一、案情介绍

1966年3月17日，屠福炎的父亲屠珠花与滕菊仙签订了一份房屋买卖契约，约定屠珠花向滕菊仙购买坐落于余姚市泗门镇泗北村的房屋一套。在该买卖契约中注明：“出入行路有朝东厢见门，向南进入无阻，道地公用”。屠珠花去世后，该房屋归屠福炎所有。屠福炎的东邻为王义炎。1991年2月24日，屠福炎与王义炎签订协议书一份，该协议书约定“现因屋前有惠明两间房屋，现经协商，如惠明房屋出卖，应有福炎归买，但归买后要拆除，福炎道地按原住房对出8公尺，义炎、福炎出入行路各人朝南过东，福炎房屋买进后拆除”。1991年后，原告的户籍已经不在余姚市泗门镇泗北村。1994年5月31日，屠福炎取得了余集建(泗)字第9400452号集体土地建设用地使用证，用地面积为265．62平方米。1997年3月份，王义炎购买了徐渭明的房子，并向当时的村集体组织缴纳费用400元。2000年，王义炎在原属徐渭明房屋的后墙处打起了围墙。2006年11月14日，王义炎取得了余集用(2006)第11642号集体土地建设用地使用证。2009年10月份，屠福炎、王义炎双方发生纠纷，王义炎从自己的院子内用障碍物将屠福炎原向东出行的门堵住。该纠纷经泗北村、泗门镇有关组织多次调解无果。

屠福炎的父亲屠珠花1966年向滕菊仙购买房屋时，西面是一条水沟，向西无法出行。后因泗北村的规划和发展，该房屋西面的水沟现已填上，并成为了泗北村内的公共道路。1999年，泗北村村民委员会将原告的出行路线调整为向西、向南出入。

二、争议焦点

屠福炎、王义炎是否存在相邻关系

三、法律分析

在买卖合同中，买受人受让的客体只能是出让人享有完全处分权的标的物。如果出卖人对有关标的物不享有处分权，不仅出卖人无权出卖，而且买受人也不可能通过与无权处分人签订买卖合同而取得相应的权属。在本案中，原告屠福炎的父亲屠珠花生前于1966年向滕菊仙购买房屋时，受让的客体应当是双方当事人约定的四址分明的、出让人滕菊仙享有完全处分权的房屋所有权及相应土地使用权。滕菊仙对于该房屋及相应四址分明的土地使用权之外的其他土地，客观上是不享有宅基地使用权和集体建设用地使用权的。因此原告的父亲屠珠花，也不可能通过与滕菊仙签订的买卖合同，而取得滕菊仙享有处分权之外的其他土地的宅基地使用权或者集体建设用地使用权的。虽然屠珠花与滕菊仙在买卖合同中载明了房屋“出入行路有朝东厢见门，向南进入无阻，道地公用”，但是该约定只是屠珠花与滕菊仙之间的约定，对第三人没有约束力。作为该房屋的相关权利人，包括滕菊仙、屠珠花以及本案原告屠福炎，在一定条件下，可以向东、向南出行，并非是基于对向东、向南土地的宅基地使用权或者集体建设用地使用权，而是基于民事法律规范的基本原理之一－－相邻关系。所谓相邻关系，是指两个或两个以上的相互毗邻的不动产所有人或使用人，在行使对自己不动产的占有、使用、收益、处分等权益时，客观上必须对相邻的不动产产生影响时，相邻的不动产权利人必须承担最低限度的“容忍”义务。具体到本案，由于滕菊仙出卖给屠珠花房屋时，该房屋的西面是一条水沟，该房屋的权利人向西无法出行，根据当时的情况只能向东、向南出行，因此其东邻的有关权利人就应当允许其向东出行。即使原告的父亲屠珠花与滕菊仙当时签订的买卖合同中没有载明“出入行路有朝东厢见门，向南进入无阻，道地公用”的约定条款，原告的父亲根据相邻关系之原理，不仅可以，而且只能向东、向南出行并使用公共道地，但是这并不意味着原告的父亲就取得了向东、向南出行所必须使用的土地的宅基地使用权或者集体建设用地使用权。原、被告双方于1991年2月24日签订的协议书中，虽然也涉及到了原告向东、向南出行的问题，但原告向东、向南出行的原因和基础与原告父亲生前享有向东、向南出行的原因和基础是一致的。因此，原告可以向东、向南出行，也不意味着原告就取得了向东、向南出行所必须使用的土地的宅基地使用权或者集体建设用地使用权。事实上，对于农村每一户宅基地使用权人，作为排他使用的空间只能是相关使用权证中确定的四址范围内的土地。对于该宅基地范围之外的出行路线，应当是遵从当地有关组织的道路规划和统一安排。有关的组织，根据当地的社会发展及客观现实，也有权适时作出相应的调整，相关的权利人也有义务遵守调整后的道路规划和出行安排。本案中，随着泗北村的发展变化，原告房屋西面的水沟现在已经填平，泗北村村民委员会也已经于1999年将原告的出行路线调整为向西、向南出行，原告宅基地的西南方向现在也已经安装了大门，出了该大门就是村里的街道。因此，原告现在从自己的西南方向大门出入，不仅符合村里的规划和安排，也有利于自己的使用和生活。

由于时间的推移和村建设的发展，双方当事人房屋的出入通道和四周的道路发生了明显的变化。上诉人屠福炎房屋西面的水沟已经被填平，村委会于1999年将上诉人的出行路线调整为向西、向南出行，上诉人也在房屋院子的西南角开设了大门，出了大门就是村里宽阔的街道。因此，上诉人从自己的大门出人，不仅符合村里的规划和安排，也有利于自己的生产、生活。上诉人主张的东方向行路，虽曾是上诉人房屋的出入口，但现在该方向行路已经属于被上诉人王义炎的私人院子，上诉人欲打此进出，对双方均不方便，容易引发矛盾纠纷。上诉人房屋南面的围墙，系被上诉人在购入他人房屋后拆除而建造的，围墙的中上部是栅栏，对上诉人房屋的通风、采光影响不大，且比较原来的房屋对上诉人的影响更小。

三、裁判结果

驳回屠福炎的诉讼请求

四、裁判依据

（1）《中华人民共和国民法通则》第八十三条

（2）《中华人民共和国物权法》第八十四条

（3）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款