一、宅基地使用权的设立

按照我国现行法和政策，农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅，取得宅基地使用权，应当先向村集体经济组织或村民委员会提出建房申请，提出设立宅基地使用权的申请(《村庄和集镇规划建设管理条例》第18条前段)。实际操作中，是户主以其名义撰写申请书。

农村村民，包括既有的村民，也包括新加入的村民。新加入的村民，如回乡落户的离休、退休、退职的干部职工，复原退伍的军人，回乡定居的华侨、港澳台同胞等。

申请人所在的集体经济组织对宅基地使用权申请予以审查，看其是否符合准予宅基地使用权的条件。这些条件包括：(1)申请人必须为本集体经济组织成员；(2)申请人及其所在农户存在着合理的住宅需求。例如，申请人已经分家另过，其新家庭四口人需要独立的住宅一处。(3)不存在法律、法规、规章禁止的事由。例如，申请人曾经拥有过宅基地，但为获取钱款而将其住宅卖与他人，依据《土地管理法》第62条第4款的规定，该申请人无权再获得宅基地。再如，申请宅基地的位置和面积等不违反我国现行法的规定。

按照《村庄和集镇规划建设管理条例》第18条的规定，对符合条件的，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理：(1)需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地(第1款第1项)。(2)使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准(第1款第2项)。回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，依照本条第1款第(1)项规定的审批程序办理(第3款)。

需要指出的是，将宅基地分配给本集体经济组织的成员，应是作为宅基地的所有权人行使其土地所有权的表现之一，该集体经济组织应为宅基地使用权的设立人，乡(镇)、县两级人民政府并非宅基地所有权人，不应是宅基地使用权的设立人，其审核、批准应限于对宅基地申请是否符合《村庄和集镇规划建设管理条例》第18条规定的条件和程序，目的在于监督集体经济组织合理利用土地，避免随意将农用地转为建设用地、防止不用荒地而用耕地建造住宅。因此，此种审核、批准应当只是一种核准，只要宅基地申请不违反法律、法规、规章的强制性规定，就不应驳回。审批机关不得越权干预集体经济组织对宅基地申请的审核，也不得对集体经济组织没有通过的宅基地进行审批。

 二、宅基地使用权的效力

宅基地使用权人的权利

(一)占有权

宅基地使用权人有对集体土地进行直接控制与支配的权利。为实现使用和收益的目的，宅基地使用权人必须占有土地。

(二)使用(开发)权

宅基地使用权人有按照申请时规定的用途使用(开发)土地。宅基地使用权设立的目的就是建造自用的房屋．而不是建造商品房。

(三)收益权

宅基地使用权人有获取宅基地所产生的各种利益的权利。在宅基地上建造的房屋或者其他附着物，以及房屋或者其他附着物的收益，均归属宅基地使用权人。

(四)转让权

宅基地使用权的转让虽然受到严格的限制(如不能转让给城市居民)，但宅基地使用权并非绝对不能转让。宅基地使用权在符合转让条件时，可以连同房屋所有权一并转让。

(五)物权请求权

宅基地使用权是一项用益物权，宅基地使用权人为排除他人妨害，可以行使物权请求权，要求妨害人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还占有、恢复原状等。宅基地使用权人的物权请求权，既可以对第三人行使，也可以对所有人行使。

宅基地使用权人的义务

(一)按规定用途使用(开发)的义务

宅基地使用权人须按规定用途使用(开发)，不能擅自改变土地用途。

(二)不得超出规定的宅基地面积的义务

依据《土地管理法》第62条第1款的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。各省、自治区、直辖市对宅基地的面积标准作出规定。如根据2000年6月29日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过的《浙江省实施(中华人民共和国土地管理法>办法》第35条第2、3款的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积标准(包括附属用房、庭院用地)，使用耕地的，最高不得超过一百二十五平方米；使用其他土地的，最高不得超过一百四十平方米，山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过一百六十平方米。农村村民宅基地的具体标准，由市、县人民政府在前款规定的幅度内根据当地实际确定。

不符合分配宅基地条件的，有关部门不予批准申请人的申请。《物权法》规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《浙江省实施(中华人民共和国土地管理法>办法》第35条规定：“有下列情形之一的，其宅基地申请不予批准：(一)宅基地面积已达到规定的标准再申请新宅基地的，但为实施村庄和集镇规划进行旧村改造的除外；(二)出租、出卖或者以其他形式转让地上建筑物，再申请宅基地的；(三)以所有家庭成员作为一户申请批准宅基地后，不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的。”

(三)不得违法转让的义务

现行法律政策禁止城镇居民在农村购置宅基地，农村居民负有不转让其宅基地使用权给城镇居民的义务。