是在程序上是预告登记得以最终消灭，使不动产登记簿上所表征的权利状态与现实相符。完善涂销程序一方面应当增加权利抛弃权利、本登记完成及不动产消灭或征收等根据，以最大限度地促进法律适用；另一方面还应当规定涂销的程序，包括涂销申请主体、申请程序及涂销的通知与公告。

　　伴随着我国经济的快速发展，房地产业的发展速度也日益高涨，与之相伴的是高涨的房价。开发商和一般卖房者为了获取更高的房屋出售价格，“一房二卖”乃至“一房多卖”的情形已屡见不鲜，纷纷不断，严重侵害了正常购房者的合法权益。“一房二卖”，简单的模式：预售人A将房屋交给预购人B后，在办理产权登记过户前，又将房屋出售给C，并办理了登记过户手续，此时B作为房屋的先买人以及现实的占有人能否对抗登记名义人C呢？这样的案例在生活中层出不穷，对此问题，有肯定说“房屋占有人B可以对抗登记名义人C。”王泽鉴老师认为，B占有房屋系A本于买卖合同法律关系所为的交付，具有正当权源等；也有否定说“房屋占有人B不能对抗登记名义人C。德国学者沃尔夫在《物权法》中谈到，由于所有权应当实现所有权人对物的完全支配，而实际上的支配则以占有为前提，因此，所有权人基于所有权拥有占有权，若失去了占有，那么法律应当使他重新取得占有。由于我国采取债权形式主义模式的物权变动原理，则不动产发生物权变动之效力，不仅当事人之间要签订合同，而且还必须向登记机关办理登记，而登记程序过于繁琐，这决定了在合同签订到进行登记之间存在较长的一段时间，而在这段时间怎样确保将来的所有权转移变成了重点，于是预告登记应运而生。预告登记的真正效力在于对抗，对抗的实质含义是：不阻止债权发生，但阻止物权发生。所以，预告登记制度可以完全保护预购人B的利益，有效抑制了一房二卖情况的发生，同样，即使此情况发生，该制度也能充分保证预购人的权益，因此，预告登记是针对一房二卖的一项保障。

　　四、完善我国预告登记制度的思考

　　 预告登记，在我国《物权法》中已经确立，已经是一种比较成熟的制度，只要是在交易存在的地方，几乎都有其发挥作用的空间，在维护交易秩序方面发挥着重要作用。然而其仅仅适用于买卖不动产的场合，并且关于预告登记的发生条件、效力、如何推进为本登记等方面，都存在着诸多不足，使一种具有多重功能的制度变得苍白无力。对于这种状况，应当加以改善，具体建议如下：

第一，扩大预告登记制度的适应范围。从国外相关立法关于预告登记制度的规定来看，预告登记可以适用的范围是非常广泛的。不仅仅包括不动产物权的取得，还包括不动产物权的转让、限制和消灭等。可以被纳入预告登记的请求权范围不仅仅包括各种旨在变动物权的债权请求权，还包括法律明确规定的其他权利在内，如《房屋登记办法》和《土地登记办法》的相关规定，这两个法律文件可以说是对《物权法》的进一步细化和补充完善。

第二，放宽预告登记发生的适用条件。我国《物权法》中规定预告登记的发生需当事人之间约定，但这种规定过于严格。在不动产物权人拒不同意进行预告登记的情况下，对方当事人就不能够进行预告登记。《房屋登记办法》第69条规定了预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记的情形。这就为预售人违约不作为时，预购人可以单方申请预告登记提供了依据，极大地保护了预购人的权益。有学者认为，预告登记可以由债权人和债务人共同申请，也可以由债权人根据当事人双方订立的合同单独申请，也可以根据法院的裁判提起预告登记的申请。

　　第三，明确预告登记的效力。我国《物权法》第20条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”从对预告登记效力的规定来看，我国采用的是绝对无效原则。因为：首先，预告登记仅仅赋予债权请求权一定的物权效力，不动产的所有权并没有转移，如果限制不动产所有权人的一切处分行为的话，对不动产所有权人来说是有失公平的；其次，有时预告登记会因其基础法律关系被确认为无效、被撤销或其他原因而失去效力，这时登记名义人在预告登记期间的处分及其登记行为就有了法律意义。这样不仅使登记簿保持了其正确性，又有利于经济活动的活跃。

　　第四，预告登记的有关程序需进一步明确细化。如《物权法》第20条中规定了“预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。”“能够进行不动产登记”对此衡量的标准似乎更多的是强调主观上的认定，且对于“能够进行不动产登记”的时间起点如何认定较为模糊，容易发生争议。

　　更多的完善我国预告登记的思考应建立在我国的现实国情和本土资源之上，借鉴日本、德国、瑞士以及我国台湾地区在特别法中规定预告登记的经验，在不动产登记的法律法规中对预告登记作出详细的规定，并发挥其重要作用。