一、基本案情

2007年6月27日，杨伟鹏与嘉美公司签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人为嘉美公司，买受人为杨伟鹏；商品房销售依据是来宾市房产管理局颁发的来房售（2006）第001号预售许可证；杨伟鹏购买的商品房号为：1－6、1－29、1－30、1－47、1－51至1－53、1－57、1－94至1－102、1－104至1－128、1－129至1－132、1－134、1－1－4、1－1－10、1－1－11、1－1－18、1－1－19、1－1－20号房，共计53间，商品房用途为商铺，属框架结构，层高为4.1米，建筑层数地上7层，地下1层，建筑面积共计1496.97平方米，其中套内建筑面积982.28平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积514.69平方米；计价方式和价款，按建筑面积计算，商品房总额340万元；付款方式及期限，买受人于2007年6月27日交纳全部房款，出卖人应当于2007年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房验收合格交付买受人使用。逾期交房的违约责任：逾期不超过180天，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因未能送达交房通知单的，由此产生的延期交房责任由买受人承担；出卖人应当在商品房交房使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任而不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金；买受人的商品房仅作商铺使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途等。该合同签订当日，杨伟鹏向嘉美公司支付了购房款340万元，嘉美公司向杨伟鹏开出了《销售不动产统一发票》，但该发票由嘉美公司持有。第二日双方到来宾市房产管理局对销售的53间商品房进行了备案登记，来宾市房产局为上述53间商品房出具了《商品房备案证明》。

2007年6月28日嘉美公司通过其尾号0504农业银行账户向杨伟鹏农村信用合作社账户汇款10.1万元；2007年8月30日来宾银座百货公司用其尾号为0611农业银行账户向杨伟鹏农业银行账户汇款5万元；2007年8月30日，来宾银座百货公司用其尾号为0611农业银行账户三次向杨伟鹏农业银行账户汇款5万元、5万元和0.4万元；2007年9月14日，嘉美公司出纳罗皓向杨伟鹏农业银行账户汇款4.1万元；2007年9月14日，来宾银座百货公司用其尾号为1334农业银行账户向杨伟鹏农业银行账户汇款6.3万元；2007年11月5日，嘉美公司出纳罗皓向杨伟鹏农业银行账户汇款4.9万元；2007年12月18日，李星怡用其建行账户向杨伟鹏农业银行账户汇款20.4万元，总额为61.1万元。

2007年2月7日，嘉美公司与严欣、吴瑞芳、童国怀、钟尚生签订《借款合同》，约定向严欣等四人借款200万元，期限至2007年4月6日。嘉美公司为此与上述四人签订合同，向其出售嘉美商业中心第一层11间，共计498.89平方米的房屋并办理了备案登记。2007年4月25日，嘉美公司与林燕签订《借款合同》，约定向林燕借款110万元，借款期限自2007年4月25日至2007年6月24日，嘉美公司为此将嘉美商业中心第一层的34间房屋，共计770.41平方米销售给林燕并办理了备案登记，2007年5月28日，嘉美公司又与林燕签订了另一份《借款合同》，向林燕借款30万元，期限是自2007年5月28日至2007年7月27日，嘉美公司为此将嘉美商业中心第一层的6间房屋，共计202.62平方米销售给林燕并办理了备案登记。上述三份《借款合同》均约定利率为2.3%。本案中嘉美公司与杨伟鹏签订《商品房买卖合同》所涉房屋，即为嘉美公司原来向严欣等五人出售的房屋。嘉美公司与杨伟鹏签订合同后将严欣等五人的备案登记撤销（相关《关于申请撤销商品房备案登记的报告》于2007年6月27日出具），并于2007年6月28日申请将杨伟鹏作为购房者登记备案。嘉美公司于2008年1月8日将嘉美公司于2007年6月27日为杨伟鹏开具的《销售不动产统一发票》原件连同第二、三、四联在当地税务机关缴销。

二、争议焦点

双方当事人之间的法律关系是商品房买卖关系还是民间借贷关系

三、法律分析

认定当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同并非不可缺少的要件。只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。杨伟鹏向嘉美公司支付340万元并收取利息的行为，足以认定双方之间成立了债权债务关系。嘉美公司从杨伟鹏处取得340万元的真实意思是融资还债，其与杨伟鹏签订《商品房买卖合同》的目的，则是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。即在嘉美公司不能按时归还340万元的情况下，杨伟鹏可以通过拍卖或者变卖案涉房屋的方式确保其能够实现债权。如果嘉美公司按时归还340万元，则杨伟鹏是不能就案涉的53间商铺主张权利。嘉美公司对交易的控制体现在借款合同和其没有将《销售不动产统一发票》原件交付给杨伟鹏，而缺少了发票，杨伟鹏是无法实际取得商铺并办理产权登记手续的。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。尽管本案中双方当事人签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。

本案诉讼中，双方当事人均未向法院提交书面的借款合同，故对于双方当事人之间有关借款期限的约定，并无充分证据加以证明。既然案涉《商品房买卖合同》是作为340万元债权的担保而存在，那么，作为债权人的杨伟鹏实现债权的方式应当是在债务履行期限届满后，向债务人嘉美公司主张债权，如果没有明确的履行期限，则债权人可以随时请求债务人履行，但应当为其留出必要的准备期限。在嘉美公司拒不还债或者无力还债的情况下，杨伟鹏才能以适当的方式就《商品房买卖合同》项下的商铺主张权利，以担保其债权的实现。杨伟鹏请求直接取得案涉商铺所有权的主张违反《中华人民共和国物权法》关于禁止流质的规定。

四、裁判结果

1、驳回杨伟鹏对于该商品房的诉讼请求

2、一审案件受理费36978元、二审案件受理费36978元，均由杨伟鹏负担。

五、裁判依据

1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项

2、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条

3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条